Eine Hypothek auf eine Dubaier Off-Plan-Immobilie

Das Instrument sind die Vorschriften über Hypothekendarlehen, Rundschreiben Nr. 31/2013, am 28. November 2013 an alle Banken und Finanzunternehmen erlassen und zweimal geändert, zuletzt durch den Vorstandsbeschluss Nr. 31/2/2020. Die konsolidierte Fassung vom 8. April 2020 ist der geltende Text, und ein späteres Instrument des Regelwerks zur Beleihungsquote haben wir nicht gefunden.

Artikel (3) trägt die Überschrift Wichtige Kennzahlen, und seine Ziffer 2 setzt die Obergrenzen der Beleihungsquote. Buchstabe C lautet: „Angesichts der langfristigen Natur des Entwicklungsprozesses und des höheren Fertigstellungsrisikos beträgt die maximale Beleihungsquote für Hypotheken auf off plan gekaufte Immobilien 50 %, unabhängig von Zweck, Wert oder Kategorie des Käufers.“

Lesen Sie den letzten Halbsatz genau, denn er verdrängt die beiden Absätze darüber. Ein Staatsangehöriger der Emirate hat beim ersten Eigenheim Anspruch auf 85 % bei einer fertiggestellten Immobilie unter 5 Millionen AED und auf 50 %, wenn dieselbe Wohnung off plan gekauft wird. Ein ausländischer Erstkäufer geht auf demselben Weg von 80 % auf 50 %. Es ist Artikel (3), Ziffer 2, Buchstabe C, nicht der eigenständige Artikel 4, als der er oft falsch zitiert wird.

Die Beleihungsquote ist die Grenze, die alle zitieren, und selten die, die die Antwort entscheidet. Artikel (3) Ziffer 4 setzt einen maximalen Finanzierungsbetrag von sieben Jahresgehältern für Ausländer und acht für Staatsangehörige der Emirate. Artikel (3) Ziffer 1 übernimmt die Schuldendienstquote aus den Vorschriften über Bankkredite und andere Dienstleistungen für Privatkunden, bei 50 % des Bruttogehalts und der regelmäßigen Einkünfte, und warnt die Kreditgeber davor, den Höchstwert automatisch anzuwenden.

Dieselbe Ziffer fügt eine Anforderung hinzu, die die meisten Budgetrechner übergehen: Kreditgeber sind „verpflichtet, den Kredit mit (2 bis 4) Prozentpunkten über dem aktuellen Zinssatz des Kredits zu stresstesten“, und wo ein Einstiegszins gilt, läuft der Test gegen den Zins, der darauf folgt. Deshalb liegt der Betrag, den eine Bank anbietet, unter einer naiven Rechnung, und deshalb ist der Einstiegszins nicht die Zahl, mit der man plant. Derselbe Artikel begrenzt die Laufzeit auf 25 Jahre und setzt kein Höchstalter bei der letzten Rate, das überlässt er jedem Kreditgeber.

Die Behauptung, Banken zahlten nichts aus, bevor ein Projekt 40 % Baufortschritt erreicht hat, wird überall wiederholt. Sie steht nicht in der Vorschrift. Wir haben den vollständigen konsolidierten Text am 4. September 2026 durchsucht, und die Zahl kommt darin nicht vor.

Was die Vorschrift verlangt, ist etwas anderes. Artikel (2) Ziffer 1 verlangt, dass dort, wo Teilzahlungen Teil der Finanzierung sind, der Kreditgeber „zunächst den Eigenkapitalanteil des Eigentümers am Baupreis verwenden muss, um den Entwickler oder Bauunternehmer zu bezahlen, bevor der Hypothekengeber Darlehensmittel bereitstellt“. Sodann verlangt sie, dass Zahlungen an den Entwickler „auf vorgeschriebenen Fertigstellungsmeilensteinen beruhen, die entweder vom Hypothekengeber oder von einem geeignet qualifizierten Fachmann physisch bestätigt werden, der sowohl vom Kreditnehmer als auch vom Entwickler oder Bauunternehmer unabhängig ist“. Artikel (4) verlangt, dass die Kreditunterlagen diese Meilensteine samt einer klaren Regelung zur vorzeitigen Rückzahlung ausweisen.

Das Tor ist also real, aber es ist ein Prüftor und kein Prozentsatz. Jede konkrete Fertigstellungszahl ist die Kreditpolitik der jeweiligen Bank.

Die Vorschrift sagt nichts über Nichtansässige. Das Wort kommt darin nicht vor. Artikel (3) Ziffer 2 kennt zwei Kategorien, Staatsangehörige der Emirate und Ausländer, wendet keinen Wohnsitztest an und definiert keinen der beiden Begriffe über den Wohnsitz. Nach dem Wortlaut des Regelwerks ist ein nichtansässiger Ausländer, der off plan kauft, wie alle anderen auf 50 % begrenzt.

Die niedrigeren Zahlen, die man für Nichtansässige nennt, sind Kreditpolitik der Banken, und die Vorschrift lässt dafür ausdrücklich Raum: nichts darin hindert Kreditgeber daran, konservativere Grenzen anzuwenden. Eine Bank, die einem Nichtansässigen weniger als 50 % anbietet, drückt also einen Risikoappetit aus und wendet keine Regel an, was ein Grund ist, einen zweiten Kreditgeber zu fragen. Die Eintragung ist nicht das Hindernis: die Dokumentenliste des DLD verlangt eine „Passkopie für nichtansässige Ausländer“, wo es keinen Ausweis der Emirate gibt.

Das Land Department berechnet 0,25 % des Hypothekenwerts für die Eintragung, dazu 250 AED für die Ausstellung jeder Eigentumsurkunde sowie die Wissensgebühr von 10 AED und die Innovationsgebühr von 10 AED. Ein Servicepartner berechnet 4.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer, bei einem vorläufigen, also Oqood-Fall 5.000 AED zuzüglich Mehrwertsteuer, und eine über die Dubai-REST-App eingeholte elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung des Entwicklers ist bei einer Immobilie im vorläufigen Verkauf eine aufgeführte Voraussetzung.

Die Bankseite ist weniger transparent. Der Gebührenkatalog der Zentralbank für Privatkundendienstleistungen begrenzt weder eine Bearbeitungs- noch eine Abschluss- noch eine Bewertungsgebühr für eine Hypothek. Die einzige Schranke ist die Verbraucherschutzvorschrift, wonach lizenzierte Finanzinstitute „keine unangemessenen Gebühren erheben dürfen“. Das ist ein Maßstab und keine Zahl, die Bearbeitungsgebühr ist also ein Preis, über den man verhandelt.

Kaufpreis 2.000.000 AED, off plan von einem Ausländer gekauft. Höchstens 50 % darf eine Bank finanzieren, also 1.000.000 AED, und 1.000.000 AED sind Eigenkapital. Die Eintragungsgebühr des Land Department beträgt 4 % des Preises, also 80.000 AED, fällig bei der Oqood-Ersteintragung und nicht bei der Übergabe. Die Eintragung der Hypothek kostet 0,25 % von 1.000.000 AED, also 2.500 AED, dazu 250 AED für die Eigentumsurkunde und 20 AED an Wissens- und Innovationsgebühren.

Dann der Einkommenstest, an dem ein Geschäft gewöhnlich scheitert. Für ein Darlehen von 1.000.000 AED braucht es rund 143.000 AED Jahreseinkommen, um innerhalb des Sieben-Jahres-Vielfachen zu bleiben, was anspruchslos klingt, bis die Schuldendienstquote greift: die Raten aller Ihrer Kredite zusammen müssen innerhalb von 50 % des monatlichen Bruttoeinkommens liegen, und die in diesem Test verwendete Rate wird zwei bis vier Prozentpunkte über dem Ihnen genannten Zins gerechnet. Rechnen Sie Ihre Zahlen mit einem Zins über dem Angebot durch unseren Hypothekenrechner.

Der vor der Übergabe erforderliche Barbetrag beträgt damit mindestens 1.080.000 AED, Eigenkapital plus DLD-Gebühr, und mehr, wenn der Plan vorne lastet. Das ist die Zahl, an der ein Kauf zu prüfen ist.

Off-Plan-Einheiten werden in Raten verkauft, und eine Hypothek fügt sich darin nicht sauber ein. Artikel (2) Ziffer 1 stellt Ihr Eigenkapital nach vorn: der Kreditgeber muss damit den Entwickler bezahlen, bevor er Darlehensmittel freigibt. Da das Darlehen nie mehr als die Hälfte des Preises betragen kann, finanzieren Sie einen Plan, der vor der Übergabe mehr als 50 % abruft, bis zu diesem Punkt selbst.

Tragen Sie also die Ratentermine des Entwicklers gegen die Meilensteine ab, auf die die Bank zahlt und die Artikel (4) in den Kreditunterlagen verlangt. Unser Zahlungsplanrechner zeigt die Entwicklerseite, und der Off-Plan-Katalog führt zu jedem Projekt den veröffentlichten Plan.

Oben steht kein Zinssatz. Zinsen bewegen sich wöchentlich, und die in Marktartikeln genannten sind Bankangebote und nichts, was ein Regulierer veröffentlicht. Dasselbe gilt für die häufig genannten Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren, die die Zentralbank nicht begrenzt, und für das Höchstalter bei der letzten Rate, das Artikel (3) ausdrücklich jedem Kreditgeber überlässt.

Eine Zahl fehlt, weil der Regulierer sich selbst widerspricht. Für ein erstes Eigenheim eines Ausländers mit einem Wert von genau 5.000.000 AED sagt der konsolidierte Artikel (3) das eine und der ändernde Vorstandsbeschluss Nr. 31/2/2020, der den Text geschaffen hat, das andere. Wir geben die Bandbreiten als unter und über 5 Millionen AED an und bleiben von der Grenze weg, statt uns für eine Seite zu entscheiden. Die Off-Plan-Grenze berührt das nicht, sie liegt bei jedem Wert bei 50 %.