Übergabe verspätet: welche Rechte Sie wirklich haben

Suchen Sie diese Frage auf Englisch, und man sagt Ihnen in selbstbewussten Worten, die RERA gewähre einem Entwickler zwölf Monate Toleranz über den angekündigten Übergabetermin hinaus, nach deren Ablauf Ihr Rücktrittsrecht entstehe. Diese Regel haben wir nicht gefunden. Sie steht nicht im Gesetz Nr. 8 von 2007, nicht im Gesetz Nr. 13 von 2008, nicht im Gesetz Nr. 19 von 2020, das Artikel 11 jenes Gesetzes ersetzt hat, und nicht im Beschluss des Exekutivrats Nr. 6 von 2010, alle gelesen am 4. September 2026.

Was es stattdessen gibt, ist vertraglich. Die meisten Dubaier Kaufverträge enthalten eine Verzugsklausel: einen genannten Fertigstellungstermin, eine Toleranzfrist danach und eine Rechtsfolge, wenn die Toleranz ausgeschöpft ist. Zwölf Monate sind in dieser Klausel eine verbreitete Zahl, und daher stammt der Mythos mit ziemlicher Sicherheit. Die Zahl legt Ihr Dokument fest, und deshalb ist das erste Nützliche bei einer verspäteten Übergabe, den Vertrag aufzuschlagen und die Klausel zu suchen, statt noch einen Artikel über die Gesetzeslage zu lesen.

Dieselbe Vorsicht gilt für den Verzugszins von 7 % bis 9 %, der daneben kursiert. Wir haben keinen Dubaier Primärtext gefunden, der für den Übergabeverzug einen Zinssatz vorschreibt. Wenn Sie einen Zinssatz haben, dann haben Sie ihn, weil Ihr Kaufvertrag ihn Ihnen gibt.

Die voraussichtliche Fertigstellung ist die Prognose des Entwicklers: das Quartal, das in der Broschüre steht, auf den Portalen wiederholt wird und auch auf unseren eigenen Projektseiten erscheint, weil der Markt keinen anderen Termin hat. Das ist eine Schätzung. Sie verschiebt sich, und aus dieser Verschiebung folgt rechtlich nichts.

Die vertragliche Fertigstellung ist der Termin im Kaufvertrag, und an ihm wird ein Verzug gemessen. Beide sind häufig nicht derselbe Tag, und ein Projekt, das gegenüber der Broschüre zwei Jahre zu spät wirkt, kann innerhalb seines vertraglichen Fensters liegen. Prüfen Sie, über welchen Termin Sie sich ärgern, bevor Sie danach handeln.

Es gibt eine dritte Zahl, und sie entscheidet den rechtlichen Ausgang. Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008, ersetzt durch das Gesetz Nr. 19 von 2020, verlangt vom Land Department ein amtliches Dokument über den Fertigstellungsgrad des Projekts, berechnet nach den von der RERA angenommenen Standards und Regeln. An diesem Prozentsatz hängen die Rechtsfolgen jenes Artikels, nicht an einem Baustellenfoto und nicht an einem Bau-Update. Unser Off-Plan-Katalog veröffentlicht für jedes verfolgte Projekt das angekündigte Übergabequartal, und das ist ein angekündigter Termin, keine bescheinigte Fertigstellungszahl.

Das Gesetz Nr. 8 von 2007 gilt nach seinem Artikel 3 für jeden Entwickler, der in Dubai Einheiten off plan verkauft und Geld von Käufern entgegennimmt. Artikel 6 verlangt von diesem Entwickler, vor dem Verkauf beim Land Department die Eröffnung eines Treuhandkontos zu beantragen, unter den Unterlagen die Gewerbelizenz, die Eigentumsurkunde, die genehmigten Ingenieurpläne und eine bescheinigte Kosten- und Ertragsaufstellung. Artikel 7 eröffnet das Konto auf den Namen des Projekts, auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Treuhänder.

Artikel 9 ist der Schutz, auf den es ankommt. Das Konto ist ausschließlich dem Bau dieses Projekts gewidmet, und in die darauf eingezahlten Beträge darf zugunsten der Gläubiger des Entwicklers nicht vollstreckt werden. Ihre Raten dürfen rechtlich kein anderes Gebäude finanzieren und keine andere Schuld tilgen.

Artikel 14 hält 5 % des Gesamtwerts jedes Treuhandkontos zurück, sobald der Entwickler die Fertigstellungsbescheinigung erhält, und gibt diesen Betrag ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Namen der Käufer an den Entwickler frei. Artikel 15 gibt dem Treuhänder eine Pflicht für den Notfall, dass das Projekt nicht fertiggestellt wird: nach Rücksprache mit dem Land Department zum Schutz der Rechte der Einzahler zu handeln und das Projekt entweder fertigzustellen oder den Einzahlern das Geld zurückzuzahlen.

Nichts davon ist ein Ausgleich für Verspätung. Die Treuhand regelt, wo das Geld liegt, nicht wie schnell gebaut wird. Ein Projekt kann Jahre zu spät sein, während die Treuhandregeln einwandfrei eingehalten werden. Wir haben keinen veröffentlichten Plan gefunden, der festlegt, welcher Anteil eines Treuhandkontos bei welchem Baufortschritt freigegeben werden darf, und wir drucken keinen ab, den wir nicht belegen können.

Zwei Fälle im geltenden Recht geben dem Käufer Geld zurück statt eines Anspruchs, um den er streiten muss. Beide stehen in Absatz (b) des Artikels 11 in der Fassung des Gesetzes Nr. 19 von 2020: wenn der Entwickler die Arbeiten am Projekt aus einem von ihm nicht zu vertretenden Grund und ohne eigenes Verschulden nicht begonnen hat, und wenn das Projekt durch eine endgültige, begründete Entscheidung der RERA storniert wird. In beiden Fällen muss der Entwickler alle von den Käufern geleisteten Zahlungen erstatten, nach dem Verfahren des Gesetzes Nr. 8 von 2007.

Beachten Sie, was das nicht ist. Es ist keine Rechtsfolge für langsames Bauen, und es wird nicht durch das Verstreichen eines Termins ausgelöst. Ausgelöst wird es dadurch, dass die Arbeiten nie begonnen haben, oder dadurch, dass die Aufsicht das Projekt beendet. Alles zwischen diesen beiden Polen entscheidet Ihr Vertrag und, wenn es so weit kommt, ein Gericht.

Absatz (g) desselben Artikels bestimmt, dass seine Regeln den Käufer nicht daran hindern, Gerichte oder ein Schiedsgericht anzurufen. Absatz (f) macht den Artikel zum Teil der öffentlichen Ordnung, sodass eine Handlung, die ihm nicht entspricht, nichtig ist. Keiner der beiden Absätze ist eine Toleranzfrist, und keiner ist ein Zinssatz. Sie sind der Grund dafür, dass ein Entwickler Ihr Klagerecht nicht aus dem Vertrag herausschreiben kann.

Das Land Department veröffentlicht einen Dienst namens Complaint Against a Real Estate Company, einzureichen auf dubailand.gov.ae oder über die App Dubai REST. Lesen Sie seinen Umfang, bevor Sie einreichen: die Seite stellt fest, dass der Dienst Beschwerden und Vertragsstreitigkeiten, Anträge auf Vertragsaufhebung, die Erstattung gezahlter Beträge und Schadensersatzansprüche nicht abdeckt und dass Mietstreitigkeiten sowie Verträge, die älter als sechs Monate sind, ausgeschlossen sind. Es ist ein aufsichtsrechtlicher Kanal, um das Verhalten eines Unternehmens zu melden, kein Weg zu Ihrem Geld.

Die gebührenfreie Nummer des DLD ist 800 4488. Das Rental Disputes Centre, das in den meisten Suchen zuerst erscheint, behandelt Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter und ist nicht das Forum für einen Off-Plan-Kauf.

Wurde ein Projekt storniert, ist das Forum ein bestimmtes und nicht die ordentliche Gerichtsbarkeit: das Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, errichtet durch das Dekret Nr. 33 von 2020, das an die Stelle des früheren Ausschusses nach dem Dekret Nr. 21 von 2013 getreten ist. Läuft das Projekt und ist Ihr Anspruch vertraglicher Natur, führt der Weg über eine Zivilklage oder ein Schiedsverfahren, wie Artikel 11 Absatz (g) es wahrt.

Die praktische Reihenfolge, nach unserer Erfahrung: legen Sie sich die Verzugsklausel des Kaufvertrags vor, schreiben Sie dem Entwickler schriftlich und bewahren Sie die Empfangsbestätigung auf, verlangen Sie vom Land Department den bescheinigten Fertigstellungsgrad, und holen Sie Rechtsrat ein, bevor Sie die Zahlungen einstellen. Wer die Zahlungen einstellt, wird von der Partei mit einer Beschwerde zur Partei im Verzug, und der nächste Leitfaden erklärt genau, was das kostet.

Eine gesetzliche Toleranzfrist von zwölf Monaten, weil wir keine gefunden haben. Einen gesetzlichen Verzugszins von 7 % bis 9 %, aus demselben Grund. Erfolgsquoten und Reaktionszeiten der RERA-Mediation, die breit zitiert werden und die wir auf keiner staatlichen Seite gefunden haben. Und jede Auszahlungstabelle, die einem Baufortschritt einen Freigabeanteil des Treuhandkontos zuordnet, denn das Gesetz Nr. 8 von 2007 veröffentlicht selbst keine.

Jede dieser Angaben mag als Marktpraxis zutreffen. Keine steht hier als Recht, denn eine Seite, die einem besorgten Käufer ein Recht zuspricht, das er nicht hat, ist schlechter als eine Seite, die ihm weniger sagt.