Покупка недвижимости в Дубае из России: новое соглашение и пустой зачёт

Путаница на рынке идёт от того, что документ существовал ещё с 2011 года. Таблица статуса Министерства финансов описывает его как охватывающий два государства и их финансовые и инвестиционные учреждения, так что частное лицо в него никогда не входило. Покупателю важно соглашение, подписанное в Абу-Даби 17 февраля 2025 года, ратифицированное Федеральным законом от 7 июля 2025 года № 189-ФЗ и применяемое с 1 января 2026 года. Статья 31 прекращает действие прежнего.

Пункт 1 статьи 6 говорит, что доход резидента одного государства от недвижимого имущества, находящегося в другом государстве, «может облагаться налогом» в этом другом государстве, а пункт 3 распространяет это на сдачу в аренду. Пункт 1 статьи 13 говорит то же самое о доходах от продажи. Эти слова дают Эмиратам разрешение; они не отменяют российское налогообложение, и прочтение их так, будто они его отменяют, остаётся самой частой ошибкой по этой теме.

Освобождение от двойного налога заложено в пункте 2 статьи 23: налог, подлежащий уплате в Эмиратах, «может быть зачтён против российского налога, взимаемого с этого резидента», и зачёт «не должен превышать сумму российского налога с этого дохода». Это метод зачёта, и его величина равна тому налогу ОАЭ, который вы реально несёте. Для частного арендодателя она нулевая.

Пункт 2 статьи (2) Решения Кабинета министров № (49) 2023 года предусматривает, что доход физического лица от инвестиций в недвижимость не рассматривается как бизнес, облагаемый корпоративным налогом ОАЭ, независимо от размера оборота, а статья (1) относит к инвестициям в недвижимость продажу, аренду, субаренду и сдачу внаём. Если ничего не уплачено, зачитывать нечего, и пункт 1 статьи 232 Налогового кодекса делает то же замечание с российской стороны: иностранный налог не засчитывается против российского, если этого не предусматривает международный договор. Поэтому российский налог на дубайскую аренду ложится полностью. То, что этот доход вообще облагается в России, следует из пункта 3 статьи 208, который относит арендную плату от имущества за рубежом и выручку от его продажи к доходам от источников за пределами Российской Федерации.

Федеральная налоговая служба публикует шкалу, действующую с 1 января 2025 года, как пять ступеней по совокупности налоговых баз за год: 13 процентов до 2,4 млн рублей, затем 15, 18, 20 и 22 процента с границами на 5 млн, 20 млн и 50 млн. Эти цифры принадлежат самой налоговой службе.

Чего мы делать не станем, так это называть ступень, в которую попадает ваша дубайская аренда. Включается ли иностранный арендный доход в эту шкалу или считается в отдельной базе, ни один прочитанный нами источник на государственном домене не решает, а руководство, которое здесь угадывает, угадывает самую важную цифру.

Статья 13 ставит доход от продажи в то же положение, что и аренду: Эмираты вправе его облагать, Россия засчитывает то, что взяли Эмираты, а Эмираты не берут ничего. В российском внутреннем праве есть освобождение по сроку владения в статье 217.1 Налогового кодекса, пункт 2 которой освобождает доход от продажи объекта недвижимого имущества при соблюдении минимального срока, а пункт 4 устанавливает этот срок в пять лет вне перечисленных случаев. Территориальных слов в тексте нет.

Отсутствие территориального ограничения не равнозначно утверждению, что статья распространяется на дубайскую квартиру, и письма министерства или налоговой службы о том, что распространяется, мы не нашли. Пятилетний срок напечатан как то, что говорит статья, а не как вывод об иностранной недвижимости. Решите этот вопрос до продажи, а не после неё.

Три опубликованные обязанности. Доход от источников за пределами России декларируется по форме 3-НДФЛ, и налоговая служба называет лиц, получивших доход от источников за пределами Российской Федерации, среди тех, кто обязан подать декларацию, до 30 апреля следующего года, с уплатой налога до 15 июля. О счёте, открытом, закрытом или изменённом в банке за пределами России, уведомляют в течение месяца по части 2 статьи 12 Федерального закона от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ. Отчёт о движении средств по такому счёту подаётся до 1 июня каждого года по части 7 статьи 12 и постановлению Правительства от 12 декабря 2015 года № 1365.

У годового отчёта есть исключения, и одно из них зависит от списка. Он не подаётся, если физическое лицо провело за пределами России более 183 дней в году, а также если счёт открыт в государстве, которое автоматически обменивается финансовой информацией с Россией, и движение средств за год не превышает 600 000 рублей. Эмираты стоят в этом списке под номером 46, в приложении к приказу налоговой службы от 14 октября 2025 года, и это работает в обе стороны: порог доступен, но и механизм передачи данных в Москву существует. Сама покупка квартиры не запускает ничего, и опубликованной обязанности сообщать о приобретении зарубежной недвижимости как таковой мы не нашли.

Иностранная собственность здесь исключение из общего правила. Статья (4) Закона № (7) 2006 года ограничивает право собственности гражданами ОАЭ и стран Совета сотрудничества арабских государств Залива и полностью принадлежащими им компаниями, а затем допускает полную собственность неграждан ОАЭ в отдельных районах, определяемых Правителем, которые Регламент № (3) 2006 года задаёт по номерам земельных участков, а не по маркетинговым названиям. Платежи по офф-плану лежат на счёте, который по пункту (1) статьи (9) Закона № (8) 2007 года должен быть «предназначен исключительно для строительства данного проекта недвижимости»: это обособление средств, а не гарантия возврата. Земельный департамент публикует свой сбор за переход права как 2 процента с продавца и 2 процента с покупателя, и рыночная практика состоит в том, что все 4 процента несёт покупатель.

По линии резидентства два государственных источника ОАЭ сходятся в сумме и расходятся в сроке. Правительственный портал даёт инвесторской категории «минимальный капитал 2 млн AED» и указывает для недвижимости пять лет; страница услуги ICP требует письмо Земельного департамента, подтверждающее собственность стоимостью не менее 2 000 000 AED, указывает, что «объект должен полностью принадлежать инвестору», и даёт десять лет. Мы печатаем оба варианта, а не выбираем один. 2 000 000 AED по курсу ниже составляют около 47,3 млн рублей.

Банк России устанавливает официальный курс дирхама ежедневно, и курс на 4 сентября 2026 года составляет 23,6589 рубля. По нему квартира за 3 000 000 AED стоит около 71,0 млн рублей. Сбор Земельного департамента в 4 процента добавляет 120 000 AED, примерно 2,8 млн рублей; вознаграждение регистрационного трасти при такой стоимости составляет 4 200 AED, свидетельство о праве 250 AED, а сборы за развитие знаний и за инновации по 10 AED каждый. Регистрация выходит примерно в 124 470 AED, около 2,9 млн рублей, итого порядка 73,9 млн рублей.

Каждая рублёвая цифра здесь несёт свою дату. Цена зафиксирована в дирхамах, а курс Банка России пересматривается каждый рабочий день, поэтому в следующем месяце та же квартира окажется другим рублёвым числом.

Посчитайте покупку в калькуляторе стоимости покупки, проверьте порог в калькуляторе золотой визы и посмотрите, что продаётся, в каталоге офф-план.

Санкции и банки. Мы не публикуем ничего о санкционном скрининге и о том, какие банки проведут перевод, потому что не нашли первичной государственной публикации, на которую покупатель мог бы опереться: меры, опубликованные США, Европейским союзом и Великобританией, связывают их собственных лиц, а не дубайского застройщика, и уведомления Центрального банка ОАЭ, обращённого к российским покупателям, мы найти не смогли. Это вопрос к вашему банку и к юристу по санкциям.

Мы не говорим, какая ступень ставки применяется к иностранной аренде, и не утверждаем, что статья 217.1 распространяется на имущество за рубежом. Мы читали только английский текст, который публикует Министерство финансов ОАЭ, и не нашли эмиратского ратификационного акта, поэтому соглашение находится в силе по записи российского министерства, а не по обеим сразу, а статьи Налогового кодекса взяты из коммерческой консолидации, а не у официального издателя. Срок золотой визы мы не печатаем как решённый, потому что две государственные страницы дают разный, и официального разъяснения о том, подходит ли объект в офф-плане или под ипотекой, мы не нашли.