Der Dubai Off-Plan Index

Was die eingetragenen Zahlen sind. Jeder beim Dubai Land Department eingetragene Verkauf, nach Community aggregiert. Der Quadratfußpreis einer Community ist der Median der in den letzten drei Monaten eingetragenen Verkäufe; die Zahl daneben sind ihre Verkäufe der letzten zwölf Monate. 73 Communitys erreichen die Schwelle von 10 Verkäufen und werden veröffentlicht, auf 158.879 eingetragenen Verkäufen zusammen. Das sind alle Objektarten und sowohl Off-Plan- als auch fertiggestellte Übertragungen, weil das Register sie so erfasst, und es sind Transaktionspreise, keine Bewertungen.

Was die Angebotszahlen sind. Zu jedem Off-Plan-Projekt halten wir eine Liste von Wohnungstypen. Der Quadratfußpreis eines Wohnungstyps ist sein angegebener Einstiegspreis geteilt durch seine angegebene Fläche. Der Preis eines Projekts ist der Median seiner Wohnungstypen, sodass ein Turm mit vierzig Grundrissen und eine Villenphase mit vier je einmal zählen. Der Preis einer Community oder eines Entwicklers ist der Median ihrer Projekte, und das Band ist das 25. bis 75. Perzentil derselben Menge. Die Quelle veröffentlicht keinen eigenen Quadratfußpreis, an dem sich die Division prüfen ließe, und genau deshalb stehen diese Zahlen unter den eingetragenen und nicht über ihnen.

Die Mindeststichprobe. Ein Angebotspreis wird nur veröffentlicht, wo mindestens 8 Projekte einer Community oder eines Entwicklers einen Quadratfußpreis tragen. Darunter bewegt eine einzige Villenphase den Median weiter als der Abstand zwischen zwei benachbarten Communitys. 88 Dubaier Communitys liegen unter der Schwelle und bleiben ganz weg, statt mit einem Vorbehalt gedruckt zu werden.

Abdeckung. Das Entwicklerregister hält 1.919 Off-Plan-Projekte in den Emiraten, 1.579 davon in Dubai. Von den Dubaier Projekten veröffentlichen 853 (54%) Wohnungsgrößen neben Wohnungspreisen und können bepreist werden; der Rest nennt einen Eckpreis ohne Größe oder gar keinen Preis und trägt zu keiner der beiden Angebotsleitern bei. Das ist dasselbe Register, das die Projektseiten und der Off-Plan-Überblick zählen, weshalb die Summen auf dieser Seite und dort übereinstimmen.

Was dieser Index nicht abdeckt und nicht abdecken kann. Keines der beiden Register trägt Mietwerte, denn Mietverträge gehören nicht zu den Daten, die wir weiterveröffentlichen dürfen, und deshalb steht auf dieser Website nirgends eine Rendite als Eckzahl. Die eingetragene Leiter sagt nichts über eine bestimmte Wohnung: ein Community-Median deckt Studios und Penthäuser, Grundstücke und Türme zusammen ab, und der echte Vergleich beginnt bei den Zahlen je Gebäude unter /sold. Die Angebotsleitern sagen nichts darüber, wofür etwas verkauft wurde. Wo beide für eine Community auseinandergehen, ist die eingetragene Zahl die zitierfähige.

Das Entwicklerregister ist ein breiter, laufend gepflegter Bestand öffentlich vermarkteter Off-Plan-Projekte. Es ist kein Register jedes Projekts im Emirat. Vom Entwickler genannte Preise, Größen, Termine und Zahlungspläne ändern sich nach der Veröffentlichung. Wo ein Projekt einen Wert nicht nennt, wird es aus dieser Berechnung ausgeschlossen statt geschätzt. Das Register des Land Department erfasst abgeschlossene Übertragungen und wird so weitergegeben, wie die Behörde es veröffentlicht.