Покупка недвижимости в Дубае без перелёта: доверенность, её легализация и кто что делает

Услуга Земельного департамента по регистрации продажи регистрирует переход права между продавцом и покупателем «или их законно уполномоченными представителями путём покупки земли, недвижимости или готового объекта недвижимости». Его раздел частых вопросов (FAQ) объясняет, как это происходит: застройщики регистрируют свои продажи через собственную систему самостоятельной регистрации, а «остальные сделки совершают собственники или их представители на основании официальной доверенности и в присутствии сторон в центрах регистрационного трасти (Real Estate Registration Trustee), расположенных в разных районах Дубая». Значит, в случае готовой недвижимости кто-то приходит в центр трасти вместо вас, и право на это ему даёт доверенность.

Пределы задаёт сам документ. «Уполномоченный представитель может на основании надлежащим образом легализованной и оформленной доверенности совершать сделки с недвижимостью клиента в пределах предоставленных полномочий, указанных в доверенности». Всё, что представителю предстоит сделать в день сделки, должна охватывать доверенность. Полностью цифровой путь Земельного департамента, Buy or Sell Property via Dubai Now, где договор формируется и подписывается онлайн, а деньги проходят через эскроу-счёт, закрыт для покупателя за рубежом без Emirates ID: «Услуга предоставляется только физическим лицам, имеющим удостоверение личности ОАЭ (UAE ID)».

Раздел частых вопросов называет два срока: «Срок действия доверенности, которая охватывает в том числе такие сделки, как продажа, ипотека и дарение, составляет два года. В случае покупки он составляет пять лет с даты нотариального удостоверения у нотариуса». Если представитель собственника одобряет продажу на аукционе, ему нужна доверенность, выданная не более двух лет назад. Это ответы Земельного департамента в разделе частых вопросов, а не опубликованный закон или циркуляр, и ни одна страница услуг их не повторяет, поэтому уточните срок в офисе регистрационного трасти, прежде чем оформлять доверенность, и отсчитывайте его от даты нотариального удостоверения, а не от дня, когда доверенность попадёт в Дубай.

Правило Земельного департамента: «Любая доверенность, выданная за пределами ОАЭ, должна быть официально легализована, чтобы её приняли для совершения действий или сделок в DLD, путём её заверения нотариусом и министерством иностранных дел в стране выдачи, а также посольством ОАЭ в стране выдачи и, наконец, Министерством иностранных дел ОАЭ». Иными словами, нужны нотариус, затем министерство иностранных дел вашей страны, затем посольство ОАЭ, затем министерство ОАЭ, именно в таком порядке.

Последним шагом служит услуга Министерства иностранных дел по заверению документов (Attestation), которая «удостоверяет подлинность подписей и печатей на документах, выданных в Объединённых Арабских Эмиратах или за их пределами». Для документа, выданного за рубежом, министерство направляет заявителей к заверению через загранучреждения ОАЭ: «Эта услуга доступна через отдельные загранучреждения ОАЭ», а там, где она недоступна онлайн, заявитель обращается в загранучреждение лично. Для заверения через одобренную курьерскую службу министерство требует «оригинал документа на арабском или английском языке либо с приложением перевода, заверенного в установленном порядке». Правила Земельного департамента о переводе доверенности, которую оформило физическое лицо, мы не нашли.

Отменить доверенность проще, чем оформить. Услуга Земельного департамента по отмене доверенности нотариально удостоверяет отмену, «чтобы не позволить уполномоченному представителю действовать по доверенности»; это бесплатная услуга в главном офисе департамента, её партнёром выступает суд Дубая (Dubai Court), а у иностранца-нерезидента она принимает действующий паспорт.

Покупка офф-плана из-за рубежа требует меньше участников. Услуга Oqood «позволяет застройщику регистрировать во временном реестре объекты, проданные на этапе офф-план, или земельные участки, стоимость которых оплачена не полностью». Застройщик подаёт заявку онлайн, а результат направляется покупателю по электронной почте. Покупатель, если он физическое лицо, предоставляет копию договора купли-продажи, а если он не резидент, ещё и копию действующего паспорта. «Договор купли-продажи подписывается застройщиком и покупателем», и он «подлежит регистрации во временном реестре в течение 90 дней с даты подписания договора». Страница указывает 2% от стоимости продажи с продавца и 2% с покупателя, а также по 10 AED сбора за знания и инновационного сбора; наш гид по сборам DLD и Oqood просчитывает все расходы целиком. Можно ли подписать договор в электронной форме, страница не говорит.

Раздел частых вопросов Земельного департамента описывает также регистрацию продажи по видеозвонку с записью через офис регистрационного трасти, с порядком для звонящего из-за рубежа, который предполагает обращение по электронной почте к руководству центра. Ответ не датирован и построен вокруг данных продавца, поэтому спросите в офисе регистрационного трасти, прежде чем на него полагаться.

При покупке офф-план деньги идут проекту, а не застройщику. Статья 7 Закона № 8 от 2007 года предписывает вносить платежи покупателей офф-плана «на счёт, открытый у эскроу-агента (Escrow Agent) на имя девелоперского проекта», а статья 9 добавляет, что счёт «предназначен исключительно для строительства этого девелоперского проекта». Раздел частых вопросов Земельного департамента говорит так же прямо: «Да, все платежи, полученные от покупателей, должны вноситься на эскроу-счёт». Прежде чем переводить деньги на любой другой счёт, задайте этот вопрос застройщику, а также нам. Материал нашего журнала о гарантиях эскроу объясняет, от чего защищает этот счёт.

Для готовой недвижимости страница о регистрации продажи перечисляет способы оплаты сборов: ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или банковский чек (manager's cheque). Как покупатель платит продавцу саму цену при передаче права, она не говорит; это дело сторон и их банков.

Страница о регистрации продажи требует «Emirates ID продавца и покупателя (только для проверки личности; копии не снимаются) или действующий паспорт для иностранцев-нерезидентов», а страница Oqood требует от физических лиц, не являющихся резидентами, копию действующего паспорта. Государственный портал ОАЭ говорит о праве собственности: «Иностранцы (которые не живут в ОАЭ) и экспатрианты-резиденты могут приобретать права собственности на условиях фрихолд без ограничений, права узуфрукта или права аренды (лизхолд) на срок до 99 лет» в зонах фрихолд Дубая.

Калькулятор расходов на покупку добавляет к цене регистрационные сборы, а каталог новостроек Дубая перечисляет проекты, которые мы отслеживаем. Если вы собираетесь покупать через компанию, а не на своё имя, наш гид о владении через компанию или фонд объясняет, что Земельный департамент требует от компании-покупателя, а наш гид о расторжении договора и возврате денег рассказывает, что происходит, если проект офф-план застопорится.

Всё перечисленное ниже либо отсутствовало на официальных страницах, которые мы смогли прочитать 2 октября 2026 года, либо потребовало бы изучения, которого мы не проводили, поэтому выше мы об этом ничего не утверждаем.

• Нотариальные услуги судов Дубая (Dubai Courts), включая возможное дистанционное удостоверение доверенности или удостоверение по видеосвязи, необходимые документы и сбор: сайт судов Дубая отклонял все попытки подключения.
• Федеральный закон о нотариусах и федеральный закон об электронных сделках, в том числе можно ли подписать договор купли-продажи недвижимости в электронной форме: федеральный портал законодательства отклонял наши запросы.
• Должна ли доверенность на продажу или покупку выдаваться специально на эту сделку или называть объект. Страницы Земельного департамента говорят только, что представитель действует в её пределах.
• Нужно ли переводить на арабский доверенность физического лица, оформленную за рубежом, и принимают ли в ОАЭ апостиль вместо цепочки легализации. Ни одна прочитанная нами официальная страница не упоминает ни того, ни другого.
• Сборы Министерства иностранных дел за заверение, приведённые в перечне, который мы не открывали.
• Принимает ли Земельный департамент цифровую доверенность Министерства юстиции, которая подписывается через UAE PASS.
• Как покупатель платит продавцу цену готовой недвижимости при передаче права.