Расторжение договора и возврат денег при покупке офф-плана в Дубае

Статью 11 Закона № 13 от 2008 года заменяли трижды: Законом № 9 от 2009 года, Законом № 19 от 2017 года и Законом № 19 от 2020 года, который начинается с указания на то, что статья 11 заменяется следующим за ним текстом. Действует закон 2020 года, и по состоянию на 4 сентября 2026 года мы не нашли к нему более поздних изменений.

Ступени готовности пережили переписывание 2020 года без изменений, поэтому столь многие комментарии верно цитируют цифры, ссылаясь при этом не на тот закон. Одно правило не сохранилось. По текстам 2009 и 2017 годов застройщик, который так и не приступил к проекту, мог удержать до 30% уплаченных сумм; текст 2020 года убирает эту ступень и заменяет её полным возвратом. Статья, которая всё ещё оставляет застройщику 30% по не начатому проекту, цитирует норму, заменённую 24 ноября 2020 года.

Застройщик не может просто вычеркнуть вас из договора. По пункту (a) статьи 11 он обязан уведомить Земельный департамент о вашем неисполнении на предписанном DLD бланке, описав объект и указав, какие обязанности вы нарушили.

Затем DLD вручает вам уведомление с тридцатидневным сроком, письменно и с датой, лично, заказным письмом с уведомлением о вручении, по электронной почте или иным предписанным DLD способом, требуя исполнения. Где это возможно, DLD обязан также попытаться примирить стороны, и достигнутое соглашение оформляется подписанным дополнением к договору купли-продажи. Этот шаг примирения является правом, а не любезностью.

Только если тридцать дней истекают без исполнения или соглашения, DLD выдаёт тот официальный документ, который открывает застройщику его возможности, и в этом документе должен быть указан процент готовности проекта, рассчитанный по собственным стандартам RERA. Ступень, в которую вы попадаете, является подтверждённой величиной, а не утверждением застройщика.

Имея этот документ на руках, и только тогда, застройщик вправе действовать без суда и арбитража. Что именно он вправе сделать, зависит от подтверждённого процента.

Готовность выше 80%. Три варианта, и расторжение только один из них. Он может сохранить договор, удержать всё уплаченное и потребовать с вас остаток договорной стоимости. Он может просить Земельный департамент продать объект с публичных торгов, отнеся расходы на вас. Либо он может расторгнуть договор в одностороннем порядке, удержать до 40% указанной в договоре стоимости объекта и вернуть излишек. Просрочить платежи в этой ступени хуже всего, потому что при первом варианте вы остаётесь должны остаток цены за объект, который вам уже не нужен.

Готовность от 60% до 80%. Одно средство: одностороннее расторжение, удержание до 40% указанной в договоре стоимости объекта, возврат излишка.

Готовность ниже 60%, где работы начались. Здесь закон точен: застройщик должен был принять строительную площадку и начать работы по проектам, утверждённым компетентными органами. Если это так, он вправе расторгнуть договор, удержать до 25% указанной в договоре стоимости объекта и вернуть излишек.

Именно эту фразу покупатели читают неверно, и это дорого стоит. Удержание считается процентом от указанной в договоре стоимости объекта, а не от переданных вами денег: это предел того, что оставляет себе застройщик, а не вычет из ваших взносов.

Возьмём объект за 2 000 000 AED в ступени от 60% до 80%. Предел составляет 800 000 AED. Покупатель, прошедший 30% плана оплаты, внёс 600 000 AED, что целиком укладывается в предел, поэтому вернуть ему могут вообще ничего. Покупателю, внёсшему 1 200 000 AED, возвращают превышающие предел 400 000 AED. Тот же объект, тот же закон, а исход зависит от того, где вы находились в плане оплаты.

Ниже 60% предел по тому же объекту составляет 500 000 AED, поэтому первый покупатель получает назад 100 000 AED, а второй 700 000 AED. Просчитайте собственное положение по графику в калькуляторе плана оплаты, прежде чем что-либо решать, потому что в большинстве дубайских планов сумма под риском резко меняется на этапах, привязанных к строительству.

В каждой ступени возврат излишка причитается в течение одного года с расторжения договора или в течение 60 дней со дня перепродажи объекта другому покупателю, в зависимости от того, что наступит раньше.

Статья 11 написана о покупателе, который не исполняет договор. Стороне покупателя посвящён один пункт, пункт (b), и он безусловен. Если застройщик не приступил к работам по причине вне его контроля и без небрежности или упущения с его стороны, либо если проект отменён окончательным мотивированным решением RERA, застройщик обязан вернуть все платежи, произведённые покупателями, по процедуре Закона № 8 от 2007 года.

Два пункта в конце статьи стоит знать. Пункт (f) относит эти правила к публичному порядку, поэтому действие, им не соответствующее, ничтожно: застройщик не может договором обойти срок уведомления или пределы удержания. Пункт (g) сохраняет за покупателем обращение в суд или в арбитраж.

Пункт (c) выводит из-под действия статьи землю: она не применяется к договору купли-продажи земельного участка без элемента офф-плана, который и дальше регулируется тем, о чём договорились стороны. Пункт (d) распространяет статью на договоры, заключённые как до, так и после вступления в силу закона 2020 года.

Отмена является актом регулятора с опубликованными основаниями. Статья 23 Постановления Исполнительного совета № 6 от 2010 года позволяет RERA отменить проект на основании мотивированного технического заключения в девяти случаях, среди которых застройщик, который при наличии всех согласований без уважительной причины не начинает строительство, застройщик, о котором RERA убеждается, что он не намерен реализовывать проект, а также грубая небрежность и банкротство. Статья 24 даёт застройщику право обжалования, после которого решение RERA становится окончательным.

Статья 25 задаёт механику. RERA обязана подготовить заключение, уведомить застройщика, назначить за его счёт сертифицированного аудитора и обязать эскроу-агента, либо самого застройщика там, где платежи прошли мимо эскроу, вернуть суммы не позднее четырнадцати дней с отмены.

Статья 26 покрывает случай, который и происходит на практике: на эскроу-счёте не хватает средств рассчитаться со всеми. Тогда застройщик обязан возместить недостающую часть этим покупателям не позднее шестидесяти дней с решения об отмене, если только RERA не продлит срок по уважительным причинам.

Площадкой служит Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects, учреждённый Указом № 33 от 2020 года, который своим пунктом (a) статьи 16 заменил комитет, действовавший по Указу № 21 от 2013 года. Не обычные суды и не форма жалобы Земельного департамента, где прямо сказано, что она не занимается возвратом денег и расторжением договоров.

Читайте ступени как график риска. Он наименьший в начале и растёт ступенями по мере того, как подтверждённая готовность переходит 60%, а затем 80%, и именно тогда план оплаты требует от вас больше всего, так что план с нагрузкой в конце и медленная стройка не являются независимыми рисками. Узнайте послужной список застройщика до того, как свяжете себя обязательствами; ради этой проверяемости и существует наш каталог офф-плана, и если вы движетесь к пропущенному взносу, включайтесь в течение тридцатидневного срока, а не после него.

Срок возврата от трёх до шести месяцев с подачи до выплаты, который широко ходит и не встречается ни в одном прочитанном нами государственном тексте. Показатели успешности медиации RERA. Полный дословный текст Указа № 33 от 2020 года, у которого мы смогли подтвердить название, дату и заменяющее положение, но не формулировку статьи о его полномочиях по возврату. И любое правило для покупателя земельного участка, который сам выполнил работы по инженерной подготовке: мы его искали и не нашли, поскольку пункт (c) выводит сделки с землёй из-под действия статьи в целом и об этом случае не говорит ничего.