Dubaji ingatlan vásárlása odautazás nélkül: a meghatalmazás, a felülhitelesítése, és hogy ki mit intéz

A Land Department adásvétel-bejegyzési szolgáltatása az eladó és a vevő, „vagy jogszerűen meghatalmazott képviselőik” közötti átruházást jegyzi be, „föld, ingatlan vagy elkészült ingatlanegység megvásárlása útján” (az idézetek itt és a továbbiakban saját fordításunk). Az FAQ-oldala leírja, hogyan: a fejlesztők saját adásvételeiket önbejegyzési rendszerükön keresztül rögzítik, „a többi ügyletet pedig a tulajdonosok vagy képviselőik intézik hivatalos meghatalmazás alapján, a felek jelenlétében, a Dubaj különböző részein működő ingatlan-nyilvántartási trustee központokban (Real Estate Registration Trustee centres)”. Egy elkészült ingatlannál tehát valaki Ön helyett megjelenik egy trustee központban, és ezt a meghatalmazás teszi lehetővé.

A határokat a dokumentum szabja meg. „A jogi meghatalmazott szabályszerűen hitelesített és rendezett meghatalmazás alapján, a meghatalmazásban megadott keretek között intézheti az ügyfél ingatlanügyleteit.” Bármit kell is a meghatalmazottnak aznap elvégeznie, annak benne kell lennie a meghatalmazásban. A Land Department teljesen digitális útja, a Buy or Sell Property via Dubai Now, amelyben a szerződést online állítják elő és írják alá, a pénz pedig letéti számlán keresztül halad, nem áll nyitva az Emirates ID nélküli, külföldön élő vevő előtt: „A szolgáltatás kizárólag EAE-beli személyi igazolvánnyal (UAE ID) rendelkező magánszemélyek számára érhető el.”

Az FAQ két időtartamot ad meg: „Az olyan ügyletekre is kiterjedő meghatalmazás érvényessége, mint az eladás, a jelzálog és az ajándékozás, két év. Vásárlás esetén a közjegyzői hitelesítés napjától számított öt év.” A tulajdonos képviselőjének, aki árverésen hagy jóvá egy eladást, olyan meghatalmazásra van szüksége, amelynek kiállítási dátuma nem régebbi két évnél. Ezek a Land Department válaszai egy FAQ-ban, nem pedig közzétett törvény vagy körlevél, és egyetlen szolgáltatási oldal sem ismétli meg őket, ezért a meghatalmazás elkészítése előtt erősíttesse meg az időtartamot egy trustee irodában, és a közjegyző dátumától számolja, ne attól a naptól, amikor a meghatalmazás Dubajba ér.

A Land Department szabálya: „Az EAE-n kívül kiállított meghatalmazást ahhoz, hogy a DLD-nél eljárások vagy ügyletek elvégzésére elfogadják, szabályszerűen hitelesíttetni kell: a származási ország közjegyzőjével és külügyminisztériumával, valamint a származási országban működő EAE-nagykövetséggel, végül az EAE Külügyminisztériumával.” Vagyis egy közjegyző, aztán az Ön országának külügyminisztériuma, aztán az EAE nagykövetsége, aztán az EAE minisztériuma, ebben a sorrendben.

Az utolsó lépés a Külügyminisztérium felülhitelesítési szolgáltatása (Attestation), amely „igazolja az Egyesült Arab Emírségeken belül vagy kívül kiállított dokumentumokon szereplő aláírások és pecsétek hitelességét”. Külföldön kiállított dokumentum esetén a minisztérium a kérelmezőket a külföldi EAE-képviseleteken keresztüli felülhitelesítéshez irányítja: „Ez a szolgáltatás egyes külföldi EAE-képviseleteken érhető el”, és ahol online nem érhető el, a kérelmező személyesen keresi fel a képviseletet. A jóváhagyott futárszolgálaton keresztüli felülhitelesítéshez a minisztérium ezt kéri: „Az eredeti dokumentum arabul vagy angolul, vagy jogszerűen hitelesített fordítással ellátva.” Nem találtunk a Land Departmenttől olyan szabályt, amely a magánszemély által készített meghatalmazás fordítására vonatkozna.

Visszavonni egyszerűbb, mint elkészíteni. A Land Department meghatalmazás-visszavonási szolgáltatása közjegyzői okiratba foglalja a visszavonást, „hogy megakadályozza, hogy a meghatalmazott a meghatalmazás szerint eljárjon”; ez díjmentes szolgáltatás a központi székhelyén, partnere a Dubai Court (Dubaj bírósága), és nem rezidens külfölditől érvényes útlevelet is elfogad.

Külföldről off-plan vásárolni kevesebb szereplővel jár. Az Oqood szolgáltatás „lehetővé teszi, hogy egy ingatlanfejlesztő az ideiglenes nyilvántartásba bejegyezze az off-plan eladott egységeket vagy azokat a telkeket, amelyek ára még nincs teljesen kifizetve”. A fejlesztő online nyújtja be, az eredményt pedig e-mailben küldik meg a vevőnek. A magánszemély vevő az adásvételi szerződés másolatát adja, és ha nem rezidens, érvényes útlevele másolatát. „Az adásvételi szerződést a fejlesztőnek és a vevőnek alá kell írnia”, és azt „a szerződés aláírásától számított 90 napon belül be kell jegyezni az ideiglenes nyilvántartásba”. Az oldal az eladási érték 2%-át tünteti fel az eladótól és 2%-át a vevőtől, egyenként 10 AED knowledge és innovation díjjal; a DLD-díjakról és Oqoodról szóló útmutatónk végigszámolja a teljes költséget. Az oldal nem mondja meg, hogy a szerződés aláírható-e elektronikusan.

A Land Department FAQ-ja azt is leírja, hogyan lehet egy adásvételt rögzített videohívással bejegyezni egy trustee irodán keresztül, és a külföldről hívók számára egy olyan utat is, amely e-mailben fut a központ vezetőihez. A válasz dátum nélküli, és az eladó adataira épül, ezért kérdezze meg a trustee irodát, mielőtt erre hagyatkozna.

Off-plan vásárlásnál a pénz a projekthez kerül, nem a fejlesztőhöz. A 2007. évi 8. törvény 7. cikke szerint az off-plan vevők befizetéseit „a letéti ügynöknél (Escrow Agent) az ingatlanfejlesztési projekt nevére nyitott számlán” kell elhelyezni, a 9. cikk pedig hozzáteszi, hogy a számla „kizárólag az adott ingatlanfejlesztési projekt építésére szolgál”. A Land Department FAQ-ja ugyanilyen egyértelmű: „Igen, a vevőktől kapott minden befizetést a letéti számlára kell befizetni.” Bármely más számlára történő átutalásról előbb a fejlesztőt, és minket is, meg kell kérdezni. Magazinunk útmutatója a letéti számlák védelméről elmagyarázza, mitől véd a számla.

Elkészült ingatlannál az adásvétel-bejegyzési oldal felsorolja, hogyan fizethetők meg a díjai: ePay, Dubai Pay, Noqodi pénztárca vagy bankcsekk (manager's cheque). Azt nem mondja meg, hogyan jut el maga a vételár a vevőtől az eladóhoz az átruházáskor; ez a felekre és bankjaikra tartozik.

Az adásvétel-bejegyzési oldal ezt kéri: „Az eladó és a vevő Emirates ID-ja (csak személyazonosításra; másolat nem készül), vagy nem rezidens külföldiek esetén érvényes útlevél”, az Oqood-oldal pedig a nem rezidens magánszemélyektől érvényes útlevelük másolatát kéri. Az EAE kormányzati portálja a tulajdonjogi oldalt rögzíti: „A külföldiek (akik nem az EAE-ben élnek) és a külföldi rezidensek korlátozás nélküli teljes tulajdonjogot (freehold), haszonélvezeti jogot vagy legfeljebb 99 évre szóló bérleti jogot (leasehold) szerezhetnek” Dubaj freehold területein.

A vásárlási költségkalkulátor hozzáadja a bejegyzési díjakat egy árhoz, a dubaji off-plan oldal pedig felsorolja az általunk követett projekteket. Ha nem a saját nevére, hanem egy társaságon keresztül vásárolna, a társaságokról és alapítványokról szóló útmutatónk bemutatja, mit kér a Land Department egy társasági vevőtől, a felmondásról és visszatérítésről szóló útmutatónk pedig azt, mi történik, ha egy off-plan projekt elakad.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek olyan hivatalos oldalon, amelyet 2026. október 2-án el tudtunk olvasni, vagy olyan olvasatot igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért a fentiekben nem állítjuk őket.

• A Dubai Courts (Dubaj bíróságai) közjegyzői szolgáltatásai, köztük a meghatalmazás esetleges távoli vagy videós hitelesítése, ennek dokumentumai és díja: a Dubai Courts oldala minden kapcsolódási kísérletünket elutasította.
• A közjegyzőkről szóló és az elektronikus ügyletekről szóló szövetségi törvény, köztük az, hogy egy ingatlan adásvételi szerződése aláírható-e elektronikusan: a szövetségi jogszabályportál elutasította a kéréseinket.
• Hogy egy eladásra vagy vásárlásra szóló meghatalmazásnak az adott ügyletre kell-e szólnia, vagy meg kell-e neveznie az ingatlant. A Land Department oldalai csak annyit mondanak, hogy a meghatalmazott a meghatalmazás keretein belül jár el.
• Hogy egy magánszemély külföldön készült meghatalmazását le kell-e fordítani arabra, és hogy az EAE elfogadja-e az apostille-t a felülhitelesítési lánc helyett. Egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem említi egyiket sem.
• A Külügyminisztérium felülhitelesítési díjai, amelyek egy általunk meg nem nyitott díjjegyzékben szerepelnek.
• Hogy a Land Department elfogadja-e az Igazságügyi Minisztérium digitális meghatalmazását, amelyet UAE PASS-szal írnak alá.
• Hogyan jut el egy elkészült ingatlan vételára a vevőtől az eladóhoz az átruházáskor.