Saját név, társaság vagy DIFC-alapítvány: ki lehet egy dubaji ingatlan tulajdonosa, és mit változtat mindegyik

A 2006. évi 7. törvény 4. cikke rögzíti a szabályt, saját fordításunkban: „Az emírségben az ingatlan tulajdonjoga az EAE állampolgáraira, az Öböl-menti Együttműködési Tanács tagállamainak állampolgáraira és a teljes egészében az ő tulajdonukban álló társaságokra, valamint a nyilvánosan működő részvénytársaságokra korlátozódik.” Az uralkodó jóváhagyásával nem EAE-állampolgárok „az uralkodó által meghatározott egyes területeken” időbeli korlátozás nélküli teljes tulajdonjogot, illetve legfeljebb kilencvenkilenc évre szóló haszonélvezeti vagy bérleti jogot (leasehold) kaphatnak. A törvény a személyt úgy határozza meg, mint „bármely természetes vagy jogi személy”, azt azonban nem mondja meg, hogy egy társaság nem EAE-állampolgárnak számít-e.

Erre a Land Department a gyakori kérdései (FAQ) között válaszol. Arra a kérdésre, hogy bejegyezhető-e föld vagy ingatlan egy külföldi társaság nevére, ezt mondja: „Az ilyen területeken lévő ingatlanok nem EAE-állampolgárok tulajdonában lévő társaságok nevére bejegyezhetők, feltéve, hogy e társaságokat Dubaj valamelyik szabadkereskedelmi övezetében vagy bármely más emírségben jegyezték be, az e tárgyban kötött egyetértési megállapodások szerint.” Egyetlen szabadkereskedelmi övezetet és egyetlen emírséget sem nevez meg, és a hivatkozott megállapodásoknak nem találtuk közzétett listáját. Az adásvétel bejegyzéséről szóló oldala hozzáteszi az első lépést minden társasági vevő számára: „A társaságot társaságbejegyzési kérelem benyújtásával be kell jegyeztetni”.

A Land Department Company shares sale (társasági részesedés értékesítése) oldala felsorolja, mit kér az egyes társaságtípusoktól. Szabadkereskedelmi övezeti társaságtól: a működési engedélyt (licence) vagy a bejegyzési igazolást (certificate of incorporation), a létesítő okiratot és az alapszabályt az esetleges módosításaikkal együtt, a tulajdonos érvényes útlevelét, tartózkodási engedélyét és EAE-beli személyi igazolványát (UAE ID), valamint „az engedélyező szerv nemleges hozzájáruló nyilatkozatát az ingatlan tulajdonlásához, kizárólag vásárlás esetén”. A DIFC Registrar (a DIFC cégnyilvántartója) kiad ilyen nyilatkozatot: díjtáblázata, amelyet 2026. július 30-án frissítettek, egy „NOC to register a property with DLD” tételt (nemleges hozzájáruló nyilatkozat egy ingatlan DLD-nél történő bejegyzéséhez) 500 USD-vel tüntet fel minden DIFC jogi formára, amihez 20 AED knowledge és innovation díj járul.

A bejegyzési díj nem függ attól, ki a vevő. Az adásvétel bejegyzéséről szóló oldal ezt számítja fel: „Eladó: az eladási érték 2%-a Vevő: az eladási érték 2%-a”, ehhez jön 250 AED a tulajdoni lapért, valamint 500 000 AED vagy nagyobb eladási érték esetén 4 000 AED plusz áfa szolgáltatópartneri díj. A DLD-díjakról szóló útmutatónk végigszámolja a teljes költséget.

A DIFC alapítványi törvénye (Foundations Law), a 2018. évi 3. DIFC-törvény, önálló személlyé teszi az alapítványt: „Az alapítvány testületi jogalany (body corporate), amelynek jogi személyisége elkülönül alapítójáétól vagy alapítóiétól és bármely más személyétől”, amely „a természetes személy jogképességével, jogaival és kiváltságaival” rendelkezik, és „az alapítvány a vagyonát nem bizalmi vagyonkezelés (trust) keretében tartja más személy javára”. Az alapítvány létrehozásához szükséges vagyont az alapító bocsátja rendelkezésre. Az alapítványt egy „legalább két (2) tagból” álló tanács (council) irányítja, és „az alapító vagy egy testületi jogalany is kinevezhető a tanács tagjává”. A belső szabályzat (by-laws) rendelkezhet olyan személyeknek juttatott kifizetésekről, akiket a törvény jogosult kedvezményezetteknek (qualified recipients) nevez. Az alapítvány „nem folytathat kereskedelmi tevékenységet, kivéve azt, amely céljai eléréséhez szükséges, és azokhoz kapcsolódó vagy járulékos”.

Az alapítvány a DIFC Registrarhoz benyújtott kérelemmel jön létre, bejegyzett székhelyének a DIFC-ben kell lennie, és „engedéllyel kell rendelkeznie”. A Registrar díjtáblázata szerint az alapítvány bejegyzése díjmentes, engedélye pedig 350 USD, a kiadáskor és minden megújításkor. Egy DIFC prescribed company bejegyzése 100 USD, engedélye 1 000 USD, és a Prescribed Company Regulations (a prescribed companykra vonatkozó szabályzat) ezt az engedélyt „holdingtársasági tevékenységre” korlátozza, és vállalati szolgáltató (corporate service provider) igénybevételét írja elő, hacsak a társaság nem mentesül ez alól. Ezek csak a Registrar díjai; a szolgáltatók és az ügyvédek ezen felül számláznak, és díjaik nem nyilvánosak.

Sem a DIFC-től, sem a Land Departmenttől nem találtunk egyetlen olyan mondatot sem, amely kifejezetten kimondaná, hogy egy alapítvány bejegyezhető egy dubaji freehold ingatlan tulajdonosaként. A legközelebbi hivatalos bizonyíték a Registrar fenti NOC-díja, amelyet minden DIFC jogi formára felszámít. Mielőtt erre építve hoz létre egy struktúrát, kérje a Land Department megerősítését.

A védelmet nyújtó cikkek valóban léteznek, de szűkebbek annál, ahogyan általában bemutatják őket. A 14. cikk szerint egy alapítványnak juttatott, a DIFC joga szerint érvényes vagyonrendelés nem „semmis, megtámadható, hatálytalanítható vagy bármely módon hibás egy külföldi jogra (Foreign Law) hivatkozással”, olyan okokból sem, mint az „öröklési jogok (Heirship Rights) címén” érvényesített igények meghiúsítása, a külföldi jog pedig ebben a törvényben „bármely, a DIFC jogától eltérő jogot” jelent. Ugyanez a cikk azt is kizárja, hogy egy vagyonátruházást az alapító csődje vagy egy hitelező követelése miatt hatálytalanítsanak, kivéve, ha a bíróság megállapítja, hogy az alapító meg akarta károsítani egy hitelezőjét, és nem maradt fedezete a tartozás kifizetésére: ilyenkor az alapítvány az átruházott vagyon erejéig felel ezért a követelésért.

Aztán a korlát. A 15. cikk nem ismeri el, hogy egy külföldi öröklési jog „érintené a DIFC-ben lévő ingatlan vagyon, valamint a bárhol található ingó vagyon, a digitális eszközt (Digital Asset) is beleértve, tulajdonjogát”. Egy villa a Palmon vagy egy lakás Downtownban a DIFC-n kívül fekvő ingatlan, és az ilyen vagyonra a 13. cikk (2) bekezdésének b) pontja kimondja, hogy a DIFC joga „nem tesz érvényessé semmilyen rendelkezést a DIFC-n kívüli joghatóságban fekvő ingatlanról, ha az ilyen rendelkezés az adott joghatóság joga szerint érvénytelen”. Hogy ezek a cikkek miként viszonyulnak egy DIFC-n kívüli dubaji tulajdonjoghoz, és változtat-e a válaszon, ha az ingatlan egy olyan társaság tulajdonában van, amelynek részesedéseit az alapítvány birtokolja, arra egyetlen általunk olvasott hivatalos szöveg sem ad választ. Ez ügyvédre tartozó kérdés, és a struktúra létrehozása előtt kell feltenni, nem utána.

Egy nem muszlim tulajdonos számára Dubaj saját útja egyszerűbb: a 2017. évi 15. törvény a dubaji ingatlanra a dubaji jogszabályok alkalmazását rendeli el, és a végrendeletnek elsőbbséget ad a törvényes örökléssel szemben, ahogyan a végrendeletről és öröklésről szóló útmutatónk elmagyarázza. Ha az ingatlan egy EAE-beli társaság tulajdonában van, az örökösök a részesedéseket öröklik, és a DIFC Courts Business Owners Will (üzlettulajdonosi végrendelet) „legfeljebb öt (5) különálló részesedésre terjedhet ki bármely, az EAE-ben található szabadkereskedelmi övezeti vagy onshore EAE-beli társaságban”, feltéve, hogy a társaságot az EAE-ben jegyezték be.

Ha egy magánszemély engedély (licence) nélkül birtokol egy dubaji lakást, az abból származó bérleti díj kívül esik az EAE társasági adójának hatályán. A Szövetségi Adóhatóság (Federal Tax Authority) útmutatója ezt egyértelműen kimondja: „A személyes befektetési jövedelem és az ingatlanbefektetési jövedelem nem minősül üzletből vagy üzleti tevékenységből származónak, ezért nem tartozik a társasági adó hatálya alá.” Ingatlanbefektetésnek egy természetes személy olyan tevékenysége minősül, amely az EAE-ben lévő föld vagy ingatlan eladására, bérbeadására, albérletbe adására vagy kiadására irányul, és „amelyet nem folytat engedélyező hatóság által kiadott engedély alapján, és nem is kell ilyen engedély alapján folytatnia”. A hatóság természetes személyekről szóló oldala az ingatlanbefektetési jövedelmet azok között a jövedelemforrások között sorolja fel, amelyek nem minősülnek üzleti tevékenységnek.

A társaság a választóvonal másik oldalán áll. A 2022. évi 47. szövetségi rendelettörvény 11. cikke belföldi illetőségű adóalannyá teszi „azt a jogi személyt, amelyet az állam alkalmazandó jogszabályai szerint bejegyeztek, vagy más módon létrehoztak vagy elismertek, ideértve a szabadkereskedelmi övezeti személyt (Free Zone Person) is”. A 3. cikk az adóköteles jövedelemre a kormány (Cabinet) által meghatározott értékhatárig 0%-os, felette 9%-os adót ír elő, és a kormányzati portál ezt az értékhatárt 375 000 AED-ben adja meg. Az ingatlant birtokló társaság önálló adóalany, így jövedelmét e törvény szerint, ezekkel a kulcsokkal és az esetleg megillető kedvezményekkel adóztatják. Ugyanez az ingatlan, ha egy magánszemély engedély nélkül birtokolja, kívül esik a törvény hatályán.

Az alapítvány is jogi személy, de a 17. cikk lehetővé teszi, hogy egy családi alapítvány kérje a hatóságtól, hogy „jogi személyiség nélküli társulásként (Unincorporated Partnership) kezeljék”, ha minden feltétel teljesül. Ezek közé tartozik, hogy azonosított vagy azonosítható természetes személyek, illetve egy közhasznú szervezet javára hozták létre; hogy fő tevékenysége „a megtakarításhoz vagy befektetéshez kapcsolódó vagyon vagy pénzeszközök fogadása, tartása, befektetése, kifizetése vagy más módon történő kezelése”; és hogy fő célja „nem a társasági adó elkerülése”. A hatóság családi alapítványokról szóló, 2026. júniusi útmutatója a feltételeket teljes egészében ismerteti. Hogy hazája hogyan adóztat egy Ön által ellenőrzött társaságot vagy alapítványt, külön kérdés, amelyre ez az oldal nem ad választ.

A Land Department két utat tesz közzé. A társaságnak történő eladást ugyanúgy jegyzik be, mint bármely más adásvételt: az eladási érték 2%-a az eladótól és 2%-a a vevőtől. A másik az ajándékozás bejegyzésére szolgáló szolgáltatás, amely az ingatlan ellenérték nélküli átruházására vonatkozik „elsőfokú rokonok; anya, apa, házastárs vagy gyermekek, illetve társaságok” javára, „az ingatlan becsült értékének 0,125%-áért, legalább 2 000 AED díjjal”, és a Land Departmentnél még be nem jegyzett társaságnak előbb társaságbejegyzést kell kérnie. Az oldal más feltételt nem szab a társaságra, például azt, hogy az Öné legyen, ezért mielőtt az ajándékozási díjtételre építene, erősíttesse meg a Land Departmenttel, hogy jogosult rá.

A GDRFA Dubai oldala a befektetői Golden Residence (arany tartózkodási engedély) kapcsán azt írja: „A tartózkodási engedély 10 évig érvényes, és meghosszabbítható, ha ugyanazok a feltételek teljesülnek.” Az ingatlanos út így szól: „A kérelmezőnek olyan ingatlan vagy ingatlanok tulajdonosának kell lennie, amelyek összértéke legalább 2 millió AED.” Az értéket a Land Department ingatlanstátusz-igazolása tanúsítja, egy közös tulajdonú ingatlanban fennálló részesedés akkor számít, ha maga a részesedés legalább 2 millió AED-t ér, és a vízum teljes időtartamára zálogjogot jegyeznek be az ingatlanra.

Az oldal semmit sem mond a társaságon keresztül birtokolt ingatlanról, sem mellette, sem ellene. Külön utat ír le „egy EAE-beli társaság befektetője vagy tagja” számára, akinek a társaság vagyonából való részesedése legalább 2 millió AED-t ér, ez azonban más kategória, saját dokumentumokkal. Ha a vízum is az okok egyike, amiért vásárol, kérdezze meg a GDRFA-t, mielőtt eldönti, kinek a neve kerüljön a tulajdoni lapra.

A legtöbb tulajdonos számára a végrendelet az egyszerűbb eszköz, és a végrendeletről és öröklésről szóló útmutatónk bemutatja, hogyan jegyeztethető be és mibe kerül. Az Aranyvízum ellenőrző egy vásárlást a 2 millió AED-s határhoz mér, a vásárlási költségkalkulátor pedig hozzáadja a bejegyzési díjakat, bárki neve kerül is a tulajdoni lapra. Ha még választja az ingatlant, a dubaji off-plan oldal felsorolja az általunk követett projekteket.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek olyan hivatalos oldalon, amelyet 2026. október 2-án el tudtunk olvasni, vagy olyan olvasatot igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért a fentiekben nem állítjuk őket.

• Mely szabadkereskedelmi övezetek és emírségek rendelkeznek a Land Department gyakori kérdései között említett egyetértési megállapodásokkal. Egyet sem nevez meg, és nem találtunk olyan hivatalos listát, amely a DIFC-t, a DMCC-t, a JAFZA-t vagy a RAK ICC-t megnevezné.
• Hivatalos mondat a DIFC-től vagy a Land Departmenttől arról, hogy egy DIFC-alapítvány vagy prescribed company bejegyezhető egy dubaji freehold ingatlan tulajdonosaként.
• Bejegyzi-e a Land Department azt a szabadkereskedelmi övezeti társaságot, amelynek tulajdonosa nem rendelkezik EAE-beli tartózkodási engedéllyel vagy személyi igazolvánnyal. A dokumentumlistája mindkettőt kéri, és közzétett kivételt nem találtunk.
• A Land Department társaságbejegyzési szolgáltatása és annak díja, amelyeket nem találtunk meg a weboldalán.
• Bármilyen díj vagy bejegyzés egy dubaji ingatlant birtokló társaság részesedéseinek átruházásakor.
• A 2023. évi 116. számú és a 2023. évi 49. számú kormányhatározat (Cabinet Decision) szövege. A 375 000 AED-s értékhatárt a kormányzati portálról, a természetes személyekre vonatkozó szabályt a Szövetségi Adóhatóság útmutatójából idézzük.
• Hogyan kezelik egy szabadkereskedelmi övezeti társaság bérleti jövedelmét a szabadkereskedelmi övezetekre vonatkozó szabályok szerint, és milyen kedvezményt érvényesíthet egy adott társaság.
• A DIFC alapítványi szabályzata (Foundations Regulations), amely módosíthatja a törvényben szereplő díjakat, valamint a vállalati szolgáltatók és az ügyvédek díjai.
• Abu Dhabi-i vagy ADGM-beli struktúrák, amelyekkel ez az oldal nem foglalkozik.
• Hogyan adóztatja hazája az Ön által ellenőrzött társaságot vagy alapítványt.