Hibafelmérés és átadás: a dubaji ellenőrzőlista

Az átadás folyamat, nem esemény, és már azelőtt elkezdődik, hogy Önt bárhová meghívnák. A fejlesztő először készre jelentési igazolást szerez a telket szabályozó hatóságtól. A Dubai Development Authority zónáiban ez a DDA, amelynek szolgáltatása „a jóváhagyott tervek és kiviteli rajzok szerint” adja ki az igazolást, szerkezeti készre jelentési szemle, végleges telekkitűzés és elfogadott, harmadik fél által készített épületfelmérési jelentés után. Máshol az igazolást kiadó szerv más, így az az általános állítás, hogy Dubaiban minden készre jelentési igazolást a Dubai Municipality ad ki, a város nagy részére nézve téves.

Az az igazolás két dolgot tesz azon túl, hogy a beköltözést engedi. Elindítja a 40. cikk (a) bekezdése szerinti tízéves szerkezeti felelősségi órát, és a 2007. évi 8. törvény 14. cikke alapján arra kötelezi a letétkezelőt, hogy a számla 5%-át visszatartsa, amelyet az egységek vevői névre történő bejegyzését követő egy év múlva ad ki.

Ezután a bejegyzés jellege megváltozik. Az a Land Department-szolgáltatás, amely az ideiglenes Oqood-bejegyzésből tulajdoni lapot csinál, a Request to Complete the Initial Procedures Data, amely „lehetővé teszi a szerződéses kötelezettségeiket teljesítő feleknek a tulajdoni igazolás vagy tulajdoni lap kiállítását”. A csatorna a fejlesztői portál, a közzétett célközönség pedig a cégek, tehát a fejlesztő nyújtja be, nem Ön. A díjak: 250 AED a tulajdoni lapért, 250 AED térképdíj egy egységnél vagy villánál, valamint 10 AED tudásdíj és 10 AED innovációs díj, hat munkanap alatt. Százalékos díj nem jelenik meg, mert a 4%-ot az első bejegyzéskor számították fel.

A 2019. évi 6. törvény 40. cikke rövid, és a fejlesztővel szembeni közvetlen igény egésze benne van. Az (a) bekezdés: a fejlesztő „felelős marad a készre jelentési igazolás megszerzésének napjától számított tíz (10) évig” a közös tulajdonú ingatlan szerkezeti részeiben lévő hibák kijavításáért. A (b) bekezdés: a fejlesztő felelős marad „az egység tulajdonosnak történő átadásának napjától számított egy (1) évig a hibás berendezések javításáért vagy cseréjéért: gépészeti és elektromos munkák, szaniter- és csatornaberendezések és hasonló berendezések”, azzal, hogy az óra a készre jelentési igazolástól indul, ha a tulajdonos tartózkodik a birtokbavételtől.

Ebből két dolog következik, amelyet a legtöbb leírás elmulaszt. A két idő két különböző naptól fut: a szerkezeti óra a készre jelentési igazolásnál indul, tehát ahol az igazolás hónapokkal megelőzi az Ön átadását, a tíz évéből már eltelt egy rész, mielőtt kulcsot fogott volna. Kérje el a rajta szereplő dátumot. És ez nem olyan szavatosság, amelyet a fejlesztő önként adott: a 40. cikk (d) bekezdése az ezzel ellentétes megállapodást „semmissé” teszi, míg a (c) bekezdés fenntart minden jobb jogot, amelyet más törvény vagy az Ön szerződése ad.

Átnéztük a Land Department, a RERA, a Dubai Municipality és az emírségek kormányzati portáljának oldalait átadási bejárásra, vevői szemlére, hibákra és hibafelmérésre. Egyetlen kormányzati oldal, szolgáltatás, formanyomtatvány vagy határozat sem határozza meg, írja elő vagy szabályozza a hibafelmérést, és nincs egységesített átadási igazolás. A DLD egységesíti az adásvételi szerződést és a fejlesztő nemleges hozzájáruló e-igazolását, de az a dokumentum, amelyet egy egység átvételekor aláír, a fejlesztő sajátja, amelyet senki nem felügyel.

Éppen ez a kettősség a gyakorlati tanulság. Mivel az átvételi nyomtatvány szabályozatlan, olvassa el az időpont előtt, ne az ajtóban, és mivel a 40. cikk (d) bekezdése semmissé teszi az ellentétes kikötéseket, az aláírása a két törvényi időt sem olthatja ki. A hibafelmérés valódi funkciója bizonyítási: dátumozza és fényképezi az egységet azon a napon, amelyen átvette, és ettől lesz az egyéves ablakon belüli igény egyértelmű ahelyett, hogy vitatott lenne. Kérdezze meg attól a szakértőtől, aki RERA-tanúsítványt hirdet, mit ért ezalatt, mert ilyen tanúsítási rendszerre nem találtunk bizonyítékot.

A közös költség ugyanebben a törvényben van. A 25. cikk a tulajdonost az éves költségek rá eső részéért teszi felelőssé, az egység nyilvántartásba bejegyzett területe alapján számítva, az eladatlan egységek költségét pedig a fejlesztőre terheli. A 27. cikk megtiltja a kezelő szervezetnek, hogy RERA-jóváhagyás nélkül bármit felszámítson, és megtiltja a RERA-nak, hogy olyan költségvetést hagyjon jóvá, amelyet nem hagyott jóvá minősített könyvvizsgáló cég. A 29. cikk azt jelenti, hogy a fejlesztő vagy a kezelő nem tarthatja vissza a birtokbavételt fizetés kikényszerítése végett.

A törvény nem rögzít napot, amelyen a kötelezettség kezdődik. A bejegyzett tulajdonoshoz tapad, ezért kezelje a „közös költség az átadástól jár” állítást szerződéses valószínűségként, ne szabályként, és nézze meg előre az épületére jóváhagyott mértéket a Land Department Service Charge Index szolgáltatásában. A közművekről az emírségek kormányzati portálja megerősíti, hogy a villany- és vízbekötés digitálisan integrált a Land Departmenttel, de számokat nem tesz közzé, a DEWA oldala pedig minden automatizált kérésünket elutasította 2026. szeptember 4-én. Ezeket a számokat közvetlenül a DEWA-tól kérje.

Nyomtassa ki és vigye magával. Egy lakásra számoljon két órát, menjen nappali fényben, és vigyen magával telefontöltőt és konnektortesztert.

A fentiekben nem szerepel DEWA-szám. A piacon ismételt kauciókat és bekötési díjakat a keresőmotorok a dewa.gov.ae oldalhoz kötik, de az oldal 2026. szeptember 4-én minden kérésünkre hibát adott vissza, és olyan számot, amelyet nem olvastunk el a forrásnál, nem írunk le. Ugyanez áll a hibafelmérés áraira, amelyeket csak a szolgáltatást árusító cégek idéznek, valamint az átadási formaságok elvégzésére állítólag nyitva álló harmincnapos ablakra, amelyre nem találtunk törvényi alapot. A Dubai Municipality és a Trakhees készre jelentési igazolásának díjai azért hiányoznak, mert csak a DDA oldalát ellenőriztük, ahogyan hiányzik az Oqood-ból tulajdoni lappá alakításnál felmerülő megbízotti díj is.

Hiányzik a szavatossági felelősség szövetségi rétege is, amely a kivitelezőt és a mérnököt éri el, nem a fejlesztőt. Az 1985. évi 5. szövetségi törvény helyébe 2026. június 1-jén a 2025. évi 25. szövetségi rendelettörvény lépett, a szövetségi jogszabályportál elutasította a kéréseinket, és nem idézünk cikkszámokat olyan szövegből, amelyet nem tudtunk elolvasni. A 2019. évi 6. törvény 40. cikke az az igény, amely az Ön fejlesztőjét nevezi meg, és ez az, amelyre ez az oldal épül. Ha a projektje a határidejét mulasztotta el, nem az átadáson okozott csalódást, akkor a másik felét az átadás késedelméről szóló útmutatónk tárgyalja.