Сборы DLD и Oqood при покупке офф-плана в Дубае

Земельный департамент Дубая взимает регистрационный сбор в 4 % от стоимости продажи, когда недвижимость меняет владельца. Его служебная страница о регистрации продажи недвижимости называет ставку прямо: 4 % от стоимости продажи. На стороне офф-плана соответствующая служебная страница делит ту же ставку на две строки: продавцу 2 % от стоимости продажи, покупателю 2 % от стоимости продажи.

Так этот сбор выставляет DLD. Платит его рынок иначе. На практике покупатель в Дубае, будь то офф-план или перепродажа, несёт все 4 %, и бланк бронирования застройщика обычно говорит об этом одной строкой. Чтобы понять, кто из вас платит, читайте договор, а не тарифную сетку, потому что тарифная сетка даст вам неверный ответ.

Oqood является реестром, а не платежом. Закон № 13 от 2008 года создал временный реестр недвижимости эмирата Дубай, ту запись, в которую вносится продажа, пока здания ещё нет и свидетельство о собственности выдать нельзя. Услуга DLD, которая помещает продажу в этот реестр, называется Request to Register the Initial Sale, и именно её покупатели и агенты называют Oqood.

Порядок такой: вы подписываете договор купли-продажи, застройщик подаёт продажу во временный реестр, и там наступает срок уплаты 4 %. Никакого дополнительного процента за шаг Oqood не берут, потому что шаг Oqood и есть то место, где берут 4 %. Если в расчёте показаны сбор DLD в 4 % и отдельный процент, названный сбором Oqood, такой расчёт выставляет вам одну регистрацию дважды.

На той же странице DLD публикует лишь одну действительно отдельную строку: сбор за самостоятельную регистрацию в 1 000 AED для застройщиков, работающих через портал Oqood. Это плата с застройщика за подачу, а не тариф для покупателя, и то, что застройщик затем выставляет покупателю за оформление, является коммерческим решением, которое Земельный департамент не устанавливает и не публикует.

Помимо 4 %, DLD публикует сбор регистратора, привязанный к стоимости недвижимости: 2 100 AED, если цена ниже 500 000 AED, и 4 200 AED, если она равна 500 000 AED или выше. Любая покупка в том ценовом диапазоне, о котором пишет этот сайт, попадает в полосу 4 200 AED. Два небольших фиксированных сбора, knowledge в 10 AED и innovation в 10 AED, стоят на каждой прочитанной нами служебной странице DLD.

Если регистрация идёт не напрямую, а через сервисного партнёра, страница DLD о регистрации ипотеки публикует сбор сервисного партнёра в 4 000 AED плюс НДС и 5 000 AED плюс НДС для предварительного, то есть для случая Oqood. Строка в 250 AED за выдачу свидетельства о собственности появляется везде, где документ действительно выпускается, а при покупке офф-плана это происходит при вводе объекта, а не при подписании.

Агентская комиссия стоит особняком и на новом запуске обычно ложится не на вас: при большинстве продаж офф-плана брокера оплачивает застройщик, а покупатель комиссию не платит. Именно поэтому наш калькулятор расходов на покупку показывает её как изменяемое поле.

Покупка за наличные, без ипотеки, покупатель несёт все 4 %, как принято в Дубае. Регистрационный сбор DLD в 4 % от 2 000 000 AED составляет 80 000 AED. Сбор регистратора составляет 4 200 AED. Сборы knowledge и innovation вместе составляют 20 AED. Итого 84 220 AED Земельному департаменту и его регистратору, 4,21 % от цены покупки.

Прибавьте то, что застройщик берёт за оформление подачи Oqood: эту сумму назначает застройщик, а не DLD, и мы видели её в диапазоне от нескольких сотен дирхамов до нескольких тысяч. Просите указать её цифрой в бланке бронирования, а не словами, потому что это единственная строка в списке, которую никто не публикует.

Структура та же, и здесь видно, почему процент падает с ростом цены: пропорциональны только 4 %. Регистрационный сбор DLD в 4 % от 5 000 000 AED составляет 200 000 AED. Сбор регистратора остаётся 4 200 AED, потому что 4 200 AED относятся ко всей полосе выше 500 000 AED и не являются шкалой. Сборы knowledge и innovation, 20 AED. Всего 204 220 AED, то есть 4,08 % от цены.

Разрыв между 4,21 % при 2 000 000 AED и 4,08 % при 5 000 000 AED целиком создан фиксированными сборами. Тот, кто называет вам единый процент на все ценовые полосы, округляет, а при покупке на 5 000 000 AED округлённый процентный пункт равен 50 000 AED.

Регистрация ипотеки в DLD стоит 0,25 % от суммы ипотеки, плюс 250 AED за выдачу свидетельства о собственности и сборы knowledge в 10 AED и innovation в 10 AED, а там, где регистрация идёт через сервисного партнёра, ещё 4 000 AED плюс НДС, либо 5 000 AED плюс НДС в предварительном случае Oqood.

При кредите в 1 000 000 AED на упомянутую выше квартиру за 2 000 000 AED это 2 500 AED регистрационного сбора, 270 AED фиксированных сборов DLD и 5 250 AED предварительного сбора сервисного партнёра с НДС: около 8 020 AED сверх 84 220 AED. При кредите в 2 500 000 AED на виллу за 5 000 000 AED регистрационная строка становится 6 250 AED, а вся добавка примерно 11 770 AED. Банковские сборы за оформление и оценку лежат вне тарифов DLD и различаются у разных кредиторов, поэтому считайте их в ипотечном калькуляторе, а не берите цифру отсюда.

Сами 4 % не обсуждаются, а вот кто их платит, обсуждается. Готовность застройщика взять регистрационный сбор DLD на себя является одним из двух стандартных дубайских стимулов, наряду с периодом без сервисного сбора, и на спокойном запуске его обычно дают по запросу. На объекте за 2 000 000 AED он стоит 80 000 AED, а это уступка больше той, которую большинство покупателей выторговывает по цене.

Две оговорки. Земельный департамент не публикует ничего, что определяло бы или требовало такой стимул: это коммерческая договорённость между вами и застройщиком, а единственная найденная нами связанная публикация DLD представляет собой уведомление 2021 года с призывом к застройщикам перечислять регистрационные сборы в течение 60 дней, и оно о соблюдении правил, а не о маркетинге. К тому же предложение обычно условно, чаще всего привязано к соблюдению плана платежей, так что пропущенный взнос может вернуть 4 % вам. Добейтесь, чтобы условие было вписано в договор купли-продажи, а не в буклет.

Сбор регистратора, сборы knowledge и innovation и любой сбор за регистрацию ипотеки устанавливает DLD, и они не обсуждаются ни с кем.

Трёх цифр, которые ходят почти по всем статьям о дубайских сборах, выше нет, потому что ни одна страница Земельного департамента Дубая, прочитанная нами 4 сентября 2026 года, их не содержит: административный сбор в 40 AED при покупке офф-плана, административный сбор в 580 AED на готовой недвижимости и заявленный диапазон собственного сбора застройщика за оформление Oqood. Наш собственный калькулятор расходов на покупку по-прежнему использует первые две, взятые из вторичных разборов сборов за 2026 год, и помечает их как таковые в примечаниях к источникам.

Нет и утверждения, будто 4 % делятся поровну между покупателем и продавцом по закону. DLD действительно публикует 2 % и 2 % отдельными строками в услуге по первичной продаже, и это структура начисления, а найти норму закона, которая делала бы такое деление обязательным для сторон, мы не смогли. Решает договор.