Dubaji ingatlanának bérbeadása: a szerződés, a bérleti díj, az értesítés, az üdülőlakás-kiadás és az adó

A dubaji bérleti szerződésekre a 2007. évi 26. törvény vonatkozik, a 2008. évi 33. törvénnyel módosított formában. A módosítás többet számít, mint amit terjedelme sejtet: a 2007-es törvény tizenegy cikkét cserélte le, köztük a bejegyzésről, a megújításról, a bérleti szerződés megszüntetésének okairól és az erről szóló értesítésről szólókat. A Dubai Legislation Portal (Dubaj jogszabályportálja) ma is csak a 2007-es szöveget közli, ezért az alább idézett, lecserélt cikkeket a Land Department bérleti útmutatójából (Tenancy Guide) idézzük, amely a 2008-as törvényt teljes terjedelmében közli.

A 2007-es szöveg két szabálya ad keretet minden másnak (az idézetek itt és a továbbiakban saját fordításunk). Az érvényes bérleti szerződést „annak időtartama alatt sem a bérbeadó, sem a bérlő nem szüntetheti meg egyoldalúan” (7. cikk). És túléli a tulajdonosváltást: „Az ingatlan tulajdonjogának új tulajdonosra való átruházása nem érinti a bérlőnek azt a jogát, hogy az előző tulajdonossal kötött bérleti szerződés alapján továbbra is használja az ingatlant, feltéve, hogy a bérleti szerződés határozott időre szól” (28. cikk). A haláleset sem szünteti meg: „A bérleti szerződés nem szűnik meg a bérbeadó vagy a bérlő halálával” (27. cikk). Aki határozott idejű bérleti szerződéssel kiadott egységet vesz, a bérlővel együtt veszi meg.

A 4. cikk 2008-as új szövege így szól: „Minden olyan, ingatlanra vonatkozó bérleti szerződést, amely e törvény hatálya alá tartozik, valamint az ilyen bérleti szerződések minden módosítását a RERA-nál be kell jegyezni.” A Tenancy Guide az Ejarit így írja le: „a RERA által kifejlesztett online program, amely Dubaj emírségben minden ingatlantípus bérleti szerződéseinek nyilvántartására szolgál”, és az általa történő bejegyzést kötelezőnek nevezi.

A Land Department Register / Renew Tenancy Contract (bérleti szerződés bejegyzése és megújítása) oldala adja meg a költséget. A Dubai REST alkalmazáson vagy a weboldalon keresztül a szerződés bejegyzése 100 AED, ehhez jön egyenként 10 AED knowledge és innovation díj, valamint 55 AED szolgáltatópartneri díj és rá 2,75 AED áfa: összesen 177,75 AED. Egy ingatlanszolgáltatási trustee központban (real estate services trustee centre) a szolgáltatópartneri díj 95 AED plusz áfa, és az oldal a teljes összeget 220 AED-ben adja meg. A központban a kérelmező csak a bérlő vagy hivatalos meghatalmazással rendelkező jogi képviselője lehet, a bérbeadó pedig csak a tulajdonos vagy ilyen képviselő; az alkalmazáson keresztüli bejegyzéshez a bérlőnek és a bérbeadónak is magánszemélynek kell lennie. A Land Department rendszerén keresztüli bejegyzéshez az oldal azt kéri, hogy a társaság valamelyik ingatlankezelési tevékenységre szóló licenccel rendelkezzen, a magánszemély tulajdonos pedig maga legyen az ingatlan tulajdonosa, és maga kezelje azt.

Megújításkor bármelyik fél javasolhat új feltételeket vagy új bérleti díjat, „akár emelve, akár csökkentve azt”, és „ha a bérbeadó és a bérlő nem jut megegyezésre, a vitarendező testület (Tribunal) megállapíthatja a méltányos bérleti díjat” (a 13. cikk új szövege); a bérleti vitákban ma kizárólagos hatáskörrel az alább ismertetett Rental Disputes Center rendelkezik. Aki változtatást akar, annak időben jeleznie kell: „e félnek erről legalább kilencven (90) nappal a bérleti szerződés lejárta előtt értesítenie kell a másik felet”, hacsak a felek másként nem állapodtak meg (a 14. cikk új szövege).

Azt, hogy mennyivel emelkedhet a bérleti díj, a 2013. évi 43. rendelet határozza meg, amely az emírség minden bérbeadójára vonatkozik, a DIFC-t és a többi szabadkereskedelmi övezetet is beleértve. A felső határ attól függ, hogy a jelenlegi bérleti díj mennyivel marad el „a hasonló egységek átlagos bérleti értékétől”, amelyet a 3. cikk a RERA által jóváhagyott bérleti indexhez köt. A Land Department ezt az indexet online bérletiindex-kalkulátorként teszi közzé, a Tenancy Guide pedig azt írja, hogy az index „bérbeadók és bérlők közötti vita esetén viszonyítási alapként szolgál a bérleti díjak emelési mértékének meghatározásához”.

A bérleti idő alatt a 25. cikk (1) bekezdésének új szövege „csak a következő esetekben” teszi lehetővé a kilakoltatást, amelyek közül az első, ha a bérlő a fizetési felszólítástól számított harminc napon belül nem fizeti meg a bérleti díjat. A bérleti idő végén a 25. cikk (2) bekezdésének új szövege „csak a következő esetek bármelyikében” engedi, hogy a bérbeadó a kilakoltatást kérje: ha az ingatlant le akarja bontani és újra akarja építeni, vagy olyan bővítést akar végezni, amely megakadályozza, hogy a bérlő használja, és ehhez megvannak az engedélyei; ha az ingatlan olyan felújítást vagy átfogó karbantartást igényel, amely a bérlő bent tartózkodása mellett nem végezhető el, és ezt a Dubai Municipality (Dubaj városi önkormányzata) jelentése megerősíti; ha a tulajdonos saját maga vagy egy elsőfokú rokona számára akarja használni, és bizonyítja, hogy nincs más megfelelő ingatlana; valamint „ha az ingatlan tulajdonosa el kívánja adni a bérbe adott ingatlant”.

Az értesítési idő hosszú, és az értesítés formához kötött: „a bérbeadónak a kilakoltatás okairól tizenkét (12) hónappal a kilakoltatás kitűzött időpontja előtt értesítenie kell a bérlőt, feltéve, hogy ezt az értesítést közjegyző útján vagy ajánlott levélben küldi meg”. Az a tulajdonos, aki saját használatra veszi vissza az ingatlant, nem adhatja ki másnak „lakóingatlan esetében legalább két (2) év elteltéig attól az időponttól számítva, amikor a bérbeadó birtokba vette az ingatlant”, más ingatlannál három évig, hacsak a vitarendező testület rövidebb időt nem állapít meg (a 26. cikk új szövege). Ha bérbeadásra vásárol, és lehet, hogy egyszer üresen szeretné eladni, ez a tizenkét hónap az első bérleti szerződéstől kezdve a terv része.

Ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti idő alatt a bérbeadó felel a karbantartási munkákért és minden olyan hiba vagy kár kijavításáért, amely a bérlőt akadályozhatja a rendeltetésszerű használatban (16. cikk), a bérlőnek pedig „úgy kell karbantartania az ingatlant, ahogyan egy átlagos ember a saját tulajdonát tartaná karban” (19. cikk). Ha a bérleti szerződés másként nem rendelkezik, az ingatlan használatával járó hatósági díjakat a bérlő fizeti (22. cikk). A 20. cikk lehetővé teszi, hogy a bérbeadó kauciót vegyen fel a bérleti idő végén esedékes karbantartás fedezetére, amelyet teljes egészében vagy a megmaradt részében vissza kell fizetni; összeget a törvény nem határoz meg.

A viták a Rental Disputes Center (bérleti vitarendezési központ) elé kerülnek, amelyet a 2013. évi 26. rendelet hozott létre, és amely saját leírása szerint „kizárólagos hatáskörrel dönt minden olyan bérleti vitában, amely az emírségben, a szabadkereskedelmi övezeteket is beleértve, fekvő ingatlanok bérbeadói és bérlői között keletkezik”, és minden igényt előbb a békéltető részlegéhez utal, mielőtt egy elsőfokú bizottság tárgyalná.

A rövid távú kiadásra külön szabályok vonatkoznak. A 2013. évi 41. rendelet kimondja: „Egyetlen természetes vagy jogi személy sem folytathatja a tevékenységet az emírségben, hacsak erre a DTCM licencet nem adott neki”; a DTCM a rendeletben Dubaj turisztikai hatóságának, a Department of Tourism and Commerce Marketingnek a neve, és a rendelet a DIFC-re és a többi szabadkereskedelmi övezetre is kiterjed. A licenc jogosultja magánszemély vagy társaság is lehet, így a tulajdonos maga is rendelkezhet licenccel, vagy kiadhatja az ingatlant egy licenccel rendelkező üzemeltetőn keresztül. A licenc egy évre szól, megújítható, és kérésre a hatóság legfeljebb négy évre is kiadhatja.

Ezután minden egységnek engedélyre (permit) van szüksége a rendelet végrehajtási szabályzata, a 2020. évi 1. közigazgatási határozat alapján. Az egységnek olyan területen kell lennie, ahol a tevékenység engedélyezett; lehet lakás egy üdülőlakások céljára kijelölt épületben, lakás egy lakóépületben, ház vagy villa egy lakóparkban, vagy önálló villa. A kérelmezőnek igazolnia kell, hogy rendelkezhet az egységgel, és „az ingatlanegység adásvételi szerződése nem tartalmazhat olyan kifejezett rendelkezést, amely kizárja az ingatlanegység üdülőlakásként (Holiday Home) való használatát”. Az engedély egy évig érvényes, megújítható, díját a jóváhagyáskor kell megfizetni. A 17. cikk kötelezi a fejlesztőket, a közös tulajdonú ingatlanok tulajdonosait és a kezelő cégeket, hogy lehetővé tegyék a licenccel rendelkezők számára a licencük és engedélyeik szerinti működést.

A kötelezettségek egy szállodáéi kicsiben. A rendelet előírja a vendégekre kiterjedő biztosítást, az előfizetést a szállodai és turisztikai létesítmények e-programjára (e-Programme for Hotel and Tourism Establishments), minden egységben egy hirdetőtáblát, a felár nélküli áramot és vizet, valamint azt, hogy az egységeket „egészben, nem pedig részenként, külön szobákként vagy ágyhelyekként” adják ki. A végrehajtási szabályzat ehhez hozzáteszi a bérleti szerződést minden vendéggel, az engedélyben rögzített legnagyobb létszámot, az éjjel-nappal elérhető kapcsolattartási telefonszámokat, a vendégnyilvántartás legalább három évig tartó megőrzését, és az engedély számát minden hirdetésben. A márkás rezidenciákról szóló útmutatónk azokkal az épületekkel foglalkozik, amelyeknél a szerződés ehelyett egy bérbeadási programhoz köti a tulajdonosokat.

A kormányzati portál egy mondatban mondja ki: „Az EAE nem vet ki jövedelemadót a magánszemélyekre.” A társasági adó egy természetes személyt csak olyan üzleti tevékenység után terhel, amelynek forgalma egy naptári évben meghaladja az 1 000 000 AED-t, és a 2023. évi 49. kormányhatározat a bérleti díjat teljesen kiveszi e vizsgálat alól: az ingatlanbefektetési jövedelem nem minősül üzleti tevékenységnek, „függetlenül az ilyen tevékenységekből származó forgalom összegétől”, és akinek nincs üzleti tevékenysége, az „nem köteles a társasági adó alanyaként nyilvántartásba vetetni magát”. A meghatározás feltételt tartalmaz. Az ingatlanbefektetés a föld vagy ingatlan EAE-beli eladására, bérbeadására, albérletbe adására és kiadására terjed ki, „amelyet nem folytatnak engedélyező hatóság által kiadott licenc alapján, és nem is kell ilyen licenc alapján folytatni”. A Szövetségi Adóhatóság (Federal Tax Authority) az ingatlanbefektetési jövedelmet azok között a jövedelemforrások között sorolja fel, amelyek nem minősülnek üzleti tevékenységnek. Hogy az üdülőlakás-licenc alapján történő kiadás ebből a szempontból licenc alapján történő kiadásnak számít-e, arra egyetlen általunk olvasott hivatalos szöveg sem ad választ.

Az áfa az épület használatát követi. Az áfáról szóló rendelettörvény 46. cikke mentesíti „a lakóépületek eladás vagy bérbeadás útján történő értékesítését”, kivéve azokat az ügyleteket, amelyeket a 45. cikke nulla kulccsal adóztat, a végrehajtási rendelet pedig kizárja a lakóépület fogalmából a szállodaként használt épületeket és „a szállodai apartmant, a szervizelt apartmant és a hasonlókat”. Ha külföldön él, hazája megadóztathatja a bérleti díjat: az Egyesült Királyságra vonatkozó útmutatónk és a többi országra szóló útmutatóink bemutatják, hogyan.

A bérleti hozam kalkulátor a bérleti díjból és a vételárból kiszámolja a fenti költségek utáni hozamot, a bérlés vagy vétel kalkulátor pedig a kérdés másik oldalát vizsgálja. Ha még választja az ingatlant, a dubaji off-plan oldal felsorolja az általunk követett projekteket, egy off-plan vásárolt egységnél pedig a hibafelmérési és átadási ellenőrzőlistánk az átadás napjával foglalkozik, mielőtt bármelyik bérlő beköltözne.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek olyan hivatalos oldalon, amelyet 2026. október 2-án el tudtunk olvasni, vagy olyan olvasatot igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért a fentiekben nem állítjuk őket.

• A 2008. évi 33. törvény a Dubai Legislation Portalon, amely csak a 2007-es szöveget közli; a 2008-as törvényt a Land Department által közölt szövegből idézzük.
• Mi történik a jelenlegi szöveg szerint egy olyan bérleti szerződéssel, amelyet soha nem jegyeztek be az Ejariban. A 2007-es törvény kizárta a be nem jegyzett bérleti szerződéssel kapcsolatos vitákat; a 2008-as szövegből ez a mondat kimaradt, és nem találtunk olyan hivatalos szabályt, amely a helyébe lépne.
• Megváltoztatta-e egy újabb bérleti index, hogyan állapítják meg a hasonló egységek átlagos bérleti díját. Ilyenről szóló hivatalos közleményt nem tudtunk megnyitni, és a hivatalos oldalak továbbra is a 2013. évi 43. rendeletet sorolják fel.
• A Rental Disputes Center eljárási díjai.
• A turisztikai hatóság saját üdülőlakás-oldalai, amelyeket nem tudtunk megnyitni, így a jelenlegi licenc- és engedélydíjak, az esetleges Tourism Dirham és az esetleges újabb feltételek nem szerepelnek itt.
• Hogy egy magánszemély üdülőlakás-licence a társasági adó hatálya alá vonja-e a bérleti díjat, és hogyan vonatkozik az áfa az üdülőlakás-kiadásra.
• A tulajdonosi közösségek vagy az épületek saját szabályai az üdülőlakás-kiadásról, azon a kötelezettségen túl, amelyet a végrehajtási szabályzat a licenccel rendelkezők működésének lehetővé tételére előír.
• Bérleti díjak, hozamok és kihasználtság, amelyeket egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem közöl.