Передача задерживается: какие права у вас есть на самом деле

Поищите этот вопрос по-английски, и вам уверенно скажут, что RERA даёт застройщику двенадцать месяцев допуска сверх объявленной даты передачи, после чего у вас возникает право расторгнуть договор. Такого правила мы не нашли. Его нет в Законе № 8 от 2007 года, нет в Законе № 13 от 2008 года, нет в Законе № 19 от 2020 года, заменившем статью 11 последнего, и нет в Постановлении Исполнительного совета № 6 от 2010 года; всё прочитано 4 сентября 2026 года.

Вместо этого существует договорное условие. В большинстве договоров купли-продажи в Дубае есть пункт о просрочке: названная дата завершения, период допуска после неё и последствие на случай, когда допуск исчерпан. Двенадцать месяцев являются распространённой цифрой в таком пункте, и почти наверняка миф пошёл именно оттуда. Цифру задаёт ваш документ, поэтому первое полезное действие при задержке передачи состоит в том, чтобы открыть договор и найти этот пункт, а не прочитать ещё одну статью о законодательстве.

Та же осторожность нужна и со ставкой процентов за просрочку в 7% и 9%, которая ходит рядом. Мы не нашли ни одного первоисточника Дубая, который устанавливал бы ставку процентов за задержку передачи. Если ставка у вас есть, она есть потому, что её даёт ваш договор купли-продажи.

Ожидаемое завершение является прогнозом самого застройщика: тем кварталом, который напечатан в брошюре, повторён на порталах и опубликован на наших собственных страницах проектов, потому что другой даты у рынка нет. Это оценка. Она сдвигается, и из её сдвига юридически не следует ничего.

Договорное завершение является датой из договора купли-продажи, и именно к ней измеряется просрочка. Эти две даты часто не совпадают, и проект, который на фоне брошюры выглядит опоздавшим на два года, может оставаться внутри своего договорного срока. Проверьте, на какую именно дату вы сердитесь, прежде чем действовать.

Есть и третья цифра, и именно она решает правовой исход. Статья 11 Закона № 13 от 2008 года в редакции Закона № 19 от 2020 года требует, чтобы Земельный департамент выдал официальный документ о проценте готовности проекта, рассчитанном по стандартам и правилам, принятым RERA. Именно на этом проценте держатся последствия, предусмотренные той статьёй, а не на фотографии со стройки и не на строительной рассылке. Наш каталог офф-плана публикует объявленный квартал передачи по каждому отслеживаемому проекту, и это объявленная дата, а не подтверждённый показатель готовности.

Закон № 8 от 2007 года по своей статье 3 распространяется на любого застройщика, который продаёт в Дубае объекты офф-план и принимает деньги от покупателей. Статья 6 требует от такого застройщика до начала продаж подать в Земельный департамент заявление об открытии эскроу-счёта, приложив в числе документов торговую лицензию, свидетельство о собственности, утверждённые инженерные планы и заверенный расчёт затрат и доходов. По статье 7 счёт открывается на имя проекта на основании письменного соглашения с эскроу-агентом.

Статья 9 содержит ту защиту, которая имеет значение. Счёт предназначен исключительно для строительства этого проекта, и на находящиеся на нём платежи не может быть обращено взыскание в пользу кредиторов застройщика. Ваши взносы юридически не могут финансировать другое здание и погашать другой долг.

Статья 14 удерживает 5% общей суммы каждого эскроу-счёта, как только застройщик получает свидетельство о завершении, и эта сумма выдаётся застройщику через год после регистрации объектов на имена покупателей. Статья 15 возлагает на эскроу-агента обязанность в чрезвычайном случае, когда проект не завершён: после консультации с Земельным департаментом действовать в защиту прав вкладчиков и либо завершить проект, либо вернуть вкладчикам деньги.

Ничто из этого не является компенсацией за опоздание. Эскроу определяет, где лежат деньги, а не то, как быстро растёт здание. Проект может опаздывать на годы при безупречном соблюдении правил эскроу. Мы не нашли опубликованного графика, который задавал бы, какая доля эскроу-счёта может быть раскрыта на каком этапе строительства, и не станем печатать тот, на который не можем сослаться.

Две ситуации в действующем законе дают покупателю деньги назад, а не право, за которое надо спорить. Обе находятся в пункте (b) статьи 11 в редакции Закона № 19 от 2020 года: когда застройщик не приступил к работам по проекту по причине вне его контроля и без небрежности с его стороны, и когда проект отменён окончательным мотивированным решением RERA. В обоих случаях застройщик обязан вернуть все платежи, произведённые покупателями, по процедуре Закона № 8 от 2007 года.

Заметьте, чем это не является. Это не средство защиты от медленного строительства, и включает его не пропуск даты. Включает его то, что работы так и не начались, или то, что регулятор прекратил проект. Всё, что лежит между этими двумя полюсами, решает ваш договор и, если дело зайдёт так далеко, суд.

Пункт (g) той же статьи гласит, что её правила не лишают покупателя возможности обратиться в суд или в арбитраж. Пункт (f) относит статью к публичному порядку, поэтому действие, не соответствующее ей, ничтожно. Ни один из этих пунктов не является льготным сроком и ни один не является ставкой процентов. Они и есть причина, по которой застройщик не может вычеркнуть из договора ваше право на иск.

Земельный департамент публикует услугу Complaint Against a Real Estate Company, подаваемую на dubailand.gov.ae или через приложение Dubai REST. Прочитайте её охват до подачи: на странице сказано, что услуга не покрывает жалобы и договорные споры, заявления о расторжении договора, возврат уплаченных сумм и требования о возмещении, а также что из неё исключены арендные споры и договоры старше шести месяцев. Это надзорный канал для сообщения о поведении компании, а не путь к вашим деньгам.

Бесплатный номер DLD 800 4488. Rental Disputes Centre, который в большинстве поисков выходит первым, занимается спорами арендодателей и арендаторов и не является площадкой для сделки офф-план.

Если проект отменён, площадка определена и это не обычные суды: Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, учреждённый Указом № 33 от 2020 года, который заменил прежний комитет, созданный по Указу № 21 от 2013 года. Если проект жив, а ваше требование договорное, путь лежит через гражданский иск или арбитраж, как это сохраняет пункт (g) статьи 11.

Практический порядок, по нашему опыту: положите перед собой пункт договора о просрочке, напишите застройщику письменно и сохраните подтверждение получения, запросите в Земельном департаменте подтверждённый процент готовности и получите юридическую консультацию, прежде чем перестанете платить. Остановив платежи, вы из стороны с претензией превращаетесь в сторону, нарушившую договор, и следующий гид точно объясняет, чего это стоит.

Законный льготный срок в двенадцать месяцев, потому что мы такого не нашли. Законную ставку процентов за просрочку в 7% и 9%, по той же причине. Показатели успешности и сроки ответа медиации RERA, которые широко цитируются и которых мы не нашли ни на одной государственной странице. И любую таблицу раскрытия эскроу, привязывающую долю выплаты к этапу строительства, потому что сам Закон № 8 от 2007 года такой таблицы не публикует.

Каждое из этого вполне может быть верным как рыночная практика. Ничто из этого не изложено здесь как норма права, потому что страница, которая обещает встревоженному покупателю право, которого у него нет, хуже страницы, которая говорит ему меньше.