Off-plan felmondási és visszatérítési jogok Dubajban

A 2008. évi 13. törvény 11. cikkét háromszor váltották fel: a 2009. évi 9. törvénnyel, a 2017. évi 19. törvénnyel, majd a 2020. évi 19. törvénnyel, amely azzal kezdődik, hogy a 11. cikk helyébe az utána következő szöveg lép. A 2020-as törvény a hatályos, és 2026. szeptember 4-i állapot szerint nem találtunk hozzá későbbi módosítást.

A készültségi sávok a 2020-as újraírást változatlanul élték túl, ezért idézi a kommentárok jó része helyesen a számokat, miközben rossz jogszabályra hivatkozik. Egy szabály viszont nem élte túl. A 2009-es és a 2017-es szöveg szerint az a fejlesztő, akinek a projektje soha nem indult el, a befizetett összegek legfeljebb 30%-át megtarthatta; a 2020-as szöveg ezt a sávot eltörli, és teljes visszatérítéssel váltja fel. Az a cikk, amely egy el nem indult projektnél még mindig 30%-ot ad a fejlesztőnek, olyan jogot idéz, amelyet 2020. november 24-én felváltottak.

A fejlesztő nem tudja Önt egyszerűen kirakni a szerződésből. A 11. cikk (a) bekezdése szerint a Land Departmentnél kell bejelentenie az Ön nemteljesítését a DLD által előírt formanyomtatványon, megjelölve az egységet és felsorolva, mely kötelezettségeit szegte meg.

A DLD ezután harmincnapos felszólítást kézbesít Önnek, írásban és dátummal, személyesen, tértivevényes ajánlott levélben, e-mailben vagy a DLD által előírt más módon, teljesítésre felhívva. Ahol lehetséges, a DLD-nek meg kell kísérelnie egyezséget is közvetíteni, amelyet létrejötte esetén aláírt kiegészítésként csatolnak az adásvételi szerződéshez. Ez a közvetítési lépés jog, nem szívesség.

Csak ha a harminc nap teljesítés vagy egyezség nélkül telik le, adja ki a DLD azt a hivatalos dokumentumot, amely megnyitja a fejlesztő eszközeit, és ennek a dokumentumnak tartalmaznia kell a projekt készültségi százalékát, a RERA saját mércéi szerint kiszámítva. Az a sáv, amelybe Ön esik, igazolt adat, nem a fejlesztő állítása.

Ezzel a dokumentummal a kezében, és csak ekkor, a fejlesztő bíróság vagy választottbíróság nélkül járhat el. Hogy mit tehet, az az igazolt százaléktól függ.

80% feletti készültség. Három lehetőség, és a felmondás csak az egyik. Életben tarthatja a szerződést, megtarthat mindent, amit befizetett, és követelheti Öntől a szerződéses érték hátralévő részét. Kérheti a Land Departmenttől, hogy az egységet nyilvános árverésen értékesítse, a költségeket Önre terhelve. Vagy egyoldalúan felmondhat, megtarthatja a szerződésben megjelölt egységérték legfeljebb 40%-át, és visszafizetheti a többletet. Ebben a sávban a legrosszabb nem teljesíteni, mert az első lehetőség mellett Ön a vételár maradékával tartozik egy olyan egységért, amelyet már nem akar.

60% és 80% közötti készültség. Egyetlen eszköz: egyoldalú felmondás, a szerződésben megjelölt egységérték legfeljebb 40%-ának megtartása, a többlet visszafizetése.

60% alatti készültség, ahol a munka megkezdődött. A törvény itt óvatos: a fejlesztőnek birtokba kellett vennie az építési területet, és meg kellett kezdenie a munkálatokat az illetékes hatóságok által jóváhagyott tervek szerint. Ha ez megtörtént, felmondhat, megtarthatja a szerződésben megjelölt egységérték legfeljebb 25%-át, és visszafizetheti a többletet.

Ezt a mondatot értik félre a vevők, és ez drága. A visszatartás a szerződésben megjelölt egységérték százaléka, nem az Ön által átadott pénzé: felső határ azon, amit a fejlesztő megtarthat, nem pedig levonás a részletein.

Vegyünk egy 2 000 000 AED-es egységet a 60% és 80% közötti sávban. A felső határ 800 000 AED. Az a vevő, aki a fizetési ütemterv 30%-áig jutott, 600 000 AED-et fizetett be, ami teljes egészében a határon belül van, így akár semmit nem kaphat vissza. Az a vevő, aki 1 200 000 AED-et fizetett, a felette lévő 400 000 AED-et kapja vissza. Ugyanaz az egység, ugyanaz a törvény, és a kimenetel azon fordul, hol tartott az ütemtervben.

60% alatt ugyanezen az egységen a felső határ 500 000 AED, így az első vevő 100 000 AED-et kap vissza, a második 700 000 AED-et. A saját helyzetét az ütemtervhez mérve modellezze a fizetésiütemterv-kalkulátorban, mielőtt bármit eldönt, mert a legtöbb dubaji ütemtervnél a kockáztatott összeg az építéshez kötött mérföldköveknél ugrásszerűen változik.

Minden sávban a többlet visszafizetése a szerződés felmondásától számított egy éven belül esedékes, vagy attól a naptól számított 60 napon belül, amikor az egységet másik vevőnek továbbértékesítik, attól függően, melyik következik be előbb.

A 11. cikket a nem teljesítő vevőről írták. A vevő oldala egyetlen bekezdés, a (b) bekezdés, és az feltétel nélküli. Ha a fejlesztő rajta kívül álló okból, neki fel nem róható gondatlanság vagy mulasztás nélkül nem kezdte meg a munkát, vagy ha a projektet a RERA végleges, indokolt döntése törli, a fejlesztőnek vissza kell fizetnie a vevők által teljesített valamennyi befizetést, a 2007. évi 8. törvény szerinti eljárás szerint.

A cikk végén két bekezdést érdemes ismerni. Az (f) bekezdés a szabályokat a közrend részévé teszi, így a velük ellentétes jogcselekmény semmis: a fejlesztő nem szerződhet ki sem a felszólítási időből, sem a visszatartási felső határokból. A (g) bekezdés fenntartja a vevő bírósághoz vagy választottbírósághoz fordulási jogát.

A (c) bekezdés kiveszi a földterületet: a cikk nem vonatkozik olyan telekadásvételi szerződésre, amelyben nincs off-plan elem, és az továbbra is a felek megállapodása szerint alakul. A (d) bekezdés a cikket a 2020-as törvény hatálybalépése előtt és után kötött szerződésekre egyaránt alkalmazni rendeli.

A törlés hatósági aktus, közzétett indokokkal. A Végrehajtó Tanács 2010. évi 6. határozatának 23. cikke kilenc esetben engedi a RERA-nak, hogy indokolt szakértői jelentés alapján töröljön egy projektet; ezek között van az a fejlesztő, aki minden engedély birtokában, alapos ok nélkül nem kezdi meg az építkezést, az, akiről a RERA meggyőződik, hogy nem áll szándékában megvalósítani a projektet, továbbá a súlyos gondatlanság és a fizetésképtelenség. A 24. cikk jogorvoslatot ad a fejlesztőnek, amely után a RERA döntése végleges.

A 25. cikk állítja fel a gépezetet. A RERA-nak el kell készítenie a jelentést, értesítenie kell a fejlesztőt, a fejlesztő költségén hitelesített könyvvizsgálót kell kirendelnie, és köteleznie kell a letétkezelőt, vagy ahol a befizetések a letétet elkerülték, a fejlesztőt, hogy az összegeket a törléstől számított tizennégy napon belül fizesse vissza.

A 26. cikk azt az esetet fedi le, amely valójában elő szokott fordulni: a letéti számlán nincs elég pénz mindenki kifizetésére. Ekkor a fejlesztőnek a hiányzó részt a törlési döntéstől számított legkésőbb hatvan napon belül vissza kell fizetnie az érintett vevőknek, kivéve, ha a RERA alapos okból meghosszabbítja a határidőt.

A fórum a Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, amelyet a 2020. évi 33. rendelet hozott létre, és amely a 16. cikkének (a) bekezdésével a 2013. évi 21. rendelet szerinti bizottság helyébe lépett. Nem a rendes bíróság, és nem a Land Department panaszűrlapja, amely maga mondja ki, hogy nem foglalkozik visszatérítéssel vagy a szerződés megszüntetésével.

Olvassa a sávokat kockázati táblázatként. A kitettség korán a legkisebb, és lépcsőzetesen nő, ahogy az igazolt készültség átlépi a 60%-ot, majd újra a 80%-ot, márpedig ez az az időszak, amikor a fizetési ütemterv is a legtöbbet kéri Öntől, így a hátrasúlyozott ütemterv és a lassú kivitelezés nem független kockázatok. Ismerje meg a fejlesztő előéletét, mielőtt elkötelezi magát; a mi off-plan katalógusunk éppen azért van, hogy ez ellenőrizhető legyen, és ha egy elmulasztott részlet felé tart, a harmincnapos felszólítás alatt lépjen, ne utána.

A benyújtástól a kifizetésig tartó három-hat hónapos visszatérítési határidőt, amely széles körben kering, és amely egyetlen általunk olvasott kormányzati szövegben sem szerepel. A RERA közvetítéseinek sikerarányát. A 2020. évi 33. rendelet teljes, szó szerinti szövegét, amelynek a címét, a dátumát és a felváltó rendelkezését meg tudtuk erősíteni, a visszatérítési hatáskörére vonatkozó cikk szövegét viszont nem. És minden olyan szabályt, amely arra a telekvásárlóra vonatkozna, aki maga végezte el a közműfejlesztést; ilyet kerestünk és nem találtunk: a (c) bekezdés a telekadásvételt általában kiveszi, erről az esetről pedig nem mond semmit.