Jelzáloghitel egy dubaji off-plan ingatlanra

A jogforrás a jelzáloghitelekről szóló szabályzat, a 31/2013. számú körlevél, amelyet 2013. november 28-án adtak ki minden banknak és pénzügyi vállalkozásnak, és amelyet kétszer módosítottak, legutóbb a 31/2/2020. számú igazgatósági határozattal. A 2020. április 8-i egységes szerkezetű változat a hatályos szöveg, és a hitelfedezeti arányról nem találtunk későbbi szabálykönyvi rendelkezést.

A (3) cikk címe Fontos mutatók, és a 2. pontja állapítja meg a hitelfedezeti felső határokat. A C bekezdés így szól: „Tekintettel a fejlesztési folyamat hosszú távú természetére és a befejezés magasabb kockázatára, az off-plan vásárolt ingatlanra nyújtott jelzáloghitelek maximális hitelfedezeti aránya 50%, a cél, az érték és a vevő kategóriája nélkül.”

Olvassa el figyelmesen az utolsó tagmondatot, mert felülírja a fölötte álló két bekezdést. Az emírségekbeli állampolgár első otthonára 85% jár egy 5 millió AED alatti készre jelentett ingatlannál, és 50%, ha ugyanazt az otthont off-plan veszi meg. Egy első lakást vásárló külföldi ugyanígy 80%-ról 50%-ra kerül. A hely a (3) cikk 2. pontjának C bekezdése, nem az önálló 4. cikk, amelyre gyakran tévesen hivatkoznak.

A hitelfedezeti arány az a korlát, amelyet mindenki idéz, és ritkán az, amely eldönti a választ. A (3) cikk 4. pontja a maximális finanszírozási összeget külföldieknél hét évnyi éves jövedelemben, emírségekbeli állampolgároknál nyolcban állapítja meg. A (3) cikk 1. pontja átveszi az adósságteher-mutatót az egyéni ügyfeleknek nyújtott banki kölcsönökről és egyéb szolgáltatásokról szóló szabályzatból, a bruttó fizetés és a rendszeres jövedelem 50%-ában, és figyelmezteti a hitelezőket, hogy ne alkalmazzák automatikusan a maximumot.

Ugyanez a pont hozzátesz egy követelményt, amelyet a legtöbb hitelképességi kalkulátor figyelmen kívül hagy: a hitelezők „kötelesek a hitelt a hitel aktuális kamatlábánál (2 és 4) százalékponttal magasabb szinten stresszelni”, és ahol kedvezményes kezdő kamat van, a próba az azt követő kamattal fut. Ezért van, hogy a bank által kínált összeg egy naiv számítás alatt marad, és ezért nem a kezdő kamat az a szám, amelyre tervezni kell. Ugyanez a cikk a futamidőt 25 évben maximálja, és nem állapít meg felső életkort a végtörlesztésre, azt minden hitelezőre bízza.

Az az állítás, hogy a bankok semmit nem folyósítanak, amíg egy projekt el nem éri a 40%-os készültséget, mindenhol ismétlődik. A szabályzatban nincs benne. 2026. szeptember 4-én átnéztük a teljes egységes szerkezetű szöveget, és a szám nem szerepel benne.

Amit a szabályzat előír, az más. A (2) cikk 1. pontja megköveteli, hogy ahol a finanszírozás része a szakaszos fizetés, ott a hitelező „először a tulajdonos önerő-részét használja fel az építési ár kifizetésére a fejlesztő vagy a kivitelező felé, mielőtt a jelzáloghitel nyújtója bármely hitelösszeget rendelkezésre bocsátana”. Ezután megköveteli, hogy a fejlesztő felé teljesített kifizetések „előírt készültségi mérföldkövekhez igazodjanak, amelyeket fizikailag vagy a jelzáloghitel nyújtója, vagy a hitelfelvevőtől és a fejlesztőtől vagy kivitelezőtől egyaránt független, megfelelően képzett szakértő igazol”. A (4) cikk megköveteli, hogy a hiteldokumentáció ezeket a mérföldköveket világos előtörlesztési szabállyal együtt rögzítse.

A kapu tehát valós, de igazolási kapu, nem százalék. Bármely konkrét készültségi szám az adott bank saját hitelezési politikája.

A szabályzat semmit nem mond a nem rezidensekről. A szó nem szerepel benne. A (3) cikk 2. pontja két kategóriát ismer, az emírségekbeli állampolgárokat és a külföldieket, nem alkalmaz tartózkodási próbát, és egyik fogalmat sem tartózkodási hely szerint határozza meg. A szabálykönyv szövege szerint egy nem rezidens külföldi, aki off-plan vásárol, ugyanúgy 50%-nál van korlátozva, mint bárki más.

A nem rezidensekre idézett alacsonyabb számok banki hitelezési politikák, és a szabályzat kifejezetten helyet ad nekik: semmi nem akadályozza a hitelezőket abban, hogy óvatosabb korlátokat alkalmazzanak. Az a bank tehát, amely egy nem rezidensnek 50%-nál kevesebbet ajánl, kockázati étvágyat fejez ki, nem szabályt alkalmaz, és ez ok arra, hogy megkérdezzen egy másik hitelezőt is. A bejegyzés nem akadály: a DLD dokumentumlistája „nem rezidens külföldieknél útlevélmásolatot” kér ott, ahol nincs emírségekbeli személyi igazolvány.

A Land Department a jelzálogjog bejegyzéséért a jelzálog értékének 0,25%-át számítja fel, továbbá 250 AED-t minden tulajdoni lap kiállításáért, valamint a 10 AED tudásdíjat és a 10 AED innovációs díjat. Egy szolgáltató partner 4 000 AED plusz áfát számít fel, ideiglenes, azaz Oqood-ügynél 5 000 AED plusz áfát, és az ideiglenes értékesítésű ingatlanoknál felsorolt követelmény a fejlesztő nemleges hozzájáruló e-igazolása, amelyet a Dubai REST alkalmazáson keresztül lehet beszerezni.

A banki oldal kevésbé átlátható. A Központi Bank lakossági szolgáltatásokra vonatkozó díjtáblája nem maximálja a jelzáloghitel folyósítási, ügyintézési vagy értékbecslési díját. Az egyetlen korlát a fogyasztóvédelmi szabályzat, amely szerint az engedélyezett pénzügyi intézmények „nem számíthatnak fel indokolatlan díjakat”. Ez mérce, nem szám, így a folyósítási díj olyan ár, amelyről tárgyalni kell.

A vételár 2 000 000 AED, a vevő külföldi, a vásárlás off-plan. A bank legfeljebb 50%-ot hitelezhet, tehát 1 000 000 AED-t, és 1 000 000 AED az önerő. A Land Department bejegyzési díja a vételár 4%-a, azaz 80 000 AED, és az elsődleges Oqood-bejegyzéskor fizetendő, nem az átadáskor. A jelzálogjog bejegyzése 1 000 000 AED 0,25%-ába kerül, tehát 2 500 AED-be, plusz 250 AED a tulajdoni lapért és 20 AED tudás- és innovációs díj.

Aztán jön a jövedelmi próba, ahol egy ügylet rendszerint elbukik. Egy 1 000 000 AED-es hitelhez nagyjából 143 000 AED éves jövedelem kell ahhoz, hogy a hétszeres szorzón belül maradjon, ami addig hangzik szerénynek, amíg az adósságteher-mutató szóba nem kerül: az összes hitelének törlesztőrészlete együtt a bruttó havi jövedelem 50%-án belül kell maradjon, és a próbában használt törlesztőrészletet az Önnek ajánlott kamatnál két-négy százalékponttal magasabb szinten számolják. Futtassa végig a saját számait a jelzálogkalkulátorunkon az ajánlatnál magasabb kamatlábbal.

Az átadás előtt szükséges készpénz tehát legalább 1 080 000 AED, az önerő és a DLD-díj, és több, ha az ütemterv előre terhel. Ez az a szám, amellyel egy vásárlást tesztelni kell.

Az off-plan egységeket részletfizetéssel adják el, és egy jelzáloghitel nem illeszkedik szépen ezekbe. A (2) cikk 1. pontja az Ön önerejét teszi előre: a hitelezőnek ezzel kell fizetnie a fejlesztőt, mielőtt bármilyen hitelösszeget folyósítana. Mivel a hitel soha nem haladhatja meg a vételár felét, egy olyan ütemtervet, amely az átadás előtt a vételár több mint 50%-át hívja le, eddig a pontig magának kell finanszíroznia.

Vesse tehát össze a fejlesztő részleteinek dátumait azokkal a mérföldkövekkel, amelyekre a bank fizetni fog, és amelyeket a (4) cikk szerint a hiteldokumentációnak rögzítenie kell. A fizetésiütemterv-kalkulátorunk a fejlesztői oldalt mutatja meg, az off-plan katalógus pedig minden projektnél a közzétett ütemtervet hozza.

A fentiekben nem szerepel kamatláb. A kamatok hetente mozognak, és a piaci cikkekben idézettek banki ajánlatok, nem olyasmi, amit egy szabályozó közzétesz. Ugyanez áll a gyakran idézett folyósítási és értékbecslési díjakra, amelyeket a Központi Bank nem maximál, valamint a végtörlesztéskori felső életkorra, amelyet a (3) cikk kifejezetten az egyes hitelezőkre bíz.

Egy szám azért hiányzik, mert a szabályozó ellentmond önmagának. Egy külföldi első otthonánál, amelynek értéke pontosan 5 000 000 AED, az egységes szerkezetű (3) cikk egyet mond, a szöveget létrehozó 31/2/2020. számú módosító igazgatósági határozat pedig mást. A sávokat 5 millió AED alatt és felett adjuk meg, és nem állunk rá a határra ahelyett, hogy oldalt választanánk. Az off-plan korlátot ez nem érinti, az minden értéknél 50%.