Rücktritts- und Erstattungsrechte beim Off-Plan-Kauf in Dubai

Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 wurde dreimal ersetzt: durch das Gesetz Nr. 9 von 2009, durch das Gesetz Nr. 19 von 2017 und durch das Gesetz Nr. 19 von 2020, das eingangs feststellt, dass Artikel 11 durch den folgenden Wortlaut ersetzt wird. Das Gesetz von 2020 ist das geltende, und mit Stand vom 4. September 2026 haben wir dazu keine spätere Änderung gefunden.

Die Fertigstellungsstufen haben die Neufassung von 2020 unverändert überstanden, weshalb so viele Kommentare die Zahlen richtig zitieren und dabei das falsche Gesetz nennen. Eine Regel hat nicht überlebt. Nach den Texten von 2009 und 2017 durfte ein Entwickler, dessen Projekt nie begonnen hatte, bis zu 30 % der gezahlten Beträge einbehalten; der Text von 2020 streicht diese Stufe und ersetzt sie durch eine volle Erstattung. Ein Artikel, der einem Entwickler bei einem nie begonnenen Projekt noch 30 % zubilligt, zitiert Recht, das am 24. November 2020 ersetzt wurde.

Ein Entwickler kann Sie nicht einfach aus dem Vertrag werfen. Nach Artikel 11 Absatz (a) muss er dem Land Department Ihre Nichterfüllung auf dem vom DLD vorgeschriebenen Formular anzeigen, die Einheit bezeichnen und darlegen, welche Pflichten Sie verletzt haben.

Das DLD stellt Ihnen daraufhin eine Aufforderung mit einer Frist von dreißig Tagen zu, schriftlich und datiert, persönlich, per Einschreiben mit Rückschein, per E-Mail oder auf einem anderen vom DLD vorgeschriebenen Weg, und fordert Sie zur Erfüllung auf. Soweit möglich muss das DLD außerdem versuchen, eine Einigung zu vermitteln, die im Erfolgsfall als unterzeichneter Nachtrag dem Kaufvertrag beigefügt wird. Dieser Vermittlungsschritt ist ein Recht, keine Gefälligkeit.

Erst wenn die dreißig Tage ohne Erfüllung oder Einigung verstreichen, stellt das DLD jenes amtliche Dokument aus, das die Mittel des Entwicklers freischaltet, und dieses Dokument muss den Fertigstellungsgrad des Projekts nennen, berechnet nach den eigenen Standards der RERA. Die Stufe, in die Sie fallen, ist eine bescheinigte Zahl und keine Behauptung des Entwicklers.

Mit diesem Dokument in der Hand, und erst dann, darf der Entwickler ohne Gericht oder Schiedsgericht handeln. Was er tun darf, hängt vom bescheinigten Prozentsatz ab.

Mehr als 80 % fertiggestellt. Drei Möglichkeiten, und die Beendigung ist nur eine davon. Er kann den Vertrag am Leben halten, alles Gezahlte behalten und von Ihnen den Rest des Vertragswerts fordern. Er kann das Land Department um die Versteigerung der Einheit ersuchen, wobei Sie die Kosten tragen. Oder er kann einseitig beenden, bis zu 40 % des im Vertrag genannten Werts der Einheit einbehalten und den Überschuss erstatten. In dieser Stufe ist der Zahlungsverzug am teuersten, denn bei der ersten Möglichkeit schulden Sie den Rest des Preises für eine Einheit, die Sie nicht mehr wollen.

Zwischen 60 % und 80 % fertiggestellt. Ein einziges Mittel: einseitig beenden, bis zu 40 % des im Vertrag genannten Werts der Einheit einbehalten, den Überschuss erstatten.

Weniger als 60 % fertiggestellt, wobei die Arbeiten begonnen haben. Das Gesetz ist hier sorgfältig: der Entwickler muss die Baustelle übernommen und die Arbeiten nach den von den zuständigen Behörden genehmigten Plänen begonnen haben. Ist das geschehen, darf er beenden, bis zu 25 % des im Vertrag genannten Werts der Einheit einbehalten und den Überschuss erstatten.

Diesen Satz lesen Käufer falsch, und das ist teuer. Der Einbehalt ist ein Prozentsatz des im Vertrag genannten Werts der Einheit, nicht des Geldes, das Sie übergeben haben: eine Obergrenze für das, was der Entwickler behält, und kein Abschlag auf Ihre Raten.

Nehmen Sie eine Einheit für 2.000.000 AED in der Stufe zwischen 60 % und 80 %. Die Obergrenze liegt bei 800.000 AED. Ein Käufer, der 30 % des Zahlungsplans erreicht hat, hat 600.000 AED gezahlt, vollständig innerhalb der Obergrenze, sodass ihm gar nichts erstattet werden kann. Einem Käufer, der 1.200.000 AED gezahlt hat, werden die darüber liegenden 400.000 AED erstattet. Dieselbe Einheit, dasselbe Gesetz, und das Ergebnis hängt davon ab, wo Sie im Zahlungsplan standen.

Unter 60 % liegt die Obergrenze bei derselben Einheit bei 500.000 AED, der erste Käufer erhält also 100.000 AED zurück und der zweite 700.000 AED. Rechnen Sie Ihre eigene Lage gegen den Zahlungsplan im Zahlungsplanrechner durch, bevor Sie etwas entscheiden, denn bei den meisten Dubaier Plänen ändert sich der Betrag im Risiko an den baufortschrittsgebundenen Meilensteinen sprunghaft.

In jeder Stufe ist die Erstattung des Überschusses innerhalb eines Jahres nach der Beendigung des Vertrags fällig oder innerhalb von 60 Tagen ab dem Tag, an dem die Einheit an einen anderen Käufer weiterverkauft wird, je nachdem, was früher eintritt.

Artikel 11 ist über den säumigen Käufer geschrieben. Die Seite des Käufers ist ein einziger Absatz, Absatz (b), und er ist bedingungslos. Hat der Entwickler die Arbeiten aus einem von ihm nicht zu vertretenden Grund und ohne eigene Fahrlässigkeit oder Unterlassung nicht begonnen, oder wird das Projekt durch eine endgültige, begründete Entscheidung der RERA storniert, muss der Entwickler alle von den Käufern geleisteten Zahlungen erstatten, nach dem Verfahren des Gesetzes Nr. 8 von 2007.

Zwei Absätze am Ende des Artikels sollte man kennen. Absatz (f) macht diese Regeln zum Teil der öffentlichen Ordnung, sodass eine Handlung, die ihnen nicht entspricht, nichtig ist: ein Entwickler kann die Frist oder die Einbehaltsgrenzen nicht vertraglich abbedingen. Absatz (g) wahrt dem Käufer den Weg zu Gerichten oder zur Schiedsgerichtsbarkeit.

Absatz (c) nimmt Grundstücke aus: der Artikel gilt nicht für einen Grundstückskaufvertrag ohne Off-Plan-Element, für den weiterhin das gilt, was die Parteien vereinbart haben. Absatz (d) wendet den Artikel auf Verträge an, die vor wie nach dem Inkrafttreten des Gesetzes von 2020 geschlossen wurden.

Die Stornierung ist ein Verwaltungsakt mit veröffentlichten Gründen. Artikel 23 des Beschlusses des Exekutivrats Nr. 6 von 2010 erlaubt der RERA, ein Projekt auf einen begründeten technischen Bericht hin in neun Fällen zu stornieren, darunter ein Entwickler, der trotz aller Genehmigungen ohne triftigen Grund nicht mit dem Bau beginnt, einer, von dem die RERA überzeugt ist, dass er das Projekt nicht umsetzen will, sowie grobe Fahrlässigkeit und Insolvenz. Artikel 24 gibt dem Entwickler ein Rechtsmittel, nach dem die Entscheidung der RERA endgültig ist.

Artikel 25 regelt den Ablauf. Die RERA muss den Bericht erstellen, den Entwickler benachrichtigen, auf dessen Kosten einen zertifizierten Wirtschaftsprüfer bestellen und den Treuhänder, oder den Entwickler, wo Zahlungen an der Treuhand vorbeigingen, verpflichten, die Beträge spätestens vierzehn Tage nach der Stornierung zu erstatten.

Artikel 26 deckt den Fall ab, der tatsächlich eintritt: das Treuhandkonto reicht nicht aus, um alle auszuzahlen. Dann muss der Entwickler den Fehlbetrag den betroffenen Käufern spätestens sechzig Tage nach der Stornierungsentscheidung erstatten, sofern die RERA die Frist nicht aus triftigen Gründen verlängert.

Das Forum ist das Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, errichtet durch das Dekret Nr. 33 von 2020, das nach seinem Artikel 16 Absatz (a) an die Stelle des Ausschusses nach dem Dekret Nr. 21 von 2013 getreten ist. Nicht die ordentlichen Gerichte, und nicht das Beschwerdeformular des Land Department, das selbst feststellt, dass es Erstattungen und Vertragsaufhebungen nicht behandelt.

Lesen Sie die Stufen als Risikoplan. Das Risiko ist früh am kleinsten und steigt stufenweise, sobald die bescheinigte Fertigstellung 60 % und dann 80 % überschreitet, und genau dann verlangt ein Zahlungsplan am meisten von Ihnen, sodass ein hinten lastiger Plan und ein langsamer Bau keine unabhängigen Risiken sind. Kennen Sie die Bilanz des Entwicklers, bevor Sie sich binden; dafür ist unser Off-Plan-Katalog da, damit sie überprüfbar wird, und wenn Sie auf eine versäumte Rate zusteuern, handeln Sie während der dreißig Tage und nicht danach.

Eine Erstattungsdauer von drei bis sechs Monaten von der Einreichung bis zur Auszahlung, die breit kursiert und in keinem von uns gelesenen amtlichen Text steht. Erfolgsquoten der RERA-Mediation. Den vollständigen Wortlaut des Dekrets Nr. 33 von 2020, von dem wir Titel, Datum und die Ersetzungsklausel bestätigen konnten, nicht aber den Wortlaut des Artikels zu seinen Erstattungsbefugnissen. Und jede Regel für den Käufer eines Grundstücks, der die Erschließung selbst durchgeführt hat, nach der wir gesucht und die wir nicht gefunden haben: Absatz (c) nimmt Grundstückskäufe allgemein aus und sagt zu diesem Fall nichts.