Dubai-Immobilie aus Deutschland: das Abkommen ist ausgelaufen

Seit dem 1. Januar 2022 gilt das deutsche Recht aus sich selbst heraus: § 34c Absatz 6 schaltet die innerstaatlichen Anrechnungsvorschriften nur dort ab, wo ein Abkommen besteht, und ohne Abkommen sind sie die einzigen Regeln. Jedes Glied der Kette steht im Gesetz. § 1 Absatz 1 macht eine natürliche Person mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Inland „unbeschränkt einkommensteuerpflichtig“. § 2 Absatz 1 zählt die sieben der Einkommensteuer unterliegenden Einkunftsarten auf, Nummer 6 sind die „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, und das Wort „inländische“ hängt dort nur am Fall der beschränkten Steuerpflicht, sodass die Einkunftsarten bei unbeschränkter Steuerpflicht erfasst sind, gleich wo sie erzielt werden. § 34d Nummer 7 entscheidet die Sache, indem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als ausländische Einkünfte einordnet, wenn das unbewegliche Vermögen in einem ausländischen Staat belegen ist.

Entlastung käme über § 34c Absatz 1, der die „festgesetzte und gezahlte“ ausländische Steuer auf die deutsche Steuer auf diese Einkünfte anrechnet. Das Regierungsportal der VAE hält fest, dass die VAE von natürlichen Personen keine Einkommensteuer erheben, und der Leitfaden der Federal Tax Authority hält fest, dass die Einkünfte einer natürlichen Person aus Immobilieninvestitionen nicht der Körperschaftsteuer unterliegen, solange die Tätigkeit keine Lizenz verlangt. Wo nichts gezahlt wurde, ist nichts anzurechnen, und die Miete landet in Ihrer deutschen Veranlagung als gewöhnliche Einkunft zu Ihrem eigenen Grenzsteuersatz.

Das ist der am häufigsten wiederholte Fehler im deutschen Material zu Dubai. § 32b Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 unterwirft dem besonderen Steuersatz Einkünfte, „die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steuerfrei sind“. Es gibt kein Abkommen, also ist nichts nach einem solchen steuerfrei, und Nummer 3 findet nichts, woran sie anknüpfen könnte. Nummer 2 ist durch ihren eigenen Wortlaut auf „Fälle der zeitweisen unbeschränkten Steuerpflicht“ begrenzt, also auf ein Teiljahr der Ansässigkeit in Deutschland, und das beschreibt niemanden, der das ganze Jahr über ansässig ist.

Die Einordnung des Ministeriums selbst zeigt, warum. Sein Schreiben vom 12. Dezember 2023 beschreibt, wie Deutschland die Doppelbesteuerung „durch Freistellung der Einkünfte (Freistellungsmethode) unter Berücksichtigung des § 32b“ vermeidet und ansonsten durch „Steueranrechnung nach Maßgabe des § 34c EStG (Anrechnungsmethode)“. Beide Methoden leben innerhalb eines Abkommens. Ohne Abkommen werden die Einkünfte weder freigestellt noch im Steuersatz berücksichtigt. Sie werden besteuert.

Die Vorschrift, die still Geld kostet, ist § 2a. Absatz 1 Satz 1 Nummer 6 Buchstabe a erfasst negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens, „wenn diese in einem Drittstaat belegen sind“, und Absatz 2a Nummer 1 bestimmt als Drittstaat einen Staat, der nicht Mitgliedstaat der Europäischen Union ist. Die VAE sind es nicht. Solche Verluste „dürfen nur mit positiven Einkünften der jeweils selben Art und ... aus demselben Staat ausgeglichen werden“, sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden und mindern im Übrigen positive Einkünfte derselben Art aus demselben Staat in späteren Veranlagungszeiträumen. Die amtliche Anleitung zur Anlage AUS trägt dieselbe Abschottung. In den ersten Jahren eines fremdfinanzierten Kaufs, in denen die Zinsen die Miete übersteigen können, ist das der Unterschied zwischen einem Verlust, der Ihr Gehalt abschirmt, und einem, der auf künftige Gewinne aus Dubai wartet.

§ 23 macht die Veräußerung eines Grundstücks zum privaten Veräußerungsgeschäft, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“, mit Ausnahme von Immobilien, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Vorschrift enthält keine territoriale Einschränkung, und § 34d Nummer 8 Buchstabe b kennt einen privaten Veräußerungsgewinn, bei dem das Wirtschaftsgut im Ausland belegen ist. Eine innerhalb von zehn Jahren verkaufte Wohnung in Dubai erzeugt daher einen in Deutschland steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass etwas freizustellen und ohne dass etwas anzurechnen wäre; nach zehn Jahren fällt sie aus der Vorschrift heraus. Gewinne unter 1.000 Euro im Kalenderjahr bleiben frei, das ist aber eine Freigrenze und kein Freibetrag.

Ausländische Einkünfte gehören in die Anlage AUS, und die amtliche Anleitung sagt das „unabhängig davon, ob mit dem Staat, aus dem sie stammen, ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht oder nicht“. Sie verlangt, das Ergebnis nach deutschem Steuerrecht zu ermitteln und die ausländische Währung „nach dem maßgeblichen Kurs zum Zeitpunkt des Zu- oder Abflusses“ umzurechnen. Eine Dirham-Abrechnung der Hausverwaltung in Dubai ist ein Ausgangspunkt, nicht die Zahl.

Der Kauf selbst ist eine andere Frage. § 138 Absatz 2 der Abgabenordnung zählt vier Anzeigepflichten zu Auslandssachverhalten auf: Betriebe und Betriebsstätten im Ausland, ausländische Personengesellschaften, Beteiligungen an ausländischen Körperschaften ab 10 Prozent oder 150.000 Euro Anschaffungskosten und die Beherrschung einer Drittstaat-Gesellschaft. Die Aufzählung ist abschließend, und keine Nummer erfasst privat gehaltenes ausländisches Grundvermögen. Der Kauf einer Wohnung in Dubai im eigenen Namen löst also keine eigene Anzeigepflicht aus.

Ausländisches Eigentum ist eine Ausnahme von der Regel. Artikel (4) des Gesetzes Nr. (7) von 2006 beschränkt das Eigentum auf Staatsangehörige der VAE und des Golf-Kooperationsrats sowie auf Gesellschaften, die vollständig ihnen gehören, und erlaubt dann Volleigentum für Nicht-Staatsangehörige der VAE „in bestimmten, vom Herrscher festgelegten Gebieten“, die die Verordnung Nr. (3) von 2006 nach nummerierten Grundstücken und nicht nach Vermarktungsnamen bestimmt. Off-Plan-Raten liegen auf einem Konto, das nach Artikel (9)(1) des Gesetzes Nr. (8) von 2007 „ausschließlich für den Bau dieses Immobilienentwicklungsprojekts“ bestimmt sein muss, außerhalb des Zugriffs der Gläubiger des Entwicklers: eine Zweckbindung, keine Rückzahlungsgarantie. Das Land Department veröffentlicht seine Übertragungsgebühr als 2 Prozent beim Verkäufer und 2 Prozent beim Käufer; dass der Käufer alle 4 Prozent trägt, ist Marktpraxis.

Beim Aufenthaltsweg stimmen die beiden Regierungsquellen der VAE beim Geld überein und weichen bei der Dauer voneinander ab. Das Regierungsportal gibt der Investorenkategorie ein „Mindestkapital von 2 Millionen AED“ und nennt für Immobilien fünf Jahre; die Serviceseite der ICP verlangt ein Schreiben des Land Department über Eigentum im Wert von mindestens 2.000.000 AED, hält fest, dass „die Immobilie vollständig im Eigentum des Investors stehen muss“, und nennt zehn Jahre. Wir drucken beides, statt eines auszuwählen. 2.000.000 AED sind zum unten genannten Kurs etwa 468.600 Euro.

Die Zentralbank der VAE wies zum 3. September 2026 4,267868 Dirham je Euro aus, eine Wohnung für 3.000.000 AED sind also etwa 702.900 Euro. Die Gebühr des Land Department von 4 Prozent kommt mit 120.000 AED hinzu, rund 28.100 Euro; die Gebühr des Registrierungstreuhänders beträgt bei diesem Wert 4.200 AED, die Eigentumsurkunde 250 AED, und die Knowledge- und die Innovation-Gebühr je 10 AED. Die Registrierung liegt damit bei etwa 124.470 AED, rund 29.200 Euro, insgesamt also bei etwa 732.100 Euro vor Maklerprovision, Finanzierungskosten und Servicegebühren.

Zwei Vorbehalte. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht monatliche Euro-Referenzkurse für 27 Länder, und die VAE sind nicht darunter; für die Erklärung verlangt die Anleitung ohnehin den Kurs im Zeitpunkt des jeweiligen Zu- oder Abflusses und keine Schlagzeilenzahl. Und auf dieser Seite steht nirgends ein deutscher Steuersatz, weil es für diese Einkünfte keinen gibt: sie gehen mit allem anderen, was Sie verdienen, in den normalen Tarif ein.

Rechnen Sie den Kauf mit dem Kaufnebenkostenrechner durch, prüfen Sie die Schwelle mit dem Golden-Visa-Rechner, und sehen Sie im Off-Plan-Katalog, was verkauft wird.

Oben steht kein deutscher Steuersatz, weil es für diese Einkünfte keinen gibt. Wir haben auch kein Schreiben zu ausländischen Mieteinkünften aus einem Staat ohne Abkommen gefunden, daher ist das zu den beiden Methoden zitierte Material des Ministeriums sein Schreiben von 2023 zu Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit. Dass kein Nachfolgeabkommen besteht, können wir nicht erschöpfend beweisen; das Statusschreiben vom Januar 2026 verzeichnet keines, weder in Kraft noch in Verhandlung.

Wir drucken keine Dauer des Golden Visa als entschieden, weil zwei Regierungsseiten unterschiedliche Dauern nennen, und wir haben keine amtliche Aussage dazu gefunden, ob eine Off-Plan-Immobilie oder eine belastete Immobilie qualifiziert. Der Eurokurs ist die eigene Zahl der Zentralbank, aus ihrem Kursdienst gelesen, nachdem ihre öffentliche Seite uns einen Fehler zurückgab. Und wir sagen nicht, wann die Zehnjahresfrist des § 23 bei einem Off-Plan-Kauf beginnt: das hängt am deutschen Begriff der Anschaffung und an Rechtsprechung, die wir nicht gelesen haben.