Dubaji ingatlan Magyarországról: adómentes, mégis bevallandó

Kezdje a számozással, mert a szakirodalom tele van olyan cikkhivatkozásokkal, amelyeket ez az egyezmény nem az állított célra használ. A szénhidrogénekről szóló cikk a 3. cikk helyén ül, és mindent, ami utána következik, eggyel lejjebb tol az OECD Modellhez képest. Az ingatlanból származó jövedelem a 7. cikk, nem a 6.; az ingatlan elidegenítéséből származó nyereség a 14. cikk, nem a 13.; a kettős adóztatás elkerülése a 23. cikk. Az az oldal, amelyik a 6. és a 13. cikkre hivatkozik, nem olvasta a minisztérium által közzétett szintetizált szöveget.

A 7. cikk (1) bekezdése szerint az egyik állam illetőségű személyének a másik államban fekvő ingatlanból származó jövedelme „megadóztatható” a másik államban, a (3) bekezdés pedig ezt a bérbeadásra is kiterjeszti. A 14. cikk (1) bekezdése ugyanezt mondja ki az eladási nyereségre. Ezek a szavak a forrásállamnak adnak engedélyt; önmagukban nem vonnák el a magyar adóztatást. Azt a 23. cikk teszi meg.

A 23. cikk (1) bekezdése úgy szól, hogy amennyiben egy magyar illetőségű személy olyan jövedelmet szerez, amely az egyezmény szerint az Egyesült Arab Emírségekben adóztatható, Magyarország a (3) bekezdésre figyelemmel mentesíti ezt a jövedelmet az adó alól. Ez a mentesítés módszere, és az számít, ami hiányzik belőle: erre a jövedelemre nincs beszámítási ág és nincs tényleges adóztatáshoz kötő kikötés. A mentesítés nem függ attól, hogy az Emírségek megadóztattak-e bármit, így az, hogy ott nincs személyi jövedelemadó, mindkét államban adózatlanul hagyja a jövedelmet. Ez az egyezmény működése úgy, ahogyan megszövegezték, nem kiskapu.

A 23. cikk (3) bekezdése megengedi Magyarországnak, hogy a mentesített jövedelmet figyelembe vegye az illetőségű személy fennmaradó jövedelmére eső adó kiszámításánál. Ez a progresszív fenntartás jogilag él, számtanilag pedig majdnem hatástalan, mert az 1995. évi CXVII. törvény 8. § (1) bekezdése egységes 15 százalékot ír elő, és nincsenek sávok, amelyekbe a mentesített jövedelem bármit feljebb tolhatna. Ez a mi olvasatunk két idézett rendelkezésből, nem a NAV közzétett állásfoglalása. A szociális hozzájárulási adó sem érkezik hátsó ajtón: a 2018. évi LII. törvény 13 százalékot vet ki, az 5. § (2) bekezdés h) pontja pedig a bérbeadásból származó jövedelmet kiveszi a fizetési kötelezettség alól.

Az eladási nyereség ugyanezt az utat járja: a 14. cikk (1) bekezdése az Emírségeknek adja az adóztatás jogát, a 23. cikk (1) bekezdése pedig Magyarországon mentesíti. A belső jog egyébként a személyi jövedelemadóról szóló törvény 59. és 63. §-a közötti szabályok szerint adóztatta volna, a 62. § (4) bekezdésének csökkentésével, amely a szerzés éve és az azt követő öt év alatt 100, 90, 60, 30, majd nulla százalékra viszi le az adóköteles összeget. Ebből a gépezetből semmi nem lép működésbe, így nincs magyar tartási idő, amelyre tervezni kellene.

Két szerkezeti fenntartás. A 14. cikk (4) bekezdése kiterjed az olyan részesedések elidegenítéséből származó nyereségre is, amelyek értékének több mint fele az ott fekvő ingatlanból ered, ami akkor számít, ha a lakást társaságon keresztül tartja. A többoldalú egyezmény pedig fő célteszttel egészítette ki ezt az egyezményt, amely megtagadja a kedvezményt, ha annak megszerzése volt a megállapodás egyik fő célja. Egy valódi lakás bérbeadása szokásos gazdasági tevékenység; egy olyan struktúra, amelyet nem kapcsolódó jövedelemnek az egyezményen keresztüli átvezetésére építettek, nem az.

A NAV külföldről származó jövedelemről szóló füzete egyértelmű. A külföldön adóztatható, az összevont adóalapba tartozó jövedelmet egyezmény esetén nem kell az adóalap kiszámításánál figyelembe venni, de azt „a bevallásban tájékoztató adatként fel kell tüntetni”, és a bevallás a magánszemély saját kötelezettsége akkor is, ha az a NAV által készített tervezetből áll össze. A 11. § (4) és (6) bekezdése a határidőt az adóévet követő év május 20. napjában állapítja meg, és a javítás nélkül hagyott tervezetet benyújtott bevallásnak tekinti.

Az átszámítási szabály a gyakorlatban is fog. Az összegeket forintban, a bevétel megszerzésének napján érvényes MNB árfolyamon kell megállapítani, az MNB árfolyamlapján nem szereplő pénznem pedig előbb euróra megy át. A dirham nem szerepel rajta, így az alábbi kétlépcsős út előírás, nem kényelmi megoldás.

Ezen a kérdésen fordul meg az egész oldal, és erre válaszol a legtöbb olvasó rosszul. A törvény 3. § 2. pont a) alpontja szerint a magyar állampolgár belföldi illetőségű magánszemély, kivéve azt a kettős állampolgárt, akinek Magyarországon nincs bejelentett lakóhelye vagy tartózkodási helye, a NAV pedig hozzáteszi, hogy az állampolgárok a magyar szabályok szerint akkor is belföldi illetőségűek, ha külföldön élnek. A Dubajba költözés a magyar bejelentett lakcím megtartása mellett önmagában nem szünteti meg az illetőséget.

Ha mindkét állam magának követeli Önt, az 5. cikk (3) bekezdése dönt a megszokott sorrendben: állandó lakóhely, létérdekek központja, szokásos tartózkodási hely, állampolgárság, majd kölcsönös egyeztetés. A NAV megjegyzi, hogy ha a külföldi hatóság megtagadja az illetőségigazolás kiadását, az azt jelzi, hogy ott az illetőség még nem jött létre.

A külföldi tulajdon kivétel a főszabály alól. A 2006. évi (7) számú törvény (4) cikke a tulajdonlást az EAE és az Öböl menti Együttműködési Tanács állampolgáraira, valamint a kizárólag általuk tulajdonolt társaságokra korlátozza, majd az uralkodó által meghatározott egyes területeken megengedi a nem EAE állampolgárok teljes tulajdonszerzését, amelyeket a 2006. évi (3) számú rendelet nem marketingnév, hanem számozott földrészlet szerint jelöl ki. Az off-plan részletek olyan számlán ülnek, amelyet a 2007. évi (8) számú törvény (9) cikkének (1) bekezdése szerint „kizárólag az adott ingatlanfejlesztési projekt építésére” kell fordítani: elkülönítés, nem visszatérítési garancia. A Land Department a saját átírási díját 2 százalék eladói és 2 százalék vevői részre bontva teszi közzé, a piaci gyakorlat pedig az, hogy a teljes 4 százalékot a vevő viseli.

A tartózkodási útvonalnál a két EAE kormányzati forrás a pénzösszegben egyetért, az időtartamban nem. A kormányzati portál a befektetői kategóriához „legalább 2 millió AED tőkét” ír elő, és az ingatlanra öt évet mond; az ICP szolgáltatási oldala a Land Department levelét kéri, amely legalább 2 000 000 AED értékű tulajdont igazol, kimondja, hogy „az ingatlannak teljes egészében a befektető tulajdonában kell lennie”, és tíz évet ad meg. Mindkettőt kiírjuk ahelyett, hogy választanánk közülük. A 2 000 000 AED az alábbi árfolyamokon nagyjából 172 millió forint.

A Magyar Nemzeti Bank nem tesz közzé dirham árfolyamot: ezt a saját árfolyam-lekérdező szolgáltatásán állapítottuk meg, amelynek pénznemlistáján nincs egyesült arab emírségekbeli sor. Az Egyesült Arab Emírségek jegybankja 2026. szeptember 3-án 4,267868 dirhamot mutatott egy euróra, a 2026. szeptember 3-i keltezésű MNB hivatalos árfolyamlap pedig 366,96 forintot ad egy euróra.

Ezen a két árfolyamon egy 3 000 000 AED értékű lakás nagyjából 702 900 euró, vagyis körülbelül 258 millió forint. A Land Department 4 százalékos díja 120 000 AED-t tesz hozzá, ami körülbelül 10,3 millió forint; a trustee díja ezen az értéken 4 200 AED, a tulajdoni lap 250 AED, az ismeretbővítési és az innovációs díj pedig egyenként 10 AED. A regisztráció így körülbelül 124 470 AED, nagyjából 10,7 millió forint, mindennel együtt tehát körülbelül 268,6 millió forint. A forintban kifejezett szám az, amelyik mozog, a bevallásnál pedig az az árfolyam számít, amely az egyes összegek megszerzésének vagy kifizetésének napján érvényes.

Modellezze a vásárlást a vásárlási költség kalkulátorral, ellenőrizze a küszöböt az arany vízum kalkulátorral, és nézze meg, mi kel el az off-plan katalógusban.

A fenti dubaji jövedelemre nem alkalmazunk magyar adókulcsot, mert az egyezmény mentesíti. Nem találtunk olyan hivatalos forrást, amely a magánszemélyre külföldi ingatlan megszerzésének bejelentési kötelezettségét róná, és NAV felé fennálló, külföldi bankszámla mint olyan bejelentésére vonatkozó kötelezettséget sem: ez keresési kudarc, nem bizonyított nemleges állítás, és így is írjuk le.

Az arany vízum időtartamát nem írjuk ki eldöntöttként, mert két kormányzati oldal különbözőt ad meg, és nem találtunk hivatalos állásfoglalást arról, hogy off-plan vagy jelzáloggal terhelt ingatlan megfelel-e. Az euró árfolyam az Egyesült Arab Emírségek jegybankjának saját adata, amelyet az árfolyam-adatfolyamából olvastunk ki, miután a nyilvános oldala hibát adott vissza nekünk. A magyar jogszabályokat kereskedelmi egységes szerkezetű forrásból olvastuk, mert az írás napján a hivatalos Nemzeti Jogszabálytár minden kapcsolódást elutasított.