На своё имя, на компанию или на фонд DIFC: кто может владеть недвижимостью в Дубае и что меняет каждый вариант

Статья 4 Закона № 7 от 2006 года устанавливает правило (здесь и далее цитаты приводятся в нашем переводе): «Право собственности на недвижимость в эмирате принадлежит только гражданам ОАЭ, гражданам государств, входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, и полностью принадлежащим им компаниям, а также публичным акционерным обществам». С одобрения Правителя иностранцам может быть предоставлено «в определённых районах, установленных Правителем», право собственности на условиях фрихолд без ограничения срока либо право узуфрукта или аренды (лизхолд) на срок до девяноста девяти лет. Закон определяет лицо как «любое физическое или юридическое лицо», но не говорит, считается ли компания иностранным лицом.

Земельный департамент отвечает на этот вопрос в своём разделе частых вопросов (FAQ). На вопрос, можно ли зарегистрировать землю или недвижимость на иностранную компанию, там сказано: «Недвижимость в таких районах может быть зарегистрирована на компании, принадлежащие иностранцам, при условии что такие компании зарегистрированы в одной из свободных зон Дубая или в любом из других эмиратов в соответствии с заключёнными для этого меморандумами о взаимопонимании». Он не называет ни одной свободной зоны и ни одного эмирата, а опубликованного списка меморандумов, на которые он ссылается, мы не нашли. Его страница о регистрации продажи добавляет первый шаг для любой компании-покупателя: «Компания должна быть зарегистрирована путём подачи заявки на регистрацию компании».

Страница Земельного департамента Company shares sale (продажа долей компании) перечисляет, что он требует от компаний каждого вида. От компании свободной зоны: лицензию или свидетельство о регистрации (certificate of incorporation), учредительный договор и устав со всеми изменениями, действующий паспорт владельца, его вид на жительство и удостоверение личности ОАЭ, а также «справку лицензирующего органа об отсутствии возражений против владения недвижимостью, только в случае покупки». Регистратор DIFC (DIFC Registrar) выдаёт такую справку: его таблица сборов, обновлённая 30 июля 2026 года, указывает «NOC to register a property with DLD» (справка об отсутствии возражений для регистрации недвижимости в DLD) за 500 USD для всех правовых форм DIFC, плюс 20 AED сбора за знания и инновационного сбора.

Регистрационный сбор не зависит от того, кто покупает. Страница о регистрации продажи указывает: «Продавец: 2% от стоимости продажи Покупатель: 2% от стоимости продажи», а также 250 AED за свидетельство о праве собственности и сбор сервисного партнёра 4 000 AED плюс НДС при стоимости продажи от 500 000 AED. Наш гид по сборам DLD просчитывает все расходы целиком.

Закон DIFC о фондах (Foundations Law), Закон DIFC № 3 от 2018 года, делает фонд самостоятельным лицом: «Фонд является юридическим лицом (body corporate), правосубъектность которого отделена от правосубъектности его учредителя или учредителей и любого другого лица»; он обладает «правоспособностью, правами и привилегиями физического лица», и «имущество фонда не находится у него в доверительном владении в пользу какого-либо другого лица». Учредитель вносит имущество, за счёт которого создаётся фонд. Фондом управляет совет (council) «не менее чем из двух (2) членов», и «членом совета может быть назначен учредитель или юридическое лицо». Внутренний регламент (by-laws) может предусматривать выплаты лицам, которых закон называет квалифицированными получателями (qualified recipients). Фонд «не может осуществлять никакой коммерческой деятельности, за исключением деятельности, необходимой для достижения его целей и вспомогательной или сопутствующей им».

Фонд создаётся подачей заявления Регистратору DIFC, должен иметь зарегистрированный офис в DIFC и «обязан иметь лицензию». По таблице сборов Регистратора регистрация фонда бесплатна, а его лицензия стоит 350 USD при выдаче и при каждом продлении. Предписанная компания DIFC (prescribed company) стоит 100 USD за регистрацию и 1 000 USD за лицензию, а Prescribed Company Regulations (правила о предписанных компаниях) ограничивают эту лицензию «деятельностью холдинговой компании» и требуют привлечения поставщика корпоративных услуг (corporate service provider), если компания не освобождена от этого требования. Это только сборы Регистратора; поставщики услуг и юристы берут плату сверх них, и их расценки не публикуются.

Мы не нашли ни у DIFC, ни у Земельного департамента формулировки, в которой прямо сказано, что фонд может быть зарегистрирован собственником недвижимости в Дубае на условиях фрихолд. Ближайшим официальным свидетельством служит упомянутый выше сбор Регистратора за NOC, который взимается для всех правовых форм DIFC. Попросите Земельный департамент подтвердить это, прежде чем строить на этом структуру.

Защитные статьи действительно существуют, но действуют они в более узких пределах, чем их обычно описывают. Статья 14 гласит, что никакое распоряжение имуществом в пользу фонда, действительное по праву DIFC, не является «ничтожным, оспоримым, подлежащим отмене или порочным каким-либо образом со ссылкой на иностранное право (Foreign Law)», в том числе по таким основаниям, как ущемление прав, заявленных «в порядке права на обязательную долю (Heirship Rights)», а иностранное право в этом законе означает «любое право, кроме права DIFC». Та же статья не позволяет отменить передачу имущества из-за банкротства учредителя или требования кредитора, за одним исключением: если суд установит, что учредитель намеревался обмануть кредитора и остался без средств для расчёта с ним, фонд отвечает по этому требованию в пределах переданного имущества.

Теперь об ограничении. Статья 15 отказывается признавать иностранное право на обязательную долю как «затрагивающее право собственности на недвижимое имущество в DIFC и на движимое имущество, включая цифровой актив (Digital Asset), где бы оно ни находилось». Вилла на Palm Jumeirah или квартира в Downtown является недвижимым имуществом за пределами DIFC, и для имущества такого рода подпункт (b) пункта 2 статьи 13 гласит, что право DIFC «не придаёт силы никакому распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в иной юрисдикции, чем DIFC, если такое распоряжение недействительно по законам этой юрисдикции». Как эти статьи соотносятся с правом собственности в Дубае за пределами DIFC и меняется ли ответ, если недвижимостью владеет компания, доли которой принадлежат фонду, не решает ни один прочитанный нами официальный текст. Это вопрос к юристу, и задать его нужно до создания структуры, а не после.

Для владельца-немусульманина проще путь, который предлагает сам Дубай: Закон № 15 от 2017 года применяет к недвижимости в Дубае законодательство Дубая и даёт завещанию преимущество перед наследованием по закону, как объясняет наш гид о завещаниях и наследстве. Если недвижимость принадлежит компании в ОАЭ, по наследству переходят доли в ней, а DIFC Courts Business Owners Will (завещание владельца бизнеса в судах DIFC) «может охватывать до пяти (5) отдельных долей участия в любых компаниях свободных зон или материковых компаниях ОАЭ, расположенных в ОАЭ», при условии что компания учреждена в ОАЭ.

Для физического лица, которое владеет недвижимостью без лицензии, арендная плата за дом в Дубае не подпадает под корпоративный налог ОАЭ. Руководство Федеральной налоговой службы (Federal Tax Authority) говорит об этом прямо: «Доход от личных инвестиций и доход от инвестиций в недвижимость не считаются полученными от бизнеса или предпринимательской деятельности и поэтому не подпадают под действие корпоративного налога». Инвестиции в недвижимость означают деятельность физического лица по продаже, сдаче в аренду, субаренду или наём земли или недвижимости в ОАЭ, «которая не осуществляется и не должна осуществляться на основании лицензии лицензирующего органа». Страница службы о физических лицах относит доход от инвестиций в недвижимость к источникам дохода, которые не являются бизнесом.

Компания находится по другую сторону этой черты. Статья 11 Федерального декрета-закона № 47 от 2022 года признаёт налогоплательщиком-резидентом «юридическое лицо, которое учреждено или иным образом создано или признано в соответствии с применимым законодательством государства, включая лицо свободной зоны (Free Zone Person)». Статья 3 устанавливает ставку 0% на налогооблагаемый доход до порога, который определяет Кабинет министров, и 9% сверх него, а государственный портал указывает этот порог в размере 375 000 AED. Компания, которой принадлежит недвижимость, сама является налогоплательщиком, поэтому её доход облагается по этому закону, по этим ставкам и с теми льготами, на которые она имеет право. Та же недвижимость в руках физического лица без лицензии под действие этого закона не подпадает.

Фонд тоже является юридическим лицом, но статья 17 позволяет семейному фонду подать в налоговую службу заявление о том, чтобы его «рассматривали как неинкорпорированное партнёрство (Unincorporated Partnership)», если выполнены все её условия. Среди них: фонд создан в пользу определённых или определимых физических лиц либо общественно полезной организации; его основная деятельность состоит в том, чтобы «получать, хранить, инвестировать, выплачивать активы или средства, связанные со сбережениями или инвестициями, или иным образом управлять ими»; и его основная цель «не состоит в том, чтобы избежать уплаты корпоративного налога». Руководство службы по семейным фондам от июня 2026 года излагает эти условия полностью. Как ваша страна облагает налогом компанию или фонд, которые вы контролируете, это отдельный вопрос, на который эта страница не отвечает.

Земельный департамент описывает два пути. Если недвижимость продаётся компании, сделка регистрируется как любая другая, по ставке 2% от стоимости продажи с продавца и 2% с покупателя. Другой путь даёт услуга регистрации дарения, которая охватывает безвозмездную передачу недвижимости «родственникам первой степени; матери, отцу, супругу или детям или компаниям» по ставке «0,125% от оценочной стоимости недвижимости, но не менее 2 000 AED», причём компания, ещё не зарегистрированная в Земельном департаменте, должна сначала подать заявку на регистрацию компании. Других условий для компании страница не ставит, например чтобы она принадлежала вам, поэтому, прежде чем рассчитывать на ставку для дарения, уточните в Земельном департаменте, распространяется ли она на ваш случай.

Страница GDRFA Dubai о золотом виде на жительство для инвесторов (Golden Residence) гласит: «Вид на жительство действителен 10 лет и может быть продлён при соблюдении тех же условий». Путь через недвижимость сформулирован так: «Заявитель должен владеть недвижимостью или группой объектов недвижимости общей стоимостью не менее 2 млн AED». Стоимость подтверждается справкой о статусе недвижимости Земельного департамента, доля в недвижимости в совместной собственности засчитывается, если сама доля стоит не менее 2 млн AED, а на недвижимость на весь срок действия визы накладывается обременение.

О недвижимости, которой владеют через компанию, страница не говорит ничего, ни за, ни против. У неё есть отдельный путь для «инвестора или партнёра в компании в ОАЭ», чья доля в активах компании стоит не менее 2 млн AED, но это другая категория со своими документами. Если виза входит в число причин покупки, спросите GDRFA, прежде чем выбирать, чьё имя будет в свидетельстве о праве собственности.

Для большинства владельцев завещание проще, и наш гид о завещаниях и наследстве объясняет, как его зарегистрировать и сколько это стоит. Калькулятор золотой визы сверяет покупку с порогом в 2 млн AED, а калькулятор расходов на покупку добавляет регистрационные сборы, на чьё бы имя ни была оформлена недвижимость. Если вы ещё выбираете недвижимость, каталог новостроек Дубая перечисляет проекты, которые мы отслеживаем.

Всё перечисленное ниже либо отсутствовало на официальных страницах, которые мы смогли прочитать 2 октября 2026 года, либо потребовало бы изучения, которого мы не проводили, поэтому выше мы об этом ничего не утверждаем.

• В каких свободных зонах и эмиратах действуют меморандумы, на которые ссылается раздел частых вопросов Земельного департамента. Он их не называет, и мы не нашли официального списка, в котором были бы названы DIFC, DMCC, JAFZA или RAK ICC.
• Официальная формулировка DIFC или Земельного департамента о том, что фонд DIFC или предписанная компания могут быть зарегистрированы собственником недвижимости на условиях фрихолд в Дубае.
• Регистрирует ли Земельный департамент компанию свободной зоны, владелец которой не имеет вида на жительство или удостоверения личности ОАЭ. В его перечне документов требуется и то и другое, а опубликованного исключения мы не нашли.
• Услуга Земельного департамента по регистрации компании и её стоимость: найти их на его сайте мы не смогли.
• Какие сборы взимаются и какая регистрация требуется при передаче долей компании, которой принадлежит недвижимость в Дубае.
• Тексты Постановления Кабинета министров № 116 от 2023 года и Постановления Кабинета министров № 49 от 2023 года. Порог в 375 000 AED приведён по государственному порталу, а правило для физических лиц по руководству Федеральной налоговой службы.
• Как облагается арендный доход компании свободной зоны по правилам для свободных зон и на какие льготы может претендовать конкретная компания.
• DIFC Foundations Regulations (правила о фондах DIFC), которые могут изменять сборы, установленные законом, и сколько берут поставщики корпоративных услуг и юристы.
• Структуры в Абу-Даби или в ADGM, которые эта страница не рассматривает.
• Как ваша страна облагает налогом компанию или фонд, которые вы контролируете.