Késik az átadás: mik valójában a jogai

Keressen rá erre a kérdésre angolul, és magabiztos megfogalmazásban azt fogja olvasni, hogy a RERA tizenkét hónapos tűréshatárt ad a fejlesztőnek a bejelentett átadási határidőn túl, és ennek elteltével nyílik meg az Ön felmondási joga. Ezt a szabályt nem találtuk meg. Nincs benne a 2007. évi 8. törvényben, nincs benne a 2008. évi 13. törvényben, nincs benne a 2020. évi 19. törvényben, amely az utóbbi 11. cikkét felváltotta, és nincs benne a Végrehajtó Tanács 2010. évi 6. határozatában sem; mindegyiket 2026. szeptember 4-én olvastuk.

Ami helyette létezik, az szerződéses. A legtöbb dubaji adásvételi szerződésben van késedelmi kikötés: egy megadott készre jelentési határidő, egy utána következő tűrési időszak, és egy jogkövetkezmény arra az esetre, ha a tűrési idő is letelik. Ebben a kikötésben a tizenkét hónap gyakori szám, és szinte biztosan innen ered a tévhit. A számot az Ön dokumentuma rögzíti, ezért a késedelmes átadás ügyében az első hasznos lépés az, hogy elővesszük a szerződést és megkeressük a kikötést, nem pedig az, hogy elolvasunk még egy cikket a jogszabályokról.

Ugyanez az óvatosság vonatkozik a mellette keringő 7% és 9% közötti késedelmi kamatra is. Nem találtunk olyan elsődleges dubaji szöveget, amely az átadási késedelemre kamatlábat írna elő. Ha van kamatlába, azért van, mert az adásvételi szerződése adja Önnek.

A várható készre jelentés a fejlesztő saját előrejelzése: az a negyedév, amely a prospektusban szerepel, amelyet a portálok átvesznek, és amelyet a saját projektoldalainkon is közzéteszünk, mert a piacnak csak ez az egy dátuma van. Ez becslés. Mozog, és a mozgásából jogilag semmi nem következik.

A szerződéses készre jelentés az adásvételi szerződésbe írt dátum, és a késedelmet ehhez kell mérni. A kettő gyakran nem ugyanaz a nap, és egy projekt, amely a prospektushoz képest két évet késik, még a szerződéses határidején belül lehet. Nézze meg, melyik dátum miatt bosszankodik, mielőtt lépne.

Van egy harmadik szám is, és a jogi kimenetelt az dönti el. A 2008. évi 13. törvény 11. cikke, ahogyan azt a 2020. évi 19. törvény felváltotta, előírja, hogy a Land Department hivatalos dokumentumot állítson ki a projekt készültségi százalékáról, a RERA által elfogadott mércék és szabályok szerint kiszámítva. A cikk jogkövetkezményei ezen a százalékon fordulnak meg, nem egy helyszíni fotón és nem egy építési hírlevélen. A mi off-plan katalógusunk minden nyomon követett projektnél a bejelentett átadási negyedévet közli, ami bejelentett dátum, nem pedig igazolt készültségi adat.

A 2007. évi 8. törvény a 3. cikke szerint minden olyan fejlesztőre vonatkozik, aki Dubajban off-plan értékesít egységeket és pénzt vesz át a vevőktől. A 6. cikk előírja, hogy ez a fejlesztő az értékesítés megkezdése előtt kérelmezze a Land Departmentnél letéti számla nyitását, a benyújtandó iratok között a cégengedéllyel, a tulajdoni lappal, a jóváhagyott mérnöki tervekkel és egy hitelesített költség- és bevételkimutatással. A 7. cikk szerint a számlát a projekt nevére nyitják meg, a letétkezelővel kötött írásbeli megállapodás alapján.

A 9. cikk az a védelem, amely számít. A számla kizárólag az adott projekt megépítésére szolgál, és a rajta lévő befizetésekre nem lehet végrehajtást vezetni a fejlesztő hitelezőinek javára. Az Ön részletei jogszerűen nem finanszírozhatnak egy másik épületet és nem törleszthetnek egy másik tartozást.

A 14. cikk minden letéti számla teljes értékének 5%-át visszatartja, amint a fejlesztő megkapja a készre jelentési igazolást, és ezt az összeget az egységek vevői névre történő bejegyzését követő egy év múlva engedik ki a fejlesztőnek. A 15. cikk kötelezettséget ró a letétkezelőre arra a rendkívüli esetre, amikor a projekt nem készül el: a Land Departmenttel folytatott egyeztetés után lépjen fel a befizetők jogainak megóvásáért, és vagy fejezze be a projektet, vagy fizesse vissza a befizetőknek a pénzt.

Ezek egyike sem kártalanítás a késedelemért. A letét azt szabályozza, hol áll a pénz, nem azt, milyen gyorsan épül a ház. Egy projekt évekkel is késhet úgy, hogy a letéti szabályokat tökéletesen betartják. Nem találtunk közzétett ütemezést arról, hogy a letéti számla mekkora hányada milyen építési mérföldkőnél szabadítható fel, és nem fogunk kinyomtatni egy olyat, amelyet nem tudunk hivatkozni.

A hatályos jogban két helyzet ad a vevőnek pénzt vissza, nem pedig egy kiharcolandó igényt. Mindkettő a 11. cikk (b) bekezdésében áll, ahogyan azt a 2020. évi 19. törvény felváltotta: ha a fejlesztő rajta kívül álló okból és neki fel nem róható módon nem kezdte meg a munkát a projekten, és ha a projektet a RERA végleges, indokolt döntése törli. Mindkét esetben a fejlesztőnek vissza kell fizetnie a vevők által teljesített valamennyi befizetést, a 2007. évi 8. törvény szerinti eljárás szerint.

Jegyezze meg, mi az, ami ez nem. Nem jogkövetkezmény a lassú építkezésre, és nem egy határidő elmulasztása váltja ki. Az váltja ki, hogy a munka soha nem indult el, vagy hogy a hatóság megszüntette a projektet. Ami e két véglet között van, azt az Ön szerződése dönti el, és ha odáig fajul, a bíróság.

Ugyanezen cikk (g) bekezdése kimondja, hogy a szabályai nem zárják ki, hogy a vevő bírósághoz vagy választottbírósághoz forduljon. Az (f) bekezdés a cikket a közrend részévé teszi, így a vele ellentétes jogcselekmény semmis. Egyik bekezdés sem türelmi idő, és egyik sem kamatláb. Ezek az oka annak, hogy a fejlesztő nem tudja az Ön perlési jogát kiírni a szerződésből.

A Land Department közzétesz egy Complaint Against a Real Estate Company nevű szolgáltatást, amelyet a dubailand.gov.ae oldalon vagy a Dubai REST alkalmazásban lehet benyújtani. Olvassa el a hatókörét, mielőtt beadja: az oldal kimondja, hogy a szolgáltatás nem terjed ki a szerződéses vitákra, a szerződés megszüntetésére irányuló kérelmekre, a befizetett összegek visszatérítésére és a kártérítési igényekre, és hogy kizárja a bérleti vitákat és a hat hónapnál régebbi szerződéseket. Ez szabályozói csatorna egy cég magatartásának bejelentésére, nem út a pénzéhez.

A DLD ingyenesen hívható száma 800 4488. A Rental Disputes Centre, amely a legtöbb keresésben elsőként jön fel, bérbeadói és bérlői vitákkal foglalkozik, és nem fóruma egy off-plan adásvételnek.

Ha egy projektet töröltek, a fórum meghatározott, és nem a rendes bíróság: a Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, amelyet a 2020. évi 33. rendelet hozott létre, és amely a 2013. évi 21. rendelettel felállított korábbi bizottság helyébe lépett. Ha a projekt él és az igénye szerződéses, az út a polgári per vagy a választottbíróság, ahogyan azt a 11. cikk (g) bekezdése fenntartja.

A gyakorlati sorrend, tapasztalatunk szerint: tegye maga elé az adásvételi szerződés késedelmi kikötését, írjon a fejlesztőnek írásban és őrizze meg az átvételi visszaigazolást, kérje el a Land Departmenttől az igazolt készültségi százalékot, és kérjen jogi tanácsot, mielőtt abbahagyja a fizetést. A fizetés leállításával a sérelmet szenvedett félből a szerződést megszegő fél lesz, és a következő útmutató pontosan megmondja, mibe kerül ez.

A törvényi tizenkét hónapos türelmi időt, mert nem találtunk ilyet. A 7% és 9% közötti törvényi késedelmi kamatot, ugyanezért. A RERA közvetítéseinek sikerarányát és válaszidejét, amelyet széles körben idéznek, és amelyet egyetlen kormányzati oldalon sem találtunk. És minden olyan letéti lehívási táblázatot, amely egy építési mérföldkőhöz felszabadítási százalékot rendel, mert ilyet a 2007. évi 8. törvény maga nem tesz közzé.

Ezek bármelyike igaz lehet piaci gyakorlatként. Egyik sem szerepel itt jogként, mert az az oldal, amely egy aggódó vevőnek olyan jogot ígér, amellyel nem rendelkezik, rosszabb annál, mint amelyik kevesebbet mond neki.