Индекс новостроек Дубая

Что это за цифра. По каждому проекту мы держим список лотов. Ставкой лота мы называем цену за квадратный фут, которую публикует источник, или, где источник публикует цену и площадь, но не ставку, цену, делённую на площадь. Ставка проекта равна медиане его лотов. Ставка сообщества или застройщика равна медиане его проектов, поэтому башня на четыреста лотов и вилловая очередь на четыре считаются по одному разу. Полоса охватывает участок от 25-го до 75-го процентиля того же набора.

Почему две ставки совпадают. Из 61 280 использованных здесь записей о лотах 46 418 несут и опубликованную ставку, и цену вместе с площадью. У каждой из них опубликованная ставка и результат деления совпадают в пределах двух процентов, и поэтому делением заполняются остальные, а не отбрасываются.

Минимальная выборка. Сообщество или застройщик публикуется только там, где ставку несут не менее 8 его проектов. Ниже этого одна вилловая очередь сдвигает медиану сильнее, чем разрыв между двумя соседними сообществами. 448 дубайских сообществ остаются ниже порога, и мы полностью их опускаем, а не печатаем с оговоркой.

Охват. Реестр держит 4 315 off-plan проектов по ОАЭ, 2 800 из них в Дубае. Из дубайских проектов 1 757 (63%) публикуют размеры лотов рядом с ценами и могут получить ставку; остальные публикуют общую цену без площади или не публикуют цену вовсе и не дают ничего ни одной цифре на этой странице. 87 записей о лотах отброшены как ошибки источника: их ставка была ниже AED 400 или выше AED 20 000 за квадратный фут. Реестром мы называем сведённый свод за этим сайтом; те 2 879 проектов, у которых есть собственная страница, составляют подмножество с публичным объявлением.

Чего этот индекс не охватывает и не может охватить. Это цены предложения на новые лоты, которые продают застройщики. Это не зарегистрированные цены сделок, и разница реальна: то, за сколько лот продвигают, и то, за сколько его позже регистрируют в Земельном департаменте Дубая, две разные цифры. Этому индексу нечего сказать о ценах перепродажи, арендных ставках, арендной доходности, объёмах сделок или движении цен во времени, потому что всё это приходит из регистрационных данных DLD, а пути к этим данным, который мы могли бы запросить и переопубликовать, сегодня нет. Это осознанный пропуск, а не недосмотр. Когда такие данные станут надёжно доступны, мы опубликуем их отдельным, ясно помеченным рядом, а не подмешаем в эти цифры.

Два взгляда на один каталог. Ценовые цифры на этой странице приходят из сведённого реестра проектов, который объединяет три источника и остаётся единственным взглядом, несущим размеры лотов. Пять отчётов ниже приходят из опубликованного набора объявлений, того же, что питает наши страницы проектов (2 879 проектов, данные на 1 сентября 2026 г.). Цифры расходятся, потому что два взгляда охватывают разные наборы проектов. Ни одна цифра их не смешивает.

Реестр представляет собой широкий, постоянно поддерживаемый свод публично продаваемых off-plan проектов. Это не реестр каждого проекта в эмирате. Заявленные застройщиком цены, площади, даты и планы оплаты меняются после публикации. Там, где проект не указывает значение, он исключается из этого расчёта, а не оценивается.