Eigener Name, Gesellschaft oder DIFC-Stiftung: wer eine Immobilie in Dubai halten darf und was sich jeweils ändert

Artikel 4 des Gesetzes Nr. 7 von 2006 legt die Regel fest, in unserer Übersetzung: „Das Recht, Grundeigentum im Emirat zu besitzen, ist auf Staatsangehörige der VAE, Staatsangehörige der Mitgliedstaaten des Golf-Kooperationsrats und auf vollständig in deren Eigentum stehende Gesellschaften sowie auf öffentliche Aktiengesellschaften beschränkt.“ Mit Zustimmung des Herrschers kann Nicht-VAE-Staatsangehörigen „in bestimmten, vom Herrscher festgelegten Gebieten“ zeitlich unbeschränktes Freehold-Eigentum oder ein Nießbrauch- oder Pachtrecht (Leasehold) für bis zu neunundneunzig Jahre eingeräumt werden. Das Gesetz definiert eine Person als „jede natürliche oder juristische Person“, sagt aber nicht, ob eine Gesellschaft als Nicht-VAE-Staatsangehöriger gilt.

Das Land Department beantwortet diese Frage in seinen FAQ. Auf die Frage, ob Land oder eine Immobilie auf den Namen einer ausländischen Gesellschaft eingetragen werden kann, heißt es dort: „Die Immobilien in diesen Gebieten können auf den Namen von Gesellschaften eingetragen werden, die im Eigentum von Nicht-VAE-Bürgern stehen, sofern diese Gesellschaften in einer der Freizonen Dubais oder in einem der anderen Emirate gemäß den hierzu geschlossenen Vereinbarungen (Memorandums of Understanding) registriert sind.“ Es nennt keine Freizone und kein Emirat, und eine veröffentlichte Liste der Vereinbarungen, auf die es verweist, haben wir nicht gefunden. Seine Seite zur Registrierung von Verkäufen nennt den ersten Schritt für jede Gesellschaft, die kauft: „Die Gesellschaft muss durch Einreichung eines Antrags auf Registrierung der Gesellschaft registriert werden“.

Die Seite Company shares sale (Verkauf von Gesellschaftsanteilen) des Land Department listet auf, was es von jeder Art von Gesellschaft verlangt. Von einer Freizonengesellschaft: die Lizenz oder die Gründungsurkunde (Certificate of Incorporation), Gesellschaftsvertrag und Satzung (Memorandum and Articles of Association) mit allen Änderungen, einen gültigen Reisepass, die Aufenthaltserlaubnis und die UAE ID des Eigentümers sowie „eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Lizenzbehörde für den Besitz einer Immobilie, nur im Fall eines Kaufs“. Der DIFC Registrar (die Registerbehörde des DIFC) stellt eine solche Bescheinigung aus: Sein Gebührenverzeichnis, aktualisiert am 30. Juli 2026, führt eine „NOC to register a property with DLD“ (Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Registrierung einer Immobilie beim DLD) zu 500 USD für alle Rechtsformen des DIFC auf, zuzüglich 20 AED an Knowledge- und Innovation-Gebühren.

Die Registrierungsgebühr hängt nicht davon ab, wer kauft. Die Seite zur Registrierung von Verkäufen berechnet „Verkäufer: 2 % des Verkaufswerts Käufer: 2 % des Verkaufswerts“, dazu 250 AED für die Eigentumsurkunde und ab einem Verkaufswert von 500.000 AED eine Servicepartnergebühr von 4.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer. Unser Leitfaden zu den DLD-Gebühren rechnet die Gesamtkosten durch.

Das Stiftungsgesetz des DIFC (Foundations Law), DIFC-Gesetz Nr. 3 von 2018, macht eine Stiftung zu einer eigenen Person: „Eine Stiftung ist eine Körperschaft mit einer Rechtspersönlichkeit, die von der ihres Stifters oder ihrer Stifter und jeder anderen Person getrennt ist“, mit „der Rechtsfähigkeit, den Rechten und den Vorrechten einer natürlichen Person“, und „das Vermögen einer Stiftung wird von ihr nicht treuhänderisch für eine andere Person gehalten“. Ein Stifter (Founder) bringt das Vermögen ein, mit dem sie errichtet wird. Ein Stiftungsrat (Council) aus „mindestens zwei (2) Mitgliedern“ verwaltet sie, und „ein Stifter oder eine Körperschaft kann zum Mitglied des Stiftungsrats bestellt werden“. Die Beistatuten (By-laws) können Ausschüttungen an die Personen vorsehen, die das Gesetz als berechtigte Empfänger (Qualified Recipients) bezeichnet. Eine Stiftung „darf keine gewerblichen Tätigkeiten ausüben, ausgenommen solche, die für ihre Zwecke erforderlich sind und ihnen dienen oder mit ihnen zusammenhängen“.

Errichtet wird sie durch einen Antrag beim DIFC Registrar; sie muss ihren eingetragenen Sitz im DIFC haben und „eine Lizenz besitzen“. Das Gebührenverzeichnis des Registrar führt die Registrierung einer Stiftung als gebührenfrei und ihre Lizenz mit 350 USD auf, bei der Erteilung und bei jeder Verlängerung. Eine DIFC Prescribed Company kostet 100 USD für die Registrierung und 1.000 USD für die Lizenz, und die Prescribed Company Regulations beschränken diese Lizenz „auf die Tätigkeit einer Holdinggesellschaft“ und verlangen einen Corporate Service Provider (Unternehmensdienstleister), sofern die Gesellschaft nicht befreit ist. Das sind nur die Gebühren des Registrar; Dienstleister und Anwälte berechnen ihre Leistungen zusätzlich, und ihre Honorare sind nicht öffentlich.

Was wir nicht gefunden haben, ist ein Satz des DIFC oder des Land Department, der ausdrücklich sagt, dass eine Stiftung als Eigentümerin einer Freehold-Immobilie in Dubai eingetragen werden kann. Der nächstliegende amtliche Hinweis ist die oben genannte NOC-Gebühr des Registrar, die für alle Rechtsformen des DIFC erhoben wird. Lassen Sie sich das vom Land Department bestätigen, bevor Sie eine Struktur darauf aufbauen.

Die Schutzbestimmungen gibt es wirklich, aber sie reichen weniger weit, als sie gewöhnlich dargestellt werden. Nach Artikel 14 ist keine nach dem Recht des DIFC wirksame Verfügung über Vermögen zugunsten einer Stiftung „nichtig, anfechtbar, aufhebbar oder in irgendeiner Weise mangelhaft unter Berufung auf ein ausländisches Recht (Foreign Law)“, auch nicht aus Gründen wie der Vereitelung von Ansprüchen, die „im Wege von Noterbrechten (Heirship Rights)“ geltend gemacht werden, und ausländisches Recht bedeutet in diesem Gesetz „jedes andere Recht als das Recht des DIFC“. Derselbe Artikel verhindert, dass eine Übertragung wegen der Insolvenz eines Stifters oder der Forderung eines Gläubigers aufgehoben wird, es sei denn, ein Gericht stellt fest, dass der Stifter einen Gläubiger betrügen wollte und danach nicht mehr zahlen konnte; dann haftet die Stiftung für diese Forderung bis zur Höhe des übertragenen Vermögens.

Dann die Grenze. Artikel 15 lehnt es ab, ein ausländisches Noterbrecht als etwas anzuerkennen, das „das Eigentum an unbeweglichem Vermögen im DIFC und an beweglichem Vermögen einschließlich eines digitalen Vermögenswerts (Digital Asset), wo immer es sich befindet“, berührt. Eine Villa auf der Palm oder eine Wohnung in Downtown ist unbewegliches Vermögen außerhalb des DIFC, und für Vermögen dieser Art bestimmt Artikel 13 Absatz 2 Buchstabe b, dass das Recht des DIFC „keine Verfügung über unbewegliches Vermögen, das in einer anderen Rechtsordnung als dem DIFC belegen ist, wirksam macht, wenn diese Verfügung nach dem Recht dieser Rechtsordnung unwirksam ist“. Wie diese Artikel mit einer Eigentumsurkunde in Dubai außerhalb des DIFC zusammenwirken und ob sich die Antwort ändert, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird, deren Anteile der Stiftung gehören, klärt kein amtlicher Text, den wir gelesen haben. Das ist eine Frage für einen Anwalt, und zwar bevor die Struktur errichtet wird, nicht danach.

Für einen Eigentümer, der kein Muslim ist, ist Dubais eigener Weg einfacher: Das Gesetz Nr. 15 von 2017 wendet das Recht Dubais auf eine Immobilie in Dubai an und gibt einem Testament Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge, wie unser Leitfaden zu Testament und Nachlass erläutert. Liegt die Immobilie in einer Gesellschaft in den VAE, fallen die Anteile an die Erben, und das Business Owners Will der DIFC Courts (Testament für Unternehmenseigentümer) „kann bis zu fünf (5) gesonderte Beteiligungen an jeder Freizonen- oder Onshore-Gesellschaft in den VAE umfassen“, sofern die Gesellschaft in den VAE gegründet wurde.

Für eine Privatperson, die die Immobilie ohne Lizenz hält, fällt die Miete aus einer Wohnung in Dubai nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE. Der Leitfaden der Bundessteuerbehörde (Federal Tax Authority) sagt es deutlich: „Einkünfte aus persönlichen Investitionen und aus Immobilieninvestitionen gelten nicht als aus einem Geschäft oder einer Geschäftstätigkeit erzielt und fallen daher nicht in den Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer.“ Als Immobilieninvestition gilt die Tätigkeit einer natürlichen Person beim Verkauf, bei der Vermietung, Untervermietung oder Verpachtung von Land oder Immobilien in den VAE, „die nicht über eine Lizenz einer Lizenzbehörde ausgeübt wird und auch nicht ausgeübt werden muss“. Die Seite der Behörde zu natürlichen Personen führt Einkünfte aus Immobilieninvestitionen unter den Einkommensquellen auf, die kein Geschäft sind.

Eine Gesellschaft steht auf der anderen Seite dieser Linie. Artikel 11 des Bundesgesetzesdekrets Nr. 47 von 2022 macht zur ansässigen steuerpflichtigen Person „eine juristische Person, die nach den anwendbaren Rechtsvorschriften des Staates gegründet oder auf andere Weise errichtet oder anerkannt ist, einschließlich einer Freizonenperson (Free Zone Person)“. Artikel 3 sieht 0 % auf das zu versteuernde Einkommen bis zu einem vom Kabinett festgelegten Schwellenwert und 9 % darüber vor, und das Regierungsportal beziffert diesen Schwellenwert mit 375.000 AED. Eine Gesellschaft, die die Immobilie hält, ist selbst steuerpflichtig; ihr Einkommen wird also nach diesem Gesetz veranlagt, zu diesen Sätzen und mit jeder Entlastung, die ihr zusteht. Dieselbe Immobilie, von einer Person ohne Lizenz gehalten, fällt nicht unter dieses Gesetz.

Auch eine Stiftung ist eine juristische Person, doch Artikel 17 erlaubt einer Familienstiftung, bei der Behörde zu beantragen, „als Personengesellschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit (Unincorporated Partnership) behandelt zu werden“, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört, dass sie für bestimmte oder bestimmbare natürliche Personen oder für eine gemeinnützige Einrichtung errichtet wurde, dass ihre Haupttätigkeit darin besteht, „Vermögenswerte oder Mittel im Zusammenhang mit Ersparnissen oder Investitionen entgegenzunehmen, zu halten, anzulegen, auszuzahlen oder anderweitig zu verwalten“, und dass ihr Hauptzweck „nicht die Vermeidung der Körperschaftsteuer“ ist. Der Leitfaden der Behörde zu Familienstiftungen vom Juni 2026 legt die Voraussetzungen vollständig dar. Wie Ihr Heimatland eine Gesellschaft oder Stiftung besteuert, die Sie beherrschen, ist eine gesonderte Frage, die diese Seite nicht beantwortet.

Das Land Department veröffentlicht zwei Wege. Ein Verkauf an die Gesellschaft wird wie jeder andere registriert, mit 2 % des Verkaufswerts vom Verkäufer und 2 % vom Käufer. Der andere ist der Dienst zur Registrierung von Schenkungen: Er erfasst die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie an „Verwandte ersten Grades; Mutter, Vater, Ehegatte oder Kinder oder an Gesellschaften“ zu „0,125 % des Schätzwerts der Immobilie mit einer Mindestgebühr von 2.000 AED“, und eine Gesellschaft, die noch nicht beim Land Department registriert ist, muss zuerst ihre Registrierung beantragen. Weitere Bedingungen an die Gesellschaft stellt die Seite nicht, etwa dass sie Ihnen gehört; klären Sie die Berechtigung deshalb mit dem Land Department, bevor Sie sich auf den Schenkungssatz verlassen.

Die Seite von GDRFA Dubai zur Golden Residence für Investoren sagt: „Die Aufenthaltserlaubnis ist 10 Jahre gültig und kann verlängert werden, wenn dieselben Voraussetzungen erfüllt sind.“ Ihr Immobilienweg lautet: „Der Antragsteller muss eine Immobilie oder mehrere Immobilien mit einem Gesamtwert von mindestens 2 Mio. AED besitzen.“ Der Wert wird durch eine Immobilienstatusbescheinigung des Land Department belegt, ein Anteil an einer Immobilie in gemeinschaftlichem Eigentum zählt, wenn der Anteil selbst mindestens 2 Mio. AED wert ist, und für die Laufzeit des Visums wird eine Belastung auf der Immobilie eingetragen.

Zu einer über eine Gesellschaft gehaltenen Immobilie sagt die Seite nichts, weder in die eine noch in die andere Richtung. Sie hat einen gesonderten Weg für „einen Investor oder Gesellschafter einer Gesellschaft in den VAE“, dessen Anteil am Vermögen der Gesellschaft mindestens 2 Mio. AED wert ist; das ist eine andere Kategorie mit eigenen Unterlagen. Wenn das Visum einer der Gründe für Ihren Kauf ist, fragen Sie bei der GDRFA nach, bevor Sie den Namen für die Eigentumsurkunde wählen.

Für die meisten Eigentümer ist ein Testament das einfachere Instrument, und unser Leitfaden zu Testament und Nachlass zeigt, wie es registriert wird und was es kostet. Der Golden-Visa-Rechner prüft einen Kauf an der Grenze von 2 Mio. AED, und der Kaufnebenkostenrechner rechnet die Registrierungsgebühren hinzu, gleich welcher Name auf der Eigentumsurkunde steht. Suchen Sie die Immobilie noch aus, listet die Off-Plan-Übersicht für Dubai die Projekte auf, die wir verfolgen.

Alles Folgende stand entweder auf keiner amtlichen Seite, die wir am 2. Oktober 2026 lesen konnten, oder hätte eine Auswertung erfordert, die wir nicht vorgenommen haben; deshalb steht es oben nicht.

• Welche Freizonen und Emirate die Vereinbarungen haben, auf die die FAQ des Land Department verweisen. Sie nennen keine, und wir haben keine amtliche Liste gefunden, die das DIFC, das DMCC, die JAFZA oder das RAK ICC nennt.
• Ein amtlicher Satz des DIFC oder des Land Department, wonach eine DIFC-Stiftung oder eine Prescribed Company als Eigentümerin einer Freehold-Immobilie in Dubai eingetragen werden kann.
• Ob das Land Department eine Freizonengesellschaft einträgt, deren Eigentümer weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine ID der VAE besitzt. Seine Unterlagenliste verlangt beides, und eine veröffentlichte Ausnahme haben wir nicht gefunden.
• Der Dienst des Land Department zur Registrierung von Gesellschaften und seine Gebühr, die wir auf seiner Website nicht finden konnten.
• Gebühren oder Registrierungen bei der Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Immobilie in Dubai gehört.
• Der Wortlaut des Kabinettsbeschlusses Nr. 116 von 2023 und des Kabinettsbeschlusses Nr. 49 von 2023. Den Schwellenwert von 375.000 AED zitieren wir nach dem Regierungsportal, die Regel für natürliche Personen nach dem Leitfaden der Bundessteuerbehörde.
• Wie die Mieteinkünfte einer Freizonengesellschaft nach den Freizonenregeln behandelt werden und welche Entlastung eine bestimmte Gesellschaft geltend machen kann.
• Die DIFC Foundations Regulations, die die Gebühren des Gesetzes abändern können, und was Corporate Service Provider und Anwälte berechnen.
• Strukturen in Abu Dhabi oder im ADGM, die diese Seite nicht behandelt.
• Wie Ihr Heimatland eine Gesellschaft oder Stiftung besteuert, die Sie beherrschen.