Mi lesz a dubaji ingatlanával halála után, és mit változtat egy bejegyzett végrendelet

A 2017. évi 15. törvény szabályozza a nem muszlimok hagyatékát Dubajban. A 3. cikk, saját fordításunkban: „Ez a törvény az emírségben a nem muszlimok minden végrendeletére és hagyatékára alkalmazandó, a Dubai International Financial Centre-t is beleértve.” A 4. cikk az általános kollíziós szabályokból indul ki, majd négy esetben félreteszi őket, amelyek közül az első az, „ha a hagyaték vagy a végrendelet az emírségben fekvő ingatlanra vonatkozik”. Ilyenkor a Dubajban hatályos jogszabályok alkalmazandók, ugyanúgy, mint amikor a végrendelkező a végrendeletére az Emírségek jogát választja. Ezek közé a jogszabályok közé tartozik az alább ismertetett szövetségi törvény is, amely egy külföldi örököseinek saját választási lehetőséget ad.

Ugyanez a törvény a végrendeletet helyezi előre. Az 5. cikk: „A végrendelet elsőbbséget élvez a törvényes örökléssel szemben.” A végrendeletet csak akkor hajtják végre és a hagyatékot csak akkor osztják fel, ha előbb sorrendben négy terhet kiegyenlítettek: a temetési költségeket, a hagyaték kezelésének és a végrendelet végrehajtásának költségeit, a végrendeleti végrehajtók (executor) és a hagyatéki gondnokok (administrator) díjazását, valamint a hagyaték tartozásait. A 7. cikk hozzáteszi, hogy „a végrendelet kiterjedhet a teljes hagyatékra vagy annak bármely részére”.

Az első következmény a várakozás. A 2017-es törvény 21. cikke szerint a temetési költségeken és az elhunyt által eltartott családtagok szükséges kiadásain kívül „a hagyatékot érintően semmilyen rendelkezés nem tehető, amíg az illetékes bíróság hagyatéki gondnok kirendeléséről szóló hagyatékkezelési ítéletet vagy végzést nem hoz”. Az illetékes bíróság a Dubai Courts (Dubaj bíróságai) vagy a DIFC Courts (a Dubai International Financial Centre bíróságai).

A második a szövetségi alapszabály. A polgári személyi jogállásról szóló, 2023. február 1-je óta hatályos 2022. évi 41. szövetségi rendelettörvény, az Igazságügyi Minisztérium által közzétett arab szöveg saját fordításunkban, az Emírségek nem muszlim állampolgáraira és az Emírségekben élő nem muszlim külföldiekre alkalmazandó, „hacsak valamelyikük nem ragaszkodik a saját joga alkalmazásához”, olyan ügyekben, amelyek közé a hagyaték és a végrendelet is tartozik (1. cikk). A 11. cikke így szól: „Végrendelet hiányában a hagyaték fele a férjet vagy a feleséget illeti, a másik felét pedig egyenlően osztják el a gyermekek között, férfi és nő között különbséget nem téve.” A cikk ezután azokra az esetekre tér ki, amikor nincs gyermek, a szülők, majd a testvérek részével. Harmadik bekezdése lehetővé teszi, hogy egy külföldi bármely örököse a polgári ügyletekről szóló törvény (Civil Transactions Law) által a hagyatékra alkalmazandónak rendelt jogot kérje, „hacsak nincs ettől eltérő bejegyzett végrendelet”.

Ez a szövetségi törvény saját meghatározása szerint az Emírségekben élő nem muszlimokra vonatkozik. Egy külföldön élő tulajdonos esetében egyetlen általunk olvasott hivatalos szöveg sem mondja meg, mely alapszabályok terjednek ki a dubaji ingatlanra. A bejegyzett végrendelettel lehet ezt a kérdést levenni az örökösök válláról.

A 2017-es törvény 6. cikke „a nem muszlimok végrendeleteinek nyilvántartása néven ismert nyilvántartást” hoz létre a Dubai Courtsnál és a DIFC Courtsnál is. A bejegyzéshez a végrendeletet nem muszlimnak kell készítenie, meg kell neveznie egy végrendeleti végrehajtót, meg kell határoznia, hogyan kell rendelkezni a vagyonnal, és két tanú jelenlétében kell aláírni (8. cikk).

A DIFC Courts Wills Service saját leírása szerint Dubaj kormányának és a DIFC Courtsnak közös kezdeményezése az Emírségekben befektető és élő nem muszlimok számára. Feltételei: „Ön nem muszlim, és soha nem is volt muszlim”, legalább 18 éves, és az Emírségekben vagyona van, vagy ott Önnel élő kiskorú gyermekei vannak. „Nem kell az Emírségek lakosának lennie”. Annak a tulajdonosnak, akinek az emírségekbeli vagyona ingatlan, a Property Will (ingatlanra szóló végrendelet) „legfeljebb öt (5), az Emírségekben fekvő ingatlanra (vagy legfeljebb öt (5) ingatlanban fennálló részesedésre) terjedhet ki”, azt az ingatlant azonban, amelyet még nem szerzett meg, nem lehet belefoglalni, így egy vásárlás előtt készült végrendeletet a vásárlás után frissíteni kell. A Full Will (teljes végrendelet) minden ingó és ingatlan vagyonra kiterjed.

A DIFC Courts díjjegyzéke szerint a Property Will díja 7 500 AED, tükörvégrendeletként (mirror will) 10 000 AED, a Full Willé 10 000 AED, tükörvégrendeletként 15 000 AED, és mindegyikhez vissza nem térítendő foglalási díj tartozik. A DIFC Courts szerint a díjak „nem tartoznak az 5%-os áfa alá”. Egy szabály sokakat meglep: a DIFC szabályai szerint „a végrendeletet a végrendelkező házasságkötése visszavonja, kivéve, ha a végrendelet egyértelműen kimondja, hogy a végrendelkező egy adott személlyel szándékozik házasságot kötni”.

A Dubai Courts nyilvántartása ugyanezen 6. cikk alapján létezik. Saját szolgáltatási oldalukat ellenőrzéskor nem tudtuk megnyitni, ezért a feltételeiket és a díjukat itt nem adjuk meg.

Az örökösök a bíróságon kezdik. „Haláleset esetén a DIFC Courts kibocsátja a szükséges hagyatéki végzéseket (Probate Orders) és gyámsági végzéseket (Guardianship Orders)”, gyakori kérdéseik között pedig 1 500 USD szerepel a végrendelet bírósági megerősítése (grant of probate) iránti kérelem díjaként. Amíg a bíróság ki nem rendelt egy hagyatéki gondnokot, a 21. cikk tilt minden ügyletet a hagyatékkal.

A tulajdon ezután a Land Department Inheritance Title Transfer (öröklési tulajdonátírás) szolgáltatásán keresztül száll át, amely a tulajdonjogot az örökösök javára jegyzi be „a jogi öröklési bizonyítvány és az örökösök személyazonosító okmányai alapján”. Kéri az öröklésről szóló jogi értesítést, az Emírségekben élő örökösök Emirates ID-jének másolatát és a külföldön élők útlevelét, valamint a Dubai Courts, egy másik emírségekbeli bíróság vagy az Awqaf hivatalos levelét, amely az átírást kéri. Jelzáloggal terhelt ingatlanhoz a bank kifogásmentességi nyilatkozata (no objection letter) is kell, az off-plan, előzetes adásvételi szerződéssel vett ingatlanhoz pedig a fejlesztő kifogásmentességi nyilatkozata. A díj ingatlanonként 1 000 AED, amelyet az örökösöktől szednek be, ehhez jön 250 AED a tulajdoni lapért, lakás vagy villa esetén 250 AED térképdíj, valamint 130 AED plusz áfa a szolgáltató partnernek.

Abu Dhabinak saját törvénye van, a 2021. évi 14. törvény, amely a nem muszlimok végrendeleteire és öröklésére alkalmazandó, „amennyiben a hagyaték vagy a hagyományozott vagyon az országban található” (3. cikk). A végrendelkező „végrendeletben az országban lévő minden vagyonát az általa választott bármely kedvezményezettre hagyhatja”; végrendelet nélkül „a hagyaték fele a férjre vagy a feleségre száll, a másik felét pedig egyenlően osztják el a gyermekek között, nemre való tekintet nélkül” (11. cikk). A szövetségi törvényhez hasonlóan az örökösök kérhetik azt a jogot, amelyre a polgári ügyletekről szóló törvény utal, hacsak egy bejegyzett végrendelet másként nem rendelkezik.

A végrendeleteket az Abu Dhabi Judicial Department (Abu Dhabi igazságügyi hatósága) jegyzi be, amely szerint a polgári végrendeletet be kell jegyeztetni ahhoz, hogy jogilag érvényes legyen, és közzéteszi a díjat is: „A rendes végrendelet bejegyzésének díja 950 AED, a különleges végrendelet bejegyzéséé 2500 AED.” Arra, hogy egy DIFC Courtsnál készült végrendelet alapján eljárnak-e egy Abu Dhabiban fekvő földterület esetében, egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem tér ki.

Az, hogy hazája hogyan adóztatja az öröklést, és hogy saját öröklési szabályai kiterjednek-e egy dubaji ingatlanra, külön kérdés. Az egyes országokra szóló útmutatóink ezekre az adott ország saját közzétett szabályai alapján válaszolnak, többek között az Egyesült Királyságból, Franciaországból, Németországból és Svájcból vásárlók számára. Ha még választja az ingatlant, a dubaji off-plan oldal felsorolja az általunk követett projekteket, a vásárlási költségkalkulátor pedig hozzáadja a bejegyzési költségeket. Az a tulajdon, amelyet a vásárláskor bejegyeztet, ugyanaz, amelyet az örökösei örökölnek, és a Dubajt és Abu Dhabit összevető útmutatónk bemutatja, miben tér el a bejegyzés a két emírségben.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek olyan hivatalos oldalon, amelyet 2026. október 1-jén el tudtunk olvasni, vagy olyan olvasatot igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért a fentiekben nem állítjuk őket.

• A 2022. évi 41. szövetségi rendelettörvény hivatalos angol szövege, amelyet a szövetségi jogszabályportál nem volt hajlandó kiszolgálni, valamint a végrehajtási rendelete, amely meghatározza, hogy e törvény szerint a hagyaték mekkora részére terjedhet ki egy végrendelet.
• A polgári ügyletekről szóló törvény 17. cikke a jelenlegi szövegezésében, az a szabály, amelyre a szövetségi törvény és Abu Dhabi törvénye is utalja az örökösöket.
• Mely alapszabályok vonatkoznak egy nem az Emírségekben élő nem muszlim személy dubaji ingatlanára.
• A Dubai Courts saját feltételei és díja a végrendelet bejegyzésére, amelyeket nem tudtunk megnyitni.
• Eljárnak-e egy DIFC Courtsnál készült végrendelet alapján Abu Dhabiban vagy más emírségekben fekvő ingatlan esetében, és mennyi ideig tart a hagyatéki eljárás (probate).
• Mi történik halálesetkor a jelzálogtartozással, illetve a közös néven tartott ingatlannal. A Land Department a bank hozzájárulását kéri az átíráshoz; ezen túl egyikre sem találtunk hivatalos szabályt.
• A muszlim tulajdonosra vonatkozó szabályok.
• Az öröklés adóztatása a hazájában, amellyel az egyes országokra szóló útmutatóink foglalkoznak.