DLD-Gebühren und Oqood beim Off-Plan-Kauf in Dubai

Das Dubai Land Department erhebt bei einem Eigentümerwechsel eine Registrierungsgebühr von 4 % des Verkaufswerts. Seine Serviceseite zur Registrierung des Verkaufs einer Immobilie nennt den Satz schlicht mit 4 % des Verkaufswerts. Auf der Off-Plan-Seite teilt die entsprechende Serviceseite denselben Satz in zwei Zeilen auf: den Verkäufer 2 % des Verkaufswerts, den Käufer 2 % des Verkaufswerts.

So stellt das DLD sie in Rechnung. So zahlt der Markt sie nicht. In der Praxis trägt der Käufer in Dubai die vollen 4 %, ob Off-Plan oder Wiederverkauf, und das Reservierungsformular eines Entwicklers sagt das meist in einer einzigen Zeile. Lesen Sie den Vertrag und nicht die Gebührenordnung, um herauszufinden, wer von Ihnen zahlt, denn die Gebührenordnung gibt Ihnen die falsche Antwort.

Oqood ist ein Register und keine Gebühr. Das Gesetz Nr. 13 von 2008 schuf das vorläufige Immobilienregister für das Emirat Dubai, also den Nachweis, in den ein Verkauf eingetragen wird, solange das Gebäude noch nicht existiert und keine Eigentumsurkunde ausgestellt werden kann. Der Dienst des DLD, mit dem ein Verkauf dorthin gelangt, heißt Request to Register the Initial Sale, und genau diesen Dienst meinen Käufer und Makler, wenn sie von Oqood sprechen.

Die Reihenfolge ist also: Sie unterschreiben den Kaufvertrag, der Entwickler reicht den Verkauf beim vorläufigen Register ein, und dort werden die 4 % fällig. Für den Oqood-Schritt wird darüber hinaus kein Prozentsatz berechnet, weil der Oqood-Schritt der Ort ist, an dem die 4 % berechnet werden. Zeigt ein Angebot eine DLD-Gebühr von 4 % und daneben einen weiteren Prozentsatz, der als Oqood-Gebühr bezeichnet wird, dann stellt Ihnen dieses Angebot eine Registrierung zweimal in Rechnung.

Die einzige wirklich eigenständige Position, die das DLD auf jener Seite veröffentlicht, ist eine Selbstregistrierungsgebühr von 1.000 AED für Entwickler, die das Oqood-Portal nutzen. Das ist eine Gebühr des Entwicklers für die Einreichung und kein Käufertarif, und was ein Entwickler dem Käufer anschließend für die Abwicklung berechnet, ist eine unternehmerische Entscheidung, die das Land Department weder festlegt noch veröffentlicht.

Neben den 4 % veröffentlicht das DLD eine nach dem Immobilienwert gestaffelte Treuhändergebühr: 2.100 AED, wenn der Preis unter 500.000 AED liegt, und 4.200 AED, wenn er 500.000 AED erreicht oder übersteigt. Jeder Kauf in der Preisspanne, die diese Website abdeckt, liegt in der Stufe von 4.200 AED. Zwei kleine feste Positionen, eine Knowledge-Gebühr von 10 AED und eine Innovation-Gebühr von 10 AED, stehen auf jeder von uns gelesenen Serviceseite des DLD.

Läuft die Registrierung nicht direkt, sondern über einen Servicepartner, veröffentlicht die Seite des DLD zur Hypothekenregistrierung eine Servicepartnergebühr von 4.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer und von 5.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer im vorläufigen, also im Oqood-Fall. Eine Position von 250 AED für die Ausstellung der Eigentumsurkunde erscheint überall dort, wo eine Urkunde entsteht, beim Off-Plan-Kauf also bei Fertigstellung und nicht bei Unterschrift.

Die Maklerprovision ist eine eigene Frage und trifft Sie bei einem Neustart meist nicht: bei den meisten Off-Plan-Verkäufen zahlt der Entwickler den Makler, und der Käufer zahlt keine Provision. Unser Kaufnebenkostenrechner weist sie deshalb als veränderbaren Eingabewert aus.

Barkauf, keine Hypothek, der Käufer trägt die vollen 4 %, wie es in Dubai üblich ist. Die DLD-Registrierungsgebühr beträgt 4 % von 2.000.000 AED, also 80.000 AED. Die Treuhändergebühr beträgt 4.200 AED. Knowledge- und Innovation-Gebühr zusammen 20 AED. Das sind 84.220 AED an das Land Department und seinen Registrierungstreuhänder, 4,21 % des Kaufpreises.

Hinzu kommt, was der Entwickler für die Bearbeitung der Oqood-Einreichung verlangt, was der Entwickler festlegt und nicht das DLD, und wofür wir Angebote von einigen hundert bis zu mehreren tausend Dirham gesehen haben. Lassen Sie sich das als Zahl in das Reservierungsformular schreiben und nicht als Beschreibung, denn es ist die einzige Position dieser Liste, die niemand veröffentlicht.

Dieselbe Struktur, und daran zeigt sich, warum der Prozentsatz mit steigendem Preis sinkt: proportional sind nur die 4 %. Die DLD-Registrierungsgebühr beträgt 4 % von 5.000.000 AED, also 200.000 AED. Die Treuhändergebühr bleibt bei 4.200 AED, denn 4.200 AED gelten für die gesamte Stufe oberhalb von 500.000 AED und sind keine Skala. Knowledge- und Innovation-Gebühr, 20 AED. Zusammen 204.220 AED, also 4,08 % des Kaufpreises.

Der Abstand zwischen 4,21 % bei 2.000.000 AED und 4,08 % bei 5.000.000 AED ist ausschließlich die Wirkung der festen Positionen. Wer Ihnen über alle Preisstufen hinweg einen einheitlichen Pauschalprozentsatz nennt, rundet, und bei einem Kauf über 5.000.000 AED ist ein gerundeter Prozentpunkt 50.000 AED.

Die Registrierung einer Hypothek beim DLD kostet 0,25 % des Hypothekenwerts, dazu 250 AED für die Ausstellung der Eigentumsurkunde sowie die Knowledge-Gebühr von 10 AED und die Innovation-Gebühr von 10 AED, und dort, wo die Registrierung so abgewickelt wird, die Servicepartnergebühr von 4.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer, im vorläufigen Oqood-Fall 5.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer.

Bei einem Darlehen von 1.000.000 AED auf die oben genannte Wohnung für 2.000.000 AED sind das 2.500 AED an Registrierungsgebühr, 270 AED an festen Positionen des DLD und 5.250 AED als vorläufige Servicepartnergebühr einschließlich Umsatzsteuer: rund 8.020 AED zusätzlich zu den 84.220 AED. Bei einem Darlehen von 2.500.000 AED auf die Villa für 5.000.000 AED wird die Registrierungszeile zu 6.250 AED und der Gesamtzuschlag zu rund 11.770 AED. Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren der Bank liegen außerhalb der Gebührenordnung des DLD und unterscheiden sich je nach Kreditgeber, modellieren Sie sie deshalb im Hypothekenrechner, statt hier eine Zahl anzunehmen.

Die 4 % sind nicht verhandelbar, wer sie zahlt, schon. Dass ein Entwickler die DLD-Registrierungsgebühr übernimmt, ist einer der beiden üblichen Anreize in Dubai, neben einer Zeit ohne Servicegebühr, und bei einem ruhigen Verkaufsstart bekommt man ihn meist auf Nachfrage. Bei einer Einheit für 2.000.000 AED ist er 80.000 AED wert, ein größeres Zugeständnis, als die meisten Käufer beim Preis herausholen.

Zwei Vorbehalte. Das Land Department veröffentlicht nichts, was diesen Anreiz definiert oder vorschreibt: er ist eine geschäftliche Abrede zwischen Ihnen und dem Entwickler, und die einzige einschlägige Veröffentlichung des DLD, die wir gefunden haben, ist eine Mitteilung von 2021, die Entwickler auffordert, Registrierungsgebühren innerhalb von 60 Tagen abzuführen, und die von der Einhaltung von Pflichten handelt und nicht von Werbung. Und das Angebot ist in der Regel an Bedingungen geknüpft, meist an die Einhaltung des Zahlungsplans, sodass eine versäumte Rate die 4 % wieder Ihnen zuweisen kann. Lassen Sie die Bedingung in den Kaufvertrag schreiben und nicht in die Broschüre.

Die Treuhändergebühr, die Knowledge- und die Innovation-Gebühr sowie eine etwaige Hypothekenregistrierungsgebühr setzt das DLD fest, und sie sind mit niemandem verhandelbar.

Drei Zahlen, die in fast jedem Gebührenartikel zu Dubai kursieren, fehlen oben, weil keine von uns am 4. September 2026 gelesene Seite des Dubai Land Department sie trägt: eine Verwaltungsgebühr von 40 AED beim Off-Plan-Kauf, eine Verwaltungsgebühr von 580 AED bei einer fertigen Immobilie und eine angegebene Spanne für die Bearbeitungsgebühr des Entwicklers für Oqood. Unser eigener Kaufnebenkostenrechner verwendet die ersten beiden weiterhin, übernommen aus sekundären Gebührenaufstellungen aus 2026, und weist sie in seinen Quellenhinweisen als solche aus.

Auch die Behauptung fehlt, die 4 % würden von Gesetzes wegen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Das DLD veröffentlicht beim Dienst zum Erstverkauf tatsächlich 2 % und 2 % als getrennte Zeilen, das ist eine Abrechnungsstruktur, und eine gesetzliche Vorschrift, die die Aufteilung für die Parteien verbindlich macht, konnten wir nicht finden. Das entscheidet der Vertrag.