Что будет с вашей недвижимостью в Дубае после вашей смерти и что меняет зарегистрированное завещание

Закон № 15 от 2017 года регулирует наследство немусульман в Дубае. Статья 3 гласит (в нашем переводе): «Настоящий закон применяется ко всем завещаниям и наследствам немусульман в эмирате, в том числе в Международном финансовом центре Дубая». Статья 4 исходит из общих коллизионных норм, а затем отступает от них в четырёх случаях, первый из которых: «когда наследство или завещание касается недвижимости, расположенной в эмирате». В этом случае применяется законодательство, действующее в Дубае, так же как и тогда, когда завещатель выбирает для своего завещания законодательство ОАЭ. Это законодательство включает описанный ниже федеральный закон, который даёт наследникам иностранца собственную возможность выбора.

Тот же закон ставит завещание на первое место. Статья 5: «Завещание имеет преимущество перед наследованием по закону». Оно исполняется, а наследство распределяется только после того, как по порядку погашены четыре обязательства: расходы на похороны, расходы на управление наследством и исполнение завещания, вознаграждение исполнителей завещания и администраторов наследства и долги наследства. Статья 7 добавляет, что «завещание может распространяться на всё наследство или на любую его часть».

Первое последствие состоит в ожидании. Статья 21 закона 2017 года гласит, что, помимо расходов на похороны и необходимых расходов членов семьи, находившихся на иждивении умершего, «никакие распоряжения в отношении наследства не могут совершаться до вынесения компетентным судом решения или постановления об управлении наследством, которым назначается администратор». Компетентным судом являются суды Дубая (Dubai Courts) или суды DIFC (DIFC Courts).

Второе последствие состоит в федеральном правиле по умолчанию. Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе, действующий с 1 февраля 2023 года, применяется, в нашем переводе арабского текста, который публикует Министерство юстиции, к гражданам ОАЭ, не являющимся мусульманами, и к иностранцам-немусульманам, проживающим в ОАЭ, «если только кто-либо из них не настаивает на применении своего собственного права», в вопросах, к которым относятся наследство и завещания (статья 1). Его статья 11 гласит: «При отсутствии завещания половина наследства переходит к мужу или жене, а другая половина делится поровну между детьми, без различия между мужским и женским полом». Далее статья рассматривает случаи, когда детей нет, с долями для родителей, а затем для братьев и сестёр. Её третья часть позволяет любому наследнику иностранца потребовать применения права, которое Закон о гражданских сделках (Civil Transactions Law) делает применимым к наследству, «если только нет зарегистрированного завещания, предусматривающего иное».

Этот федеральный закон сам указывает, что применяется к немусульманам, проживающим в ОАЭ. Для владельца, который живёт за рубежом, ни один прочитанный нами официальный текст не говорит, какие правила по умолчанию распространяются на его недвижимость в Дубае. Зарегистрированное завещание позволяет снять этот вопрос с наследников.

Статья 6 закона 2017 года создаёт «реестр, именуемый реестром завещаний немусульман», и в судах Дубая, и в судах DIFC. Чтобы быть зарегистрированным, завещание должно быть составлено немусульманином, называть исполнителя завещания, указывать, как следует распорядиться имуществом, и быть подписано в присутствии двух свидетелей (статья 8).

Служба DIFC Courts Wills Service описывает себя как совместную инициативу правительства Дубая и судов DIFC для немусульман, которые инвестируют и живут в ОАЭ. Её условия: «Вы не являетесь мусульманином и никогда им не были», вам не менее 18 лет, и у вас есть активы в ОАЭ или несовершеннолетние дети, которые живут с вами там. «Вам не нужно быть резидентом ОАЭ». Для владельца, чьи активы в ОАЭ состоят из недвижимости, завещание на недвижимость (Property Will) «может охватывать до пяти (5) объектов недвижимости (или долю в объектах недвижимости числом до пяти (5)), расположенных в ОАЭ», однако недвижимость, которую вы ещё не приобрели, включить в него нельзя, поэтому завещание, составленное до покупки, после неё нужно обновить. Полное завещание (Full Will) охватывает всё движимое и недвижимое имущество.

Тарифная сетка судов DIFC указывает завещание на недвижимость за 7 500 AED, или 10 000 AED за зеркальные завещания, и полное завещание за 10 000 AED, или 15 000 AED за зеркальные завещания, с невозвратным сбором за запись для каждого вида. Суды DIFC сообщают, что эти сборы «не облагаются НДС по ставке 5 %». Одно правило застаёт людей врасплох: по правилам DIFC «завещание отменяется вступлением завещателя в брак, если в завещании прямо не выражено намерение вступить в брак с определённым лицом».

Реестр судов Дубая существует на основании той же статьи 6. Их собственную служебную страницу не удалось открыть, когда мы проверяли, поэтому условия и сбор этого реестра здесь не приводятся.

Наследники начинают с суда. «В случае смерти суды DIFC выдают необходимые решения о судебном утверждении завещания (Probate Orders) и об опеке (Guardianship Orders)», а в их разделе частых вопросов сбор за подачу заявления о судебном утверждении завещания (grant of probate) указан в 1 500 USD. Пока суд не назначил администратора, статья 21 запрещает любые действия с наследством.

Затем право собственности переходит через услугу Земельного департамента Inheritance Title Transfer (переход права собственности по наследству), которая регистрирует право собственности за наследниками «на основании официального свидетельства о наследовании и документов, удостоверяющих личность наследников». Она требует официальное уведомление о наследовании, копии Emirates ID наследников, живущих в ОАЭ, и паспорта тех, кто там не живёт, а также официальное письмо судов Дубая, другого суда ОАЭ или Awqaf (управления вакфов) с просьбой о переходе. Для недвижимости в ипотеке также нужно письмо банка об отсутствии возражений, а для купленной на этапе офф-плана, по предварительному договору купли-продажи, письмо застройщика об отсутствии возражений. Сбор составляет 1 000 AED за объект и взимается с наследников; к нему добавляются 250 AED за свидетельство о собственности, сбор за карту участка в 250 AED для квартиры или виллы и 130 AED плюс НДС сервисному партнёру.

У Абу-Даби есть собственный закон, Закон № 14 от 2021 года, который применяется к завещаниям и наследствам немусульман, «пока наследство или завещанное имущество находится в стране» (статья 3). Завещатель может «завещать всё имущество, которым он владеет в стране, любым выгодоприобретателям по своему выбору»; при отсутствии завещания «половина наследства переходит к мужу или жене, а другая половина делится поровну между детьми, без различия по полу» (статья 11). Как и по федеральному закону, наследники могут потребовать применения права, на которое указывает Закон о гражданских сделках, если только зарегистрированное завещание не предусматривает иное.

Завещания регистрируются в Судебном департаменте Абу-Даби (Abu Dhabi Judicial Department), который указывает, что гражданское завещание должно быть зарегистрировано, чтобы иметь юридическую силу, и публикует сбор: «Сбор за регистрацию обычного завещания составляет 950 AED, а за регистрацию особого завещания 2500 AED». Применяется ли завещание, зарегистрированное в судах DIFC, к земле в Абу-Даби, не рассматривается ни на одной прочитанной нами официальной странице.

Отдельными вопросами остаются то, как ваша страна облагает наследство налогом, и то, распространяются ли её собственные правила наследования на недвижимость в Дубае. Наши гиды по странам отвечают на них по опубликованным правилам каждой страны для покупателей из Великобритании, Франции, Германии и Швейцарии, среди прочих. Если вы ещё выбираете недвижимость, каталог новостроек Дубая перечисляет проекты, которые мы отслеживаем, а калькулятор расходов на покупку добавит расходы на регистрацию. Право собственности, которое вы регистрируете при покупке, и есть то, что унаследуют ваши наследники, а наше сравнение Дубая и Абу-Даби показывает, чем регистрация различается в двух эмиратах.

Всё, что ниже, либо отсутствовало на официальной странице, которую мы смогли прочитать 1 октября 2026 года, либо потребовало бы прочтения, которого мы не делали, поэтому выше это не утверждается.

• Официальный английский текст Федерального декрета-закона № 41 от 2022 года, который федеральный портал законодательства отказался выдать, и его исполнительный регламент, который устанавливает ограничения на то, какую часть наследства может охватывать завещание по этому закону.
• Статья 17 Закона о гражданских сделках в действующей редакции, то есть норма, к которой отсылают наследников и федеральный закон, и закон Абу-Даби.
• Какие правила по умолчанию применяются к недвижимости в Дубае немусульманина, который не живёт в ОАЭ.
• Собственные условия и сбор судов Дубая за регистрацию завещания: их страницу мы не смогли открыть.
• Применяется ли завещание, зарегистрированное в судах DIFC, к недвижимости в Абу-Даби или в других эмиратах и сколько длится судебное утверждение завещания.
• Что происходит при смерти с долгом по ипотеке и с недвижимостью, оформленной на нескольких лиц. Земельный департамент требует согласия банка на переход; никакого официального правила ни по одному из этих вопросов сверх этого мы не нашли.
• Правила для владельца-мусульманина.
• Налог на наследство в вашей стране, о котором говорят наши гиды по странам.