Dubaj vagy Abu Dhabi: mi változik a vevő számára, és mi nem

A táblázat minden szabályt egy sorban ad meg. Az alábbi szakaszok idézik a mögötte álló szöveget, az oldal alján lévő forrásjegyzék pedig minden címet megad azzal a dátummal, amikor olvastuk.

Dubajban a 2006. évi 7. törvény 4. cikke szerint az uralkodó jóváhagyásával nem EAE-állampolgárok „az uralkodó által meghatározott egyes területeken” (saját fordításunkban) időbeli korlátozás nélküli freehold tulajdonjogot, vagy legfeljebb 99 évre szóló haszonélvezetet vagy bérleti jogot (leasehold) kaphatnak. A 2006. évi 3. rendelet telkenként nevezi meg ezeket a területeket: huszonhármat, köztük a Dubai Marinát, a Palm Jumairah-t (ahogyan a szöveg írja), a Palm Jebel Alit, a The World Islandst és az Emirates Hills 1-től 3-ig terjedő területeit.

Ez a lista a térkép kezdete, nem a vége. A 2015. évi 14. határozat és a 2016. évi 8. határozat freehold telkekkel bővítette; a 2021. évi 25. határozat csak legfeljebb 99 évre szóló haszonélvezeti és bérleti jogú telkeket adott hozzá, freeholdot nem. 2025. január 19-én a Land Department bejelentette, hogy a Sheikh Zayed Road mentén, a Trade Centre körforgalomtól a Water Canalig, valamint az Al Jaddafban lévő magántulajdonosok minden állampolgárság számára freeholddá alakíthatják tulajdonukat, összesen 457 telken. A kérdés tehát nem az, hogy egy városrész „freehold”-e, hanem az, hogy a konkrét telek az-e.

Abu Dhabiban a 2019. évi 13. törvény átírta a 2005-ös tulajdonjogi törvény 3. cikkét: „A nem állampolgár természetes vagy jogi személyek a befektetési övezetekben fekvő ingatlanokon fennálló valamennyi fő- vagy járulékos dologi jogot birtokolhatják és megszerezhetik, és azokkal bármilyen módon rendelkezhetnek.” A DARI, az emírség regisztrációs platformja, egyszerűen fogalmaz a vevőknek: más állampolgárságúak „kizárólag befektetési övezetekben jogosultak vásárolni.” A szövetségi u.ae portál kilencet nevez meg közülük: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef és Masdar City. Ugyanez az oldal még a 2005-ös helyzetet írja le, csak emeleteket és lakásokat, földet nem, amelyet a 2019-es törvény felváltott; a hivatalos közlönyben megjelent szöveg a hatályos. Az Abu Dhabi-i útmutatónk bemutatja, hogyan jelölik ki a befektetési övezeteket.

Dubajban egyetlen hatóság végzi mindkét feladatot. A Land Department nyilvántartási szerepét így írja le: „ingatlanügyletek bejegyzése, tulajdoni lapok és tulajdoni okiratok kiállítása, valamint off-plan adásvételek, jelzálogok és egyéb ingatlanrendelkezések bejegyzése”, szabályozói szerepét pedig a fejlesztők, ingatlanközvetítők, tulajdonosi egyesületek és kezelő társaságok engedélyezéseként, valamint „a fejlesztési projektek letéti számláinak felügyeleteként.” Az ingatlanpiaci szabályozó ügynökséget (Real Estate Regulatory Agency, RERA) a 2007. évi 16. törvény hozta létre, amelynek 3. cikke kimondja: „A Land Departmenthez fog tartozni.”

Abu Dhabiban a munka megoszlik. A 2015. évi 3. törvény a hatásköröket a Department of Municipalities and Transport (Abu Dhabi önkormányzati és közlekedési hatósága) kezébe adja, a 2025. évi 26. közigazgatási határozat pedig kimondja, hogy az Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC, Abu Dhabi ingatlanügyi központja) „gyakorolja a hatóságra ruházott valamennyi hatáskört és kötelezettséget” e törvény alapján. Az adásvételeket a DARI-n jegyzik be, amelyet a Department of Municipalities and Transport támogatásával indítottak el.

A fővárosban két sziget kívül esik ezen a rendszeren. Az ADGM nyilvántartó hatósága (Registration Authority) felel „az ADGM joghatósága alá tartozó területen, az Al Maryah és az Al Reem szigeten található mindenfajta ingatlanjog bejegyzéséért”, az ADGM Real Property Regulations és egy angol common law alapú jogrendszer szerint. Ha az Ön által nézett egység valamelyik szigeten van, kérdezze meg a fejlesztőt, melyik nyilvántartás jegyzi be, mert ott nem feltétlenül az ebben az útmutatóban leírt díjak és off-plan szabályok érvényesek.

Dubaj ugyanazt a díjat teszi közzé egy off-plan és egy kész ingatlan adásvételére. A Land Department adásvétel-bejegyzési oldala így sorolja fel: „Eladó: az eladási érték 2%-a” és „Vevő: az eladási érték 2%-a”, ehhez jön 250 AED a tulajdoni lap tanúsítványáért, 10 AED knowledge és 10 AED innovation díj, valamint 4 000 AED plusz áfa trustee irodai díj, ha az eladási érték 500 000 AED vagy több. Az első adásvétel bejegyzése, vagyis az off-plan egységre vonatkozó Oqood szolgáltatás ugyanezt a 2%-ot és 2%-ot tünteti fel. 10 000 000 AED-nél a két rész együtt 400 000 AED. Hogy melyik fél viseli, azt a szerződés mondja meg; off-plan vásárlásnál az eladó a fejlesztő. A DLD díjakról szóló útmutatónk minden sort végigvesz.

Abu Dhabiban egy off-plan adásvétel regisztrációja feleannyiba kerül. A DARI súgóközpontja szerint: „Az esedékes összeg a teljes vételár 2%-a, és késedelmes regisztráció esetén (a szerződés dátumától számított 21 nap) 10 000 AED hozzáadódik.” 10 000 000 AED-nél ez 200 000 AED, késedelmes regisztrációnál 210 000 AED. A DARI nem mondja meg, melyik fél fizet, így ezt is a szerződés dönti el.

Kész lakásnál Abu Dhabiban a hivatalos megfogalmazás régebbi. A DARI eladási és vásárlási útmutatója, amelyet utoljára 2023. december 19-én módosítottak, azt írja, hogy az ügyleti díj lehet „az értékbecslés vagy az eladási ár 2%-a, amelyik magasabb”, és az eladóval vezetteti be az ügyletbe a vevő százalékos részét. A mögötte álló díjtáblázat, a Végrehajtó Tanács elnökének 2018. évi 49. határozata, ügyletenként legalább 1%-os és legfeljebb 4%-os eladási díjat állapít meg, „az eladó és a vevő között egyenlő arányban megosztva, hacsak másként nem állapodnak meg.” Ezt a díjtáblázatot a 2019. évi 127. határozat módosította, amelyet nem olvastunk, ezért mielőtt költségvetést készít, erősítse meg a díjtételt a DARI-n. A vásárlási költségkalkulátorunk tételesen beárazza a dubaji vásárlást, egy Abu Dhabi-i off-plan vásárlást pedig a DARI 2%-ával.

Mindkét emírség projektenként letéti számlát ír elő, eltérő törvények alapján. Dubajban ez a 2007. évi 8. törvény. Az a fejlesztő, aki off-plan kíván egységeket értékesíteni, „köteles a Department részére benyújtani a letéti számla megnyitására irányuló kérelmet” (6. cikk). A számlát a projekt nevére nyitják, és „kizárólag a megépítésére szolgál”, a rajta lévő pénzre pedig a fejlesztő hitelezőinek javára nem vezethető végrehajtás (9. cikk). A készre jelentési tanúsítvány (completion certificate) kiállítása után a letéti ügynök a számla 5%-át visszatartja, és azt egy évvel azután szabadítja fel, hogy az egységeket a vevők nevére bejegyezték (14. cikk). Ha a projekt meghiúsul, a letéti ügynöknek a Department meghallgatása után intézkednie kell, hogy a projekt elkészüljön, vagy a befizetők visszakapják a pénzüket (15. cikk).

Abu Dhabiban ez a 2015. évi 3. törvény. Egység csak akkor értékesíthető off-plan, ha a fejlesztő megnyitotta a projekt letéti számláját (15. cikk), és a rajta lévő pénz „kizárólag e projekt megépítésének céljaira, valamint finanszírozási kifizetéseinek rendezésére van elkülönítve” (18. cikk). Ugyanez a 15. cikk kimondja, hogy a vevő „az építési munkák tényleges készültségi foka szerint fizet, hacsak a fejlesztővel másként nem állapodik meg.” A 2025. évi 2. törvény felváltotta a 19. cikket: „A projekt letéti számlájára befizetett összegekből semmi nem folyósítható, amíg a fejlesztő el nem végezte az építési munkák legalább (20%)-át”, kivéve ha a fejlesztő az építési érték legalább 20%-át kitevő bankgaranciát nyújt, és a számláról nem fizethető a telek ára vagy az ingatlanközvetítők jutaléka.

A gyakorlati szabály mindkét emírségben ugyanaz: csak a szerződésében megnevezett letéti számlára fizessen. Hogy egy késés vagy egy felmondás mit jelent erre a pénzre nézve Dubajban, azt az átadási késésről és a felmondásról és visszatérítésről szóló útmutatóink írják le.

A tartózkodási jogosultság szövetségi, az ICP (Szövetségi Személyazonossági, Állampolgársági, Vám- és Kikötőbiztonsági Hatóság) adja ki, és ingatlanértékhatára mindenhol ugyanaz: az ingatlan-nyilvántartási hivatal levele, amely igazolja, hogy a befektető „legalább 2 000 000 AED értékű” ingatlan tulajdonosa, valamint „az ingatlannak teljes egészében a befektető tulajdonában kell lennie.” Az ICP Golden Residency Guide-ja (aranytartózkodási útmutatója) hozzáteszi, hogy az ingatlan finanszírozható jóváhagyott helyi bank hitelével, és hogy a legalább 2 000 000 AED értékű off-plan egységek beszámítanak, ha jóváhagyott helyi ingatlantársaságtól vásárolták őket.

Ezután mindkét emírség saját feltételeket fogalmaz meg. A Dubai Land Department olyan ingatlant fogad el, amelynek vételára „a vásárláskor” 2 millió AED vagy több volt, és jelzáloggal terhelt ingatlannál olyan banki levelet kér, amely „2 millió AED megfizetett összeget” mutat. A GDRFA Dubai (Dubaj tartózkodási és idegenrendészeti főigazgatósága) elfogad jelzáloggal terhelt ingatlant, és zálogjogot jegyeztet rá, „hogy a tulajdon folyamatossága a Golden Residency teljes érvényessége alatt biztosított legyen”. Egyik általunk olvasott dubaji oldal sem mond semmit az off-plan egységekről.

Abu Dhabiban a Department of Economic Development (gazdaságfejlesztési hatóság) legalább 2 000 000 AED összértékű, „jelzáloghitelen kívül” megvásárolt ingatlant kér, és megadja a számítást is: „ha egy ingatlan 5 000 000 AED-t ér, a fennálló jelzáloghitel-tőke nem haladhatja meg a 3 000 000 AED-t.” Off-plan egységnél jóváhagyott fejlesztővel kötött adásvételi szerződést és annak igazolását kéri, hogy legalább 2 000 000 AED-t megfizettek a fejlesztőnek. Az ICP, a Land Department, a GDRFA Dubai és az Abu Dhabi-i hatóság egyaránt 10 évet ad meg; a szövetségi u.ae portál ingatlanbefektetésre 5 évet mond, ezért a kérelem beadásakor erősítse meg az időtartamot. Az Aranyvízum ellenőrzőnk összevet egy árat az értékhatárral.

A Központi Bank jelzáloghitelekről szóló szabályzata (Regulations Regarding Mortgage Loans) a jelzáloghitelt nyújtó bankokra, finanszírozó társaságokra és más pénzügyi intézményekre vonatkozik, minden emírségben. A 3. cikk szerint a maximális hitelfedezeti arány „az off-plan vásárolt ingatlanra nyújtott jelzáloghitelek esetében 50%, a céltól, az értéktől és a vevő kategóriájától függetlenül.” Külföldi (expatriate) vevő első otthonánál a szabálykönyv 80%-ot ad meg, ha az érték 5 millió AED alatt van, és 70%-ot, ha felette, második otthonnál vagy befektetési ingatlannál pedig 60%-ot, az értéktől függetlenül. Ezek felső határok: „az e szabályzatban meghatározott LTV-arányok a megengedett legmagasabb értékek”, és a bank kevesebbet is hitelezhet.

Az emírség tehát nem változtat azon, mennyit vehet fel; azon változtathat, mit jelent a hitel egy Aranyvízum-kérelemre nézve, ahogyan a fenti szakasz mutatja. Hogy a korlát hogyan találkozik a fejlesztő fizetési tervével, azt az off-plan ingatlanra felvett jelzáloghitelről szóló útmutatónk írja le.

A dubaji off-plan oldal és az Abu Dhabi-i off-plan oldal felsorolja az egyes emírségekben általunk követett projekteket. Azokról a vízparti címekről, amelyeket a vevők a leggyakrabban mérlegelnek egymással szemben, a Palm Jumeirah, a Saadiyat-sziget és a Hudayriyat-sziget területi kalauza elmondja, mi van ott, és mi épül. Mielőtt bármelyik oldalon ajánlatot tesz, futtassa le az árat a vásárlási költségkalkulátoron.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek egyetlen, 2026. október 1-jén olvasott hivatalos oldalon sem, vagy olyan olvasást igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért fent nem állítjuk őket.

• Dubaj freehold területeinek aktuális száma. A 2006-os listát telkenként bővítették, és egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem adja meg a mai összesített számot.
• A kész lakás adásvételének regisztrációjáért Abu Dhabiban jelenleg fizetendő díj. A DARI útmutatója 2023 decemberéből való, a díjtáblázatot módosító 2019. évi 127. határozatot pedig nem olvastuk.
• Hogyan viszonyul az Al Reem sziget az ADGM nyilvántartásához és a szövetségi portál által felsorolt befektetési övezetekhez, valamint az ADGM nyilvántartásának saját díjai.
• Hogy Dubaj az ICP szövetségi útmutatójától eltérő feltételekkel fogad-e el off-plan egységet az Aranyvízumhoz. A Land Department és a GDRFA Dubai általunk olvasott oldalai nem említik az off-plant.
• A jelzálog-bejegyzés díjai Abu Dhabiban. A dubajiak a jelzáloghitel-útmutatónkban szerepelnek.
• Bármilyen éves díj, amely a lakásban élő tulajdonost terheli. Amit bármelyik emírségben találtunk, az bérleti jogviszonyokhoz kötődik.
• Továbbadás az átadás előtt. Egyik emírségnek az általunk olvasott jogszabálya sem ír elő minimális befizetést, mielőtt egy off-plan vevő eladhat; ezt a fejlesztők határozzák meg, és a továbbadásról szóló útmutatónk Dubajt tárgyalja.
• Árak, bérleti díjak, hozamok, és hogy melyik piac emelkedik gyorsabban. Egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem közli őket összehasonlítható alapon, és ez az útmutató nem tesz befektetési állítást.
• Öröklés, végrendelet és adózás az Ön hazájában.