Was mit Ihrer Immobilie in Dubai geschieht, wenn Sie sterben, und was ein registriertes Testament ändert

Das Gesetz Nr. 15 von 2017 regelt die Nachlässe von Nichtmuslimen in Dubai. Artikel 3 lautet in unserer Übersetzung: „Dieses Gesetz gilt für alle Testamente und Nachlässe von Nichtmuslimen im Emirat, einschließlich des Dubai International Financial Centre.“ Artikel 4 geht von den allgemeinen Regeln über das anwendbare Recht aus und setzt sie dann in vier Fällen beiseite, deren erster der ist, „wenn sich der Nachlass oder das Testament auf im Emirat gelegenes Grundeigentum bezieht“. Dort gilt das in Dubai geltende Recht, so wie auch dann, wenn der Erblasser für sein Testament das Recht der VAE wählt. Zu diesem Recht gehört das unten beschriebene Bundesgesetz, das den Erben eines Ausländers eine eigene Wahlmöglichkeit gibt.

Dasselbe Gesetz stellt das Testament an die erste Stelle. Artikel 5: „Ein Testament hat Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.“ Es wird erst vollstreckt und der Nachlass erst verteilt, nachdem vier Verbindlichkeiten in dieser Reihenfolge beglichen sind: die Bestattungskosten, die Kosten der Nachlassverwaltung und der Testamentsvollstreckung, die Vergütung der Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter und die Schulden des Nachlasses. Artikel 7 fügt hinzu, dass „ein Testament für den gesamten Nachlass oder für einen Teil davon gelten kann.“

Die erste Folge ist Warten. Artikel 21 des Gesetzes von 2017 bestimmt, dass, abgesehen von den Bestattungskosten und den notwendigen Ausgaben der Familienangehörigen, die vom Verstorbenen abhängig waren, „keine Verfügung über einen Nachlass vorgenommen werden darf, bevor das zuständige Gericht ein Urteil oder eine Anordnung zur Nachlassverwaltung erlassen hat, durch die ein Nachlassverwalter bestellt wird.“ Das zuständige Gericht sind die Dubai Courts, die Gerichte des Emirats, oder die DIFC Courts, die Gerichte des Dubai International Financial Centre.

Die zweite ist die Auffangregel des Bundesrechts. Das Bundesgesetzesdekret Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand, in Kraft seit dem 1. Februar 2023, gilt, in unserer Übersetzung des arabischen Textes, den das Justizministerium (Ministry of Justice) veröffentlicht, für nichtmuslimische Staatsangehörige der VAE und für in den VAE ansässige nichtmuslimische Ausländer, „sofern nicht einer von ihnen an der Anwendung seines eigenen Rechts festhält“, in Angelegenheiten, zu denen Nachlässe und Testamente gehören (Artikel 1). Sein Artikel 11 lautet: „Gibt es kein Testament, geht die Hälfte des Nachlasses an den Ehemann oder die Ehefrau, und die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt, ohne Unterschied zwischen männlich und weiblich.“ Der Artikel regelt anschließend die Fälle ohne Kinder, mit Anteilen für die Eltern und danach für die Geschwister. Sein dritter Absatz erlaubt jedem Erben eines Ausländers, das Recht zu verlangen, das das Gesetz über zivilrechtliche Transaktionen (Civil Transactions Law) auf den Nachlass für anwendbar erklärt, „sofern kein registriertes Testament etwas anderes bestimmt.“

Dieses Bundesgesetz beschreibt sich selbst als anwendbar auf in den VAE ansässige Nichtmuslime. Für einen Eigentümer, der im Ausland lebt, sagt kein amtlicher Text, den wir gelesen haben, welche Auffangregeln die Immobilie in Dubai erfassen. Ein registriertes Testament ist der Weg, den Erben diese Frage abzunehmen.

Artikel 6 des Gesetzes von 2017 schafft sowohl bei den Dubai Courts als auch bei den DIFC Courts „ein Register, das als Register der Testamente von Nichtmuslimen bezeichnet wird“. Um registriert zu werden, muss ein Testament von einem Nichtmuslim errichtet sein, einen Testamentsvollstrecker benennen, angeben, wie über das Vermögen verfügt werden soll, und in Gegenwart von zwei Zeugen unterzeichnet sein (Artikel 8).

Der DIFC Courts Wills Service beschreibt sich als gemeinsame Initiative der Regierung von Dubai und der DIFC Courts für Nichtmuslime, die in den VAE investieren und leben. Seine Bedingungen: „Sie sind kein Muslim und waren nie ein Muslim“, Sie sind mindestens 18 Jahre alt, und Sie besitzen Vermögen in den VAE oder haben minderjährige Kinder, die dort bei Ihnen leben. „Sie müssen nicht in den VAE ansässig sein“. Für einen Eigentümer, dessen Vermögen in den VAE aus Immobilien besteht, kann das Property Will (Immobilientestament) „bis zu fünf (5) Immobilien (oder einen Anteil an bis zu fünf (5) Immobilien), die in den VAE gelegen sind“, umfassen, wobei Immobilien, die Sie noch nicht erworben haben, nicht einbezogen werden können; ein vor einem Kauf errichtetes Testament muss danach also aktualisiert werden. Ein Full Will (Volltestament) erfasst das gesamte bewegliche und unbewegliche Vermögen.

Das Gebührenverzeichnis der DIFC Courts führt ein Property Will mit 7.500 AED auf, oder 10.000 AED für Spiegeltestamente (Mirror Wills), und ein Full Will mit 10.000 AED, oder 15.000 AED für Spiegeltestamente, jeweils mit einer nicht erstattungsfähigen Buchungsgebühr. Die DIFC Courts erklären, die Gebühren „unterliegen nicht der Mehrwertsteuer von 5 %“. Eine Regel überrascht viele: nach den Regeln des DIFC „wird ein Testament durch die Eheschließung des Erblassers widerrufen, es sei denn, die Absicht, eine bestimmte Person zu heiraten, ist im Testament klar angegeben.“

Das Register der Dubai Courts besteht nach demselben Artikel 6. Ihre eigene Serviceseite ließ sich bei unserer Prüfung nicht öffnen, daher werden seine Bedingungen und seine Gebühr hier nicht angegeben.

Die Erben beginnen beim Gericht. „Im Todesfall erlassen die DIFC Courts die erforderlichen Nachlassanordnungen (Probate Orders) und Vormundschaftsanordnungen (Guardianship Orders)“, und ihre FAQ nennen 1.500 USD als Gebühr für den Antrag auf eine gerichtliche Nachlassbestätigung (Grant of Probate). Bis ein Gericht einen Nachlassverwalter bestellt hat, untersagt Artikel 21 jede Verfügung über den Nachlass.

Die Umschreibung läuft dann über den Dienst Inheritance Title Transfer des Land Department, der das Eigentum für die Erben „auf der Grundlage der gesetzlichen Erbbescheinigung und der Ausweisdokumente der Erben“ registriert. Er verlangt die rechtliche Mitteilung über die Erbfolge, Kopien der Emirates ID der Erben, die in den VAE leben, und die Reisepässe derjenigen, die dort nicht leben, sowie ein amtliches Schreiben der Dubai Courts, eines anderen Gerichts der VAE oder der Awqaf (der Behörde für religiöse Stiftungen), das die Umschreibung beantragt. Eine mit einer Hypothek belastete Immobilie braucht zusätzlich ein Unbedenklichkeitsschreiben (No Objection Letter) der Bank, und eine off plan auf Grundlage eines vorläufigen Kaufvertrags gekaufte Immobilie ein Unbedenklichkeitsschreiben des Entwicklers. Die Gebühr beträgt 1.000 AED pro Immobilie, von den Erben erhoben, zuzüglich 250 AED für die Eigentumsurkunde, einer Lageplangebühr von 250 AED für eine Wohnung oder eine Villa und 130 AED zuzüglich Mehrwertsteuer an den Servicepartner.

Abu Dhabi hat ein eigenes Gesetz, das Gesetz Nr. 14 von 2021, das für die Testamente und Erbschaften von Nichtmuslimen gilt, „solange sich die Erbschaften oder der vermachte Nachlass im Land befinden“ (Artikel 3). Ein Erblasser kann „durch Testament sein gesamtes Vermögen im Land beliebigen Begünstigten seiner Wahl vermachen“; ohne Testament „geht die Hälfte des Nachlasses an den Ehemann oder die Ehefrau über, und die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern aufgeteilt, ohne Unterschied des Geschlechts“ (Artikel 11). Wie im Bundesgesetz können die Erben das Recht verlangen, auf das das Gesetz über zivilrechtliche Transaktionen verweist, sofern ein registriertes Testament nichts anderes bestimmt.

Testamente werden beim Abu Dhabi Judicial Department (der Justizbehörde von Abu Dhabi) registriert, das erklärt, dass ein ziviles Testament registriert sein muss, um rechtsgültig zu sein, und die Gebühr veröffentlicht: „Die Gebühr für die Registrierung eines regulären Testaments beträgt 950 AED und für die Registrierung eines besonderen Testaments 2.500 AED.“ Ob ein Testament der DIFC Courts für Grundeigentum in Abu Dhabi vollzogen wird, behandelt keine amtliche Seite, die wir gelesen haben.

Wie Ihr Heimatland eine Erbschaft besteuert und ob seine eigenen Erbregeln eine Immobilie in Dubai erfassen, sind eigene Fragen. Unsere Länderleitfäden beantworten sie aus den veröffentlichten Regeln des jeweiligen Landes, unter anderem für Käufer aus dem Vereinigten Königreich, aus Frankreich, aus Deutschland und aus der Schweiz. Wenn Sie die Immobilie noch auswählen, listet die Off-Plan-Übersicht für Dubai die Projekte, die wir verfolgen, und der Kaufnebenkostenrechner rechnet die Registrierungskosten hinzu. Der Eigentumstitel, den Sie beim Kauf eintragen lassen, ist der, den Ihre Erben erben werden, und unser Vergleich von Dubai und Abu Dhabi legt dar, wie sich die Registrierung zwischen den beiden Emiraten unterscheidet.

Alles Folgende stand entweder auf keiner amtlichen Seite, die wir am 1. Oktober 2026 lesen konnten, oder würde eine Lektüre erfordern, die wir nicht vorgenommen haben, und steht deshalb oben nicht.

• Den amtlichen englischen Text des Bundesgesetzesdekrets Nr. 41 von 2022, den das Gesetzesportal des Bundes nicht auslieferte, und seine Ausführungsverordnung, die die Grenzen dafür festlegt, wie viel eines Nachlasses ein Testament nach diesem Gesetz erfassen darf.
• Artikel 17 des Gesetzes über zivilrechtliche Transaktionen in seiner aktuellen Fassung, die Regel, auf die sowohl das Bundesgesetz als auch das Gesetz von Abu Dhabi die Erben verweisen.
• Welche Auffangregeln für die Immobilie in Dubai eines Nichtmuslims gelten, der nicht in den VAE lebt.
• Die eigenen Bedingungen und die Gebühr der Dubai Courts für die Registrierung eines Testaments, deren Seite wir nicht öffnen konnten.
• Ob ein Testament der DIFC Courts für Immobilien in Abu Dhabi oder in anderen Emiraten vollzogen wird, und wie lange das Nachlassverfahren dauert.
• Was im Todesfall mit einer Hypothekenschuld geschieht und mit einer Immobilie, die auf mehrere Namen eingetragen ist. Das Land Department verlangt die Zustimmung der Bank zur Umschreibung; darüber hinaus haben wir zu keinem der beiden Punkte eine amtliche Regel gefunden.
• Die Regeln für einen Eigentümer, der Muslim ist.
• Die Steuer auf eine Erbschaft in Ihrem Heimatland, die unsere Länderleitfäden behandeln.