Eine Dubaier Off-Plan-Immobilie vor der Übergabe weiterverkaufen

Das vorläufige Immobilienregister, das der Markt Oqood nennt, besteht auf Grundlage des Gesetzes Nr. 13 von 2008. Artikel 6 dieses Gesetzes bestimmt, dass off plan verkaufte und in das vom Department geführte Register eingetragene Immobilieneinheiten „durch Verkauf, Hypothek oder jede andere rechtliche Verfügung veräußert werden können“. In diesem Artikel steht kein Mindestprozentsatz des Kaufpreises, und wir haben auch sonst keinen gefunden, weder im Gesetz noch in der Änderung durch das Gesetz Nr. 19 von 2020.

Eine Abtretung vor der Übergabe ist also keine Ausnahme, die das Land Department duldet. Sie ist der gewöhnliche Gebrauch eines Registers, das gerade dafür geschaffen wurde, einen Vertrag übertragbar zu machen, bevor das Gebäude existiert. Im Weg steht Ihnen der Kaufvertrag, nicht das Gesetz.

Fast jeder Artikel über Dubaier Abtretungsverkäufe sagt, Sie müssten 30 % bis 40 % des Kaufpreises gezahlt haben, bevor Sie weiterverkaufen dürfen, und mehrere nennen Entwickler und Zahlen, als zitierten sie eine Vorschrift. Diese Regel haben wir in keinem Dubaier Gesetz und in keinem Beschluss gefunden, den wir am 4. September 2026 gelesen haben.

Es gibt echte 25 % und echte 40 % im Dubaier Off-Plan-Recht, und sie gehören zu einer anderen Regel. Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008, ersetzt durch das Gesetz Nr. 19 von 2020, begrenzt, was ein Entwickler einbehalten darf, wenn er den Vertrag eines säumigen Käufers beendet: bis zu 40 % des Einheitswerts oberhalb von 60 % Fertigstellung und bis zu 25 % darunter, sofern die Arbeiten begonnen haben. Das ist eine Obergrenze für ein Recht gegen jemanden, der aufgehört hat zu zahlen. Über die Freiheit eines zahlenden Käufers zur Abtretung sagt es nichts, und die Ähnlichkeit der Zahlen ist die wahrscheinliche Quelle der Verwechslung.

Die Schwelle, die Sie tatsächlich aufhält, ist vertraglich. Entwickler verweigern eine Abtretung üblicherweise, bis ein bestimmter Anteil des Preises gezahlt ist, und diesen Anteil setzen sie selbst fest, im Kaufvertrag. Es ist eine Klausel und kein Gesetz, weshalb sie es wert ist, vor der Unterschrift gelesen und vor dem Inserat erfragt zu werden.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist keine Marktfolklore. Die vom DLD veröffentlichten Dokumentenlisten benennen sie. Der Service zur Hypothekeneintragung verlangt „eine elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung (E.NOC) des Entwicklers für Immobilien im vorläufigen Verkauf (über die Dubai-REST-App)“, und der Service zur Eintragung eines Immobilienverkaufs verlangt in Freehold-Gebieten eine E-NOC des Entwicklers über dieselbe App. Die Zustimmung des Entwicklers ist ein dokumentiertes Tor in das Register, keine Höflichkeit, um die man herumkommt.

Was das Land Department nicht veröffentlicht, ist der Preis. Wir haben seine Serviceseiten und die Dubaier Gesetzesbibliothek durchsucht und weder eine NOC-Gebühr noch eine Spanne noch eine Bearbeitungszeit gefunden. Die kursierenden Zahlen stammen von Maklern, und jeder Entwickler setzt seine eigene fest. Verlangen Sie Betrag und Bearbeitungszeit schriftlich, bevor Sie sich mit einem Käufer auf einen Preis einigen.

Das DLD bepreist jede von ihm veröffentlichte Verkaufseintragung mit 4 % des Verkaufswerts. Der Service für den Erstverkauf, der einen Off-Plan-Kauf in das vorläufige Register bringt, belastet den Verkäufer mit 2 % und den Käufer mit 2 %, dazu eine Wissensgebühr von 10 AED und eine Innovationsgebühr von 10 AED. Der Service zur Eintragung eines Immobilienverkaufs trägt dieselben 2 % und 2 %.

Eine Warnung, und sie ist unsere und nicht die des Land Department. Wir konnten keine DLD-Serviceseite finden, die sich selbst als Übertragung einer Off-Plan-Einheit von einem Käufer auf einen anderen beschreibt. Die Seite zur Eintragung eines Immobilienverkaufs spricht von einer fertiggestellten Einheit. Dem Wortlaut nach am nächsten kommt Request to Amend the Initial Procedures Data, die es einem Entwickler erlaubt, „die Daten der im vorläufigen Immobilienregister eingetragenen Vorgänge zu ändern“, für 250 AED zuzüglich der beiden Gebühren von je 10 AED innerhalb von sechs Werktagen, und sie sagt nicht, dass ein Wechsel des Käufers in ihren Anwendungsbereich fällt.

Planen Sie deshalb 4 % auf den neuen Verkaufswert ein, denn das berechnet das DLD auf jede Verkaufsart, die es veröffentlicht, und lassen Sie sich vom Entwickler schriftlich bestätigen, über welchen Service die Übertragung läuft und was sie kostet. Weisen Sie jedes Angebot zurück, das zugleich eine DLD-Gebühr von 4 % und einen gesonderten Prozentsatz namens Oqood-Gebühr ausweist, aus dem Grund, den unser Leitfaden zu den DLD-Gebühren darlegt.

Sie treten bei 2.000.000 AED ab. Nehmen Sie zuerst die Seite des eintretenden Käufers, denn diese Seite muss der Preis aushalten. Nach den Gebührenpositionen, die das DLD für eine Verkaufseintragung veröffentlicht, sind 4 % von 2.000.000 AED gleich 80.000 AED, dazu 10 AED Wissensgebühr und 10 AED Innovationsgebühr. Das sind 80.020 AED an das Land Department, und es ist der einzige Teil der Transaktion mit einem veröffentlichten Tarif.

Dann die Positionen, die niemand veröffentlicht. Die NOC-Gebühr, festgesetzt vom Entwickler. Eine etwaige Verwaltungsgebühr für die Abwicklung der Übertragung. Die Gebühr eines Registrierungstreuhänders oder Servicepartners, die die DLD-Seite zur Eintragung eines Immobilienverkaufs bei einer fertiggestellten Einheit mit 2.000 bis 4.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer ausweist. Und die Maklerprovision, die bei einem Weiterverkauf von den Parteien gezahlt und nicht von einem Entwickler getragen wird.

Die ehrliche Summe lautet 80.020 AED bekannt und ein zweiter Block, der Ihnen schriftlich genannt werden muss. Wer für eine Dubaier Abtretung einen Alles-inklusive-Prozentsatz nennt, schätzt den unveröffentlichten Teil. Holen Sie diese Zahlen ein, bevor Sie sich auf einen Preis einigen, und rechnen Sie sie dann aus der Sicht des Käufers durch unseren Kaufnebenkostenrechner.

Ein Plan mit Raten nach der Übergabe verteilt einen Teil des Preises auf Raten, die nach der Schlüsselübergabe fällig werden, und die Abtretung des Vertrags staucht das nicht zusammen. Übertragen wird der Kaufvertrag, Ihr Käufer übernimmt also die offenen Raten mit der Einheit, einschließlich der nach der Fertigstellung fälligen.

Das ändert, wer Ihr Käufer sein kann. Wer einen Plan mit Raten nach der Übergabe übernimmt, trägt jahrelang über den Übergabetermin hinaus das Risiko des Entwicklers und des eigenen Einkommens, und wenn er Finanzierung braucht, wird die Rechnung enger: die Zentralbank begrenzt die Beleihung einer off plan gekauften Immobilie auf 50 % des Werts, eine Hypothek nimmt den verbleibenden Plan also nicht auf. Unser Leitfaden zur Off-Plan-Hypothek legt dar, was diese Grenze bewirkt.

Kein Text des Dubai Land Department und keiner der RERA, den wir am 4. September 2026 gelesen haben, unterscheidet einen Plan mit Raten nach der Übergabe von irgendeinem anderen Plan, es gibt hier also kein besonderes Verfahren. Die Klausel, die entscheidet, ob Sie überhaupt abtreten dürfen und zu welchen Bedingungen die Raten der Einheit folgen, steht im Kaufvertrag. Lesen Sie sie, bevor Sie die Immobilie vermarkten, und sehen Sie sich die aktuellen Off-Plan-Projekte mit derselben Klausel im Kopf an.

Oben steht keine Zahl für eine NOC-Gebühr des Entwicklers. Die anderswo genannten Spannen, üblicherweise 500 bis 5.250 AED, die dazugehörige Bearbeitung in zwei bis drei Werktagen, die Abtretungsgebühren von 2 % bis 5 % des ursprünglichen Preises und die Gesamtkosten eines Weiterverkaufs von 6 % bis 11 % stammen alle aus Maklerartikeln. Für keine davon haben wir eine staatliche Quelle gefunden.

Auch die Schwellen einzelner Entwickler, die einen Prozentsatz an einen Markennamen heften, fehlen: sie ändern sich mit dem Projekt, und die einzige Fassung, die Sie bindet, steht in Ihrem eigenen Vertrag. Ebenso wenig konnten wir aus einer primären Seite bestätigen, dass die 4 % speziell bei einer Abtretung erneut berechnet werden.