Ипотека на объект офф-план в Дубае

Документ это Положение об ипотечных кредитах, Циркуляр № 31/2013, изданный всем банкам и финансовым компаниям 28 ноября 2013 года и дважды измененный, последний раз решением совета директоров № 31/2/2020. Сводная редакция от 8 апреля 2020 года это действующий текст, и более позднего документа свода правил об отношении кредита к стоимости мы не нашли.

Статья (3) озаглавлена Важные показатели, и ее пункт 2 устанавливает потолки отношения кредита к стоимости. Подпункт C гласит: «Учитывая долгосрочный характер процесса строительства и более высокий риск завершения, максимальное отношение кредита к стоимости по ипотеке на недвижимость, приобретаемую офф-план, составляет 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя.»

Прочитайте последнюю часть внимательно, потому что она перекрывает два абзаца выше. Гражданин ОАЭ, покупающий первое жилье, имеет право на 85% по готовой недвижимости стоимостью ниже 5 миллионов AED и на 50%, если то же жилье куплено офф-план. Иностранец, покупающий впервые, точно так же переходит с 80% на 50%. Это статья (3), пункт 2, подпункт C, а не отдельная статья 4, на которую часто ссылаются по ошибке.

Отношение кредита к стоимости это предел, который цитируют все и который редко решает исход. Пункт 4 статьи (3) устанавливает максимальную сумму финансирования в семь годовых доходов для иностранцев и восемь для граждан ОАЭ. Пункт 1 статьи (3) переносит показатель долговой нагрузки из Положения о банковских кредитах и иных услугах для физических лиц, на уровне 50% от валовой зарплаты и регулярного дохода, и предупреждает кредиторов не применять максимум автоматически.

Тот же пункт добавляет требование, которое большинство калькуляторов доступности обходит: кредиторы «обязаны провести стресс-тест кредита по ставке на (2 и 4) процентных пункта выше текущей ставки по кредиту», а там, где действует вводная ставка, тест идет против ставки, которая наступает после нее. Поэтому сумма, которую предлагает банк, оказывается ниже наивного расчета, и поэтому вводная ставка не та цифра, под которую стоит планировать. Та же статья ограничивает срок 25 годами и не устанавливает предельного возраста к последнему платежу, оставляя это каждому кредитору.

Утверждение, что банки ничего не выдают, пока проект не построен на 40%, повторяют повсюду. В положении его нет. Мы просмотрели полный сводный текст 4 сентября 2026 года, и этой цифры в нем нет.

Положение требует другого. Пункт 1 статьи (2) требует, чтобы там, где поэтапные платежи входят в финансирование, кредитор «сначала использовал долю собственных средств владельца в цене строительства для оплаты застройщику или подрядчику, прежде чем ипотечный кредитор предоставит какие-либо кредитные средства». Далее оно требует, чтобы платежи застройщику «основывались на предписанных этапах готовности, физически подтвержденных либо ипотечным кредитором, либо надлежащим образом квалифицированным специалистом, независимым и от заемщика, и от застройщика или подрядчика». Статья (4) требует, чтобы кредитная документация прописывала эти этапы вместе с ясным правилом о досрочном погашении.

Барьер, значит, реален, но это барьер проверки, а не процент. Любая конкретная цифра готовности это кредитная политика самого банка.

Положение ничего не говорит о нерезидентах. Этого слова в нем нет. Пункт 2 статьи (3) знает две категории, граждан ОАЭ и иностранцев, не применяет проверку резидентства и не определяет ни один из терминов через место проживания. По тексту свода правил нерезидент-иностранец, покупающий офф-план, ограничен теми же 50%, что и все остальные.

Более низкие цифры, которые приводят для нерезидентов, это кредитная политика банков, и положение прямо оставляет для нее место: ничто в нем не мешает кредиторам применять более консервативные пределы. Банк, предлагающий нерезиденту меньше 50%, выражает свой аппетит к риску, а не применяет норму, и это повод спросить второго кредитора. Регистрация препятствием не является: перечень документов DLD запрашивает «копию паспорта для иностранцев-нерезидентов» там, где нет удостоверения личности ОАЭ.

Земельный департамент берет за регистрацию залога 0,25% от суммы ипотеки, плюс 250 AED за выдачу каждого свидетельства о собственности и сборы 10 AED за знания и 10 AED инновационный. Сервисный партнер берет 4 000 AED плюс НДС, а по предварительному, то есть Oqood, делу 5 000 AED плюс НДС, и электронный сертификат об отсутствии возражений от застройщика, полученный через приложение Dubai REST, указан в перечне требований по объекту предварительной продажи.

Банковская сторона менее прозрачна. Тариф Центрального банка на розничные услуги не ограничивает ни сбор за оформление ипотеки, ни сбор за рассмотрение, ни сбор за оценку. Единственное ограничение это Положение о защите потребителей, по которому лицензированные финансовые организации «не вправе взимать необоснованные сборы». Это стандарт, а не цифра, поэтому сбор за оформление это цена, о которой договариваются.

Цена покупки 2 000 000 AED, покупатель иностранец, покупка офф-план. Больше 50% банк выдать не вправе, то есть 1 000 000 AED, и 1 000 000 AED это собственные средства. Регистрационный сбор Земельного департамента в 4% от цены составляет 80 000 AED и платится при первичной регистрации Oqood, а не при передаче ключей. Регистрация залога стоит 0,25% от 1 000 000 AED, то есть 2 500 AED, плюс 250 AED за свидетельство о собственности и 20 AED сборов за знания и инновации.

Дальше идет проверка дохода, на которой сделка обычно и рушится. Для кредита в 1 000 000 AED нужен годовой доход около 143 000 AED, чтобы уложиться в семикратный предел, и это звучит нестрого до тех пор, пока не применяется показатель долговой нагрузки: платежи по всем вашим кредитам вместе должны укладываться в 50% валового месячного дохода, а платеж для этой проверки считают по ставке на два-четыре процентных пункта выше той, что вам назвали. Прогоните свои цифры через наш ипотечный калькулятор по ставке выше предложенной.

Наличными до передачи потребуется, таким образом, минимум 1 080 000 AED, собственные средства плюс сбор DLD, и больше, если график платежей смещен вперед. Именно на эту цифру и стоит проверять покупку.

Объекты офф-план продают в рассрочку, и ипотека в нее аккуратно не встает. Пункт 1 статьи (2) ставит ваши собственные средства первыми: кредитор обязан заплатить ими застройщику до того, как выдаст кредитные деньги. Поскольку кредит никогда не превысит половины цены, план, который до передачи требует больше 50%, вы до этой точки финансируете сами.

Поэтому наложите даты взносов застройщику на этапы, по которым будет платить банк и которые статья (4) требует прописать в кредитной документации. Наш калькулятор плана оплаты показывает сторону застройщика, а каталог офф-плана приводит опубликованный план по каждому проекту.

Выше нет ни одной процентной ставки. Ставки двигаются еженедельно, а те, что приводят в рыночных статьях, это предложения банков, а не то, что публикует регулятор. То же относится к часто называемым сборам за оформление и оценку, которые Центральный банк не ограничивает, и к предельному возрасту на момент последнего платежа, который статья (3) прямо оставляет каждому кредитору.

Одна цифра отсутствует потому, что регулятор противоречит сам себе. Для первого жилья иностранца стоимостью ровно 5 000 000 AED сводная статья (3) говорит одно, а изменяющее решение совета директоров № 31/2/2020, создавшее этот текст, другое. Мы приводим диапазоны как ниже и выше 5 миллионов AED и держимся в стороне от самой границы, вместо того чтобы выбирать сторону. Предела по офф-плану это не касается, он равен 50% при любой стоимости.