Dubaji off-plan ingatlan továbbadása az átadás előtt

Az ideiglenes ingatlan-nyilvántartás, amelyet a piac Oqood néven ismer, a 2008. évi 13. törvény alapján létezik. E törvény 6. cikke kimondja, hogy az off-plan értékesített és a Department által vezetett nyilvántartásba bejegyzett ingatlanegységek „adásvétel, jelzálog vagy bármely más jogügylet útján elidegeníthetők”. Ebben a cikkben nincs a vételárra vonatkozó minimális százalék, és ilyet sem a törvény máshol, sem a 2020. évi 19. törvénnyel bevezetett módosításban nem találtunk.

Az átadás előtti engedményezés tehát nem kivétel, amelyet a Land Department megtűr. Ez a rendes használata egy olyan nyilvántartásnak, amelyet éppen azért hoztak létre, hogy a szerződés az épület felépülése előtt átruházható legyen. Ami az útjában áll, az az adásvételi szerződés, nem a törvény.

A dubaji engedményezésről szóló cikkek szinte mindegyike azt írja, hogy a vételár 30 és 40 százaléka közötti részt ki kell fizetnie, mielőtt továbbadhatná az egységet, és több közülük fejlesztőket és számokat nevez meg úgy, mintha jogszabályt idézne. Ezt a szabályt egyetlen olyan dubaji törvényben vagy határozatban sem találtuk meg, amelyet 2026. szeptember 4-én elolvastunk.

Van valódi 25 és valódi 40 százalék a dubaji off-plan jogban, de azok egy másik szabályhoz tartoznak. A 2008. évi 13. törvény 11. cikke, ahogyan azt a 2020. évi 19. törvény felváltotta, azt korlátozza, mennyit tarthat meg a fejlesztő, ha a nem teljesítő vevő szerződését megszünteti: 60%-os készültség felett az egység értékének legfeljebb 40%-át, az alatt, ha a munka megkezdődött, legfeljebb 25%-át. Ez egy jogkövetkezmény felső határa azzal szemben, aki abbahagyta a fizetést. Semmit nem mond a fizető vevő engedményezési szabadságáról, és a számok hasonlósága a félreértés valószínű forrása.

A küszöb, amely valóban megállítja Önt, szerződéses. A fejlesztők rendszerint addig tagadják meg az engedményezést, amíg a vételár egy megadott hányada nincs kifizetve, és ezt a hányadot maguk állapítják meg, az adásvételi szerződésben. Kikötés, nem törvény, ezért érdemes elolvasni aláírás előtt, és rákérdezni, mielőtt meghirdeti az ingatlant.

A nemleges hozzájáruló nyilatkozat nem piaci szóbeszéd. A DLD által közzétett dokumentumlisták nevesítik. A jelzálogbejegyzési szolgáltatás megköveteli „a fejlesztő nemleges hozzájáruló e-igazolását (E.NOC) az ideiglenes értékesítésű ingatlanokra (a Dubai REST alkalmazáson keresztül)”, az adásvétel-bejegyzési szolgáltatás pedig freehold területeken ugyanezen az alkalmazáson át kéri a fejlesztői e-NOC-ot. A fejlesztő hozzájárulása dokumentált kapu a nyilvántartásba, nem udvariassági formalitás, amelyet meg lehet kerülni.

Amit a Land Department nem tesz közzé, az az ár. Átnéztük a szolgáltatási oldalait és a dubaji jogszabálytárat, és nem találtunk sem NOC-díjat, sem díjsávot, sem ügyintézési határidőt. A keringő számok brókercégektől származnak, és minden fejlesztő maga szabja meg a sajátját. Kérje el írásban az összeget és az ügyintézési időt, mielőtt egy vevővel árban megállapodik.

A DLD minden általa közzétett adásvétel-bejegyzést az eladási érték 4%-ára áraz. Az elsődleges adásvételi szolgáltatás, amely egy off-plan vásárlást az ideiglenes nyilvántartásba tesz, az eladóra 2%-ot és a vevőre 2%-ot terhel, továbbá 10 AED tudásdíjat és 10 AED innovációs díjat. Az adásvétel-bejegyzési szolgáltatás ugyanezt a 2 és 2 százalékot viseli.

Egy óvatosság, és ez a miénk, nem a Land Departmenté. Nem találtunk olyan DLD-szolgáltatási oldalt, amely önmagát egy off-plan egység egyik vevőről a másikra történő átruházásaként írná le. Az adásvétel-bejegyzési oldal készre jelentett egységről beszél. Szóhasználatában a legközelebbi találat a Request to Amend the Initial Procedures Data, amely lehetővé teszi a fejlesztőnek, hogy „módosítsa az ingatlan ideiglenes nyilvántartásába bejegyzett eljárások adatait” 250 AED-ért a két 10 AED-es díjjal együtt, hat munkanap alatt, és nem mondja ki, hogy a vevő személyének változása a hatókörébe tartozna.

Számoljon tehát az új eladási érték 4%-ával, mert a DLD minden általa közzétett adásvételi típusra ennyit számít fel, és kérje meg a fejlesztőt, hogy írásban erősítse meg, melyik szolgáltatáson keresztül fut az átruházás és mennyibe kerül. Utasítson vissza minden olyan árajánlatot, amely egyszerre mutat 4%-os DLD-díjat és egy külön, Oqood-díjnak nevezett százalékot, a DLD díjakról szóló útmutatónkban kifejtett okból.

2 000 000 AED-en engedményez. Kezdje a belépő vevő oldalával, mert az árnak ezt az oldalt kell kibírnia. A DLD által adásvétel-bejegyzésre közzétett díjtételek szerint 2 000 000 AED 4%-a 80 000 AED, plusz 10 AED tudásdíj és 10 AED innovációs díj. Ez 80 020 AED a Land Departmentnek, és ez az ügylet egyetlen olyan része, amelynek közzétett díjszabása van.

Aztán jönnek a tételek, amelyeket senki nem tesz közzé. A NOC-díj, amelyet a fejlesztő állapít meg. Az átruházás kezelésének esetleges adminisztrációs díja. A bejegyzési megbízott vagy szolgáltató partner díja, amelyet a DLD adásvétel-bejegyzési oldala készre jelentett egységnél 2 000 és 4 000 AED között plusz áfa összegben mutat. És a közvetítői jutalék, amelyet továbbadásnál a felek fizetnek, nem pedig a fejlesztő nyel el.

A tisztességes végösszeg 80 020 AED ismert rész és egy második blokk, amelyet írásban kell megajánlani Önnek. Aki egy dubaji engedményezésre mindent tartalmazó százalékot mond, az a közzé nem tett részt becsli. Szerezze meg ezeket a számokat, mielőtt árban megállapodik, majd futtassa végig a számtant a vevő oldaláról a vásárlási költségkalkulátorunkon.

Az átadás utáni ütemterv a vételár egy részét a kulcsátadás után esedékes részletekre osztja, és a szerződés engedményezése ezt nem tömöríti össze. Ami átszáll, az az adásvételi szerződés, így a vevő az egységgel együtt átveszi a ki nem fizetett részleteket is, köztük a készre jelentés után esedékeseket.

Ez megváltoztatja, ki lehet a vevője. Aki átvesz egy átadás utáni ütemtervet, az évekkel az átadási dátumon túl vállal kockázatot a fejlesztőre és a saját jövedelmére, és ha finanszírozásra van szüksége, szűkül a számtan: a jegybank az off-plan vásárolt ingatlanra nyújtott hitelt az érték 50%-ában korlátozza, így jelzáloghitel nem fogja felszívni a hátralévő ütemtervet. Off-plan jelzáloghitel-útmutatónk kifejti, mit tesz ez a korlát.

Egyetlen általunk 2026. szeptember 4-én olvasott Dubai Land Department- vagy RERA-szöveg sem különbözteti meg az átadás utáni ütemtervet bármely más ütemtervtől, így itt nincs külön eljárás. A kikötés, amely eldönti, engedményezhet-e egyáltalán, és milyen feltételekkel követik a részletek az egységet, az adásvételi szerződésben van. Olvassa el, mielőtt meghirdeti az ingatlant, és nézze meg a jelenlegi off-plan projekteket ugyanezzel a kikötéssel a fejében.

A fentiekben nem szerepel szám a fejlesztői NOC díjára. A máshol idézett sávok, jellemzően 500 és 5 250 AED között, a hozzájuk társított két-három munkanapos ügyintézés, a 2 és 5 százalék közötti engedményezési díjak és a 6 és 11 százalék közötti, mindent tartalmazó továbbadási költség mind brókercikkekből származnak. Ezek egyikére sem találtunk kormányzati forrást.

Hiányoznak a fejlesztőnkénti küszöbök is, amelyek egy márkához rendelnek egy százalékot: projektenként változnak, és az egyetlen változat, amely Önt köti, a saját szerződésében áll. Azt sem tudtuk elsődleges oldalról megerősíteni, hogy a 4%-ot kifejezetten egy engedményezésnél újra felszámítják.