Ihre Immobilie in Dubai vermieten: der Mietvertrag, die Miete, die Kündigungsfrist, Ferienvermietung und Steuern

Ein Mietvertrag in Dubai unterliegt dem Gesetz Nr. 26 von 2007 in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008. Die Änderung wiegt schwerer, als ihr Umfang vermuten lässt: Sie ersetzte elf Artikel des Gesetzes von 2007, darunter die zur Registrierung, zur Verlängerung, zu den Gründen für die Beendigung eines Mietvertrags und zur Frist dafür. Das Gesetzesportal Dubais (Dubai Legislation Portal) stellt nach wie vor nur den Text von 2007 bereit; die ersetzten Artikel zitieren wir deshalb aus dem Tenancy Guide des Land Department, der das Gesetz von 2008 vollständig wiedergibt.

Zwei Regeln aus dem Text von 2007 bilden den Rahmen für alles Weitere (Zitate hier und im Folgenden in unserer Übersetzung). Ein gültiger Mietvertrag „kann während seiner Laufzeit weder vom Vermieter noch vom Mieter einseitig beendet werden“ (Artikel 7). Und er überdauert einen Eigentümerwechsel: „Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie auf einen neuen Eigentümer berührt nicht das Recht des Mieters, die Immobilie aufgrund des mit dem früheren Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter zu nutzen, sofern dieser Mietvertrag befristet ist“ (Artikel 28). Auch mit einem Todesfall endet er nicht: „Der Mietvertrag erlischt nicht mit dem Tod des Vermieters oder des Mieters“ (Artikel 27). Wer eine befristet vermietete Einheit kauft, übernimmt den Mieter mit.

Artikel 4 in der Neufassung von 2008 lautet: „Alle Mietverträge über Immobilien, die den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegen, und alle Änderungen solcher Mietverträge werden bei der RERA registriert.“ Der Tenancy Guide beschreibt Ejari als „ein von der RERA entwickeltes Online-Programm zur Erfassung von Mietverträgen für alle Arten von Immobilien im Emirat Dubai“ und bezeichnet die Registrierung darüber als verpflichtend.

Die Seite Register / Renew Tenancy Contract (Mietvertrag registrieren oder verlängern) des Land Department nennt die Kosten. Über die Dubai REST App oder die Website kostet die Registrierung des Vertrags 100 AED, dazu je 10 AED Knowledge- und Innovation-Gebühr und eine Servicepartnergebühr von 55 AED zuzüglich 2,75 AED Umsatzsteuer: insgesamt 177,75 AED. In einem Trustee-Center für Immobiliendienstleistungen (Real Estate Services Trustee Centre) beträgt die Servicepartnergebühr 95 AED zuzüglich Umsatzsteuer, und die Seite gibt den Gesamtbetrag mit 220 AED an. In einem Center muss der Antragsteller der Mieter oder ein rechtlicher Vertreter mit amtlicher Vollmacht sein und der Vermieter der Eigentümer oder ein solcher Vertreter; die Registrierung über die App setzt voraus, dass Mieter und Vermieter natürliche Personen sind. Für die Registrierung über das System des Land Department verlangt die Seite, dass eine Gesellschaft eine Lizenz für eine der Tätigkeiten der Immobilienverwaltung besitzt und dass ein privater Eigentümer selbst Eigentümer der Immobilie ist und sie selbst verwaltet.

Bei der Verlängerung kann jede Seite neue Bedingungen oder eine neue Miete vorschlagen, „ob erhöht oder gesenkt“, und „können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, kann das Tribunal die angemessene Miete festsetzen“ (Artikel 13 in der Neufassung); für Mietstreitigkeiten ist heute ausschließlich das unten beschriebene Rental Disputes Center zuständig. Wer die Änderung will, muss sie rechtzeitig ankündigen: „Diese Partei muss die andere Partei spätestens neunzig (90) Tage vor dem Tag, an dem der Mietvertrag ausläuft, davon in Kenntnis setzen“, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (Artikel 14 in der Neufassung).

Wie stark die Miete steigen darf, legt das Dekret Nr. 43 von 2013 fest, das für jeden Vermieter im Emirat gilt, das DIFC und die übrigen Freizonen eingeschlossen. Die Obergrenze hängt davon ab, wie weit die aktuelle Miete unter „dem durchschnittlichen Mietwert vergleichbarer Einheiten“ liegt, den Artikel 3 an den von der RERA genehmigten Mietindex knüpft. Das Land Department veröffentlicht diesen Index als Online-Rechner für den Mietindex, und nach dem Tenancy Guide „dient der Index bei einem Streit zwischen Vermietern und Mietern als Bezugsgröße für die Bestimmung der Erhöhungssätze der Mieten“.

Während der Laufzeit erlaubt Artikel 25 Absatz 1 in der Neufassung die Räumung „nur in den folgenden Fällen“, deren erster ist, dass der Mieter die Miete nicht innerhalb von dreißig Tagen nach einer Zahlungsaufforderung zahlt. Zum Ende der Laufzeit lässt Artikel 25 Absatz 2 in der Neufassung den Vermieter die Räumung „nur in einem der folgenden Fälle“ verlangen: um die Immobilie abzureißen und neu zu errichten oder um bauliche Erweiterungen vorzunehmen, die dem Mieter die Nutzung unmöglich machen, mit den erforderlichen Genehmigungen; wenn sie eine Instandsetzung oder umfassende Instandhaltung braucht, die nicht durchgeführt werden kann, solange der Mieter darin wohnt, was ein Bericht der Dubai Municipality (Stadtverwaltung Dubai) bestätigt; wenn der Eigentümer sie für den eigenen Gebrauch oder den eines Verwandten ersten Grades zurückhaben möchte und nachweist, dass er keine andere geeignete Immobilie besitzt; und „wenn der Eigentümer der Immobilie die vermietete Immobilie verkaufen möchte“.

Die Frist ist lang, die Mitteilung förmlich: „Der Vermieter muss den Mieter zwölf (12) Monate vor dem für die Räumung festgesetzten Tag über die Räumungsgründe unterrichten, wobei diese Mitteilung über einen Notar oder per Einschreiben zu erfolgen hat.“ Ein Eigentümer, der die Immobilie für den eigenen Gebrauch zurücknimmt, darf sie nicht an einen anderen vermieten, „bevor mindestens zwei (2) Jahre seit dem Tag vergangen sind, an dem der Vermieter die Immobilie in Besitz genommen hat, im Fall einer Wohnimmobilie“, bei anderen Immobilien drei Jahre, sofern das Tribunal keinen kürzeren Zeitraum festsetzt (Artikel 26 in der Neufassung). Wenn Sie zum Vermieten kaufen und später vielleicht bezugsfrei verkaufen wollen, gehören diese zwölf Monate vom ersten Mietvertrag an in die Planung.

Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, ist der Vermieter während der Laufzeit für Instandhaltungsarbeiten und für die Behebung jedes Mangels oder Schadens verantwortlich, der die vorgesehene Nutzung durch den Mieter beeinträchtigen kann (Artikel 16), und der Mieter muss „die Immobilie so instand halten, wie ein gewöhnlicher Mensch sein eigenes Eigentum instand halten würde“ (Artikel 19). Sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt, zahlt der Mieter die staatlichen Gebühren für die Nutzung der Immobilie (Artikel 22). Artikel 20 erlaubt dem Vermieter, eine Kaution zur Deckung der Instandhaltung am Ende der Laufzeit zu nehmen, die ganz oder in ihrem verbleibenden Betrag zurückzuzahlen ist; eine Höhe legt das Gesetz nicht fest.

Streitigkeiten gehen an das durch das Dekret Nr. 26 von 2013 errichtete Rental Disputes Center (Zentrum für Mietstreitigkeiten), das nach eigener Angabe „die ausschließliche Zuständigkeit für die Entscheidung aller Mietstreitigkeiten hat, die zwischen Vermietern und Mietern von im Emirat gelegenen Immobilien entstehen, auch in den Freizonen“, und jede Klage zunächst durch seine Schlichtungsabteilung leitet, bevor ein Ausschuss erster Instanz sie verhandelt.

Für die Kurzzeitvermietung gelten eigene Regeln. Das Dekret Nr. 41 von 2013 bestimmt: „Keine natürliche oder juristische Person darf die Tätigkeit im Emirat ausüben, sofern sie dafür keine Lizenz der DTCM besitzt“; so nennt das Dekret die Tourismusbehörde Dubais, das Department of Tourism and Commerce Marketing, und es erfasst auch das DIFC und die übrigen Freizonen. Lizenznehmer kann eine natürliche Person oder eine Gesellschaft sein; ein Eigentümer kann also selbst eine Lizenz halten oder über einen Betreiber vermieten, der eine hat. Eine Lizenz gilt ein Jahr, ist verlängerbar, und die Behörde kann auf Antrag bis zu vier Jahre gewähren.

Jede Einheit braucht dann eine Genehmigung nach den Durchführungsbestimmungen zum Dekret (Verwaltungsbeschluss Nr. 1 von 2020). Die Einheit muss in einem Gebiet liegen, in dem die Tätigkeit zugelassen ist; sie kann eine Wohnung in einem für Holiday Homes ausgewiesenen Gebäude sein, eine Wohnung in einem Wohngebäude, ein Haus oder eine Villa in einer Wohnanlage oder eine freistehende Villa. Der Antragsteller muss nachweisen, dass er über die Einheit verfügen darf, und „der Kaufvertrag über die Immobilieneinheit darf keine ausdrückliche Bestimmung enthalten, die die Nutzung der Immobilieneinheit als Holiday Home ausschließt“. Eine Genehmigung gilt ein Jahr, ist verlängerbar, und ihre Gebühr wird bei Bewilligung fällig. Artikel 17 verpflichtet Bauträger, Eigentümer gemeinschaftlichen Eigentums und Verwaltungsgesellschaften, Lizenznehmern den Betrieb im Rahmen ihrer Lizenzen und Genehmigungen zu ermöglichen.

Die Pflichten sind die eines Hotels im Kleinen. Das Dekret verlangt eine Versicherung für die Gäste, die Teilnahme am E-Programm für Hotel- und Tourismusbetriebe (e-Programme for Hotel and Tourism Establishments), eine Informationstafel in jeder Einheit, Strom und Wasser ohne Aufpreis und die Vermietung der Einheiten „als Ganzes und nicht in Teilen als einzelne Zimmer oder Bettplätze“. Die Durchführungsbestimmungen fügen einen Mietvertrag mit jedem Gast hinzu, die in der Genehmigung festgelegte Belegungsgrenze, rund um die Uhr erreichbare Kontaktnummern, Gästeverzeichnisse, die mindestens drei Jahre aufbewahrt werden, und die Genehmigungsnummer in jeder Anzeige. Unser Leitfaden zu Branded Residences behandelt die Gebäude, deren Verträge die Eigentümer stattdessen an ein Vermietungsprogramm binden.

Das Regierungsportal sagt es in einem Satz: „Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf natürliche Personen.“ Die Körperschaftsteuer erfasst eine natürliche Person nur bei einem Geschäft mit einem Umsatz von mehr als 1.000.000 AED in einem Kalenderjahr, und der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 nimmt die Miete ganz aus dieser Prüfung heraus: Einkünfte aus Immobilieninvestitionen sind kein Geschäft, „unabhängig von der Höhe des aus diesen Tätigkeiten erzielten Umsatzes“, und eine Person ohne Geschäft „ist nicht verpflichtet, sich für die Körperschaftsteuer registrieren zu lassen“. Die Definition enthält eine Bedingung. Immobilieninvestition umfasst den Verkauf, die Vermietung, die Untervermietung und die Verpachtung von Land oder Immobilien in den VAE, „die nicht über eine Lizenz einer Lizenzbehörde ausgeübt werden und auch nicht ausgeübt werden müssen“. Die Bundessteuerbehörde (Federal Tax Authority) führt Einkünfte aus Immobilieninvestitionen unter den Einkommensquellen auf, die kein Geschäft sind. Ob die Vermietung mit einer Holiday-Home-Lizenz in diesem Sinne als Vermietung über eine Lizenz gilt, beantwortet kein amtlicher Text, den wir gelesen haben.

Die Umsatzsteuer folgt der Nutzung des Gebäudes. Artikel 46 des Umsatzsteuer-Gesetzesdekrets befreit die „Lieferung von Wohngebäuden durch Verkauf oder Vermietung“, abgesehen von den Lieferungen, die sein Artikel 45 dem Nullsatz unterwirft, und die Ausführungsverordnung nimmt vom Begriff des Wohngebäudes jedes als Hotel genutzte Gebäude aus sowie „ein Hotelapartment oder Serviced Apartment oder dergleichen“. Wenn Sie im Ausland leben, kann Ihr Heimatland die Miete besteuern: Unser Leitfaden für das Vereinigte Königreich und die anderen Länderleitfäden zeigen, wie.

Der Mietrendite-Rechner macht aus einer Miete und einem Preis eine Rendite nach den oben genannten Kosten, und der Rechner Mieten oder Kaufen rechnet die andere Seite der Frage durch. Suchen Sie die Immobilie noch aus, listet die Off-Plan-Übersicht für Dubai die Projekte auf, die wir verfolgen, und für eine im Off-Plan-Verkauf gekaufte Einheit behandelt unsere Checkliste zu Mängelbegehung und Übergabe den Tag der Übergabe, bevor ein Mieter einzieht.

Alles Folgende stand entweder auf keiner amtlichen Seite, die wir am 2. Oktober 2026 lesen konnten, oder hätte eine Auswertung erfordert, die wir nicht vorgenommen haben; deshalb steht es oben nicht.

• Das Gesetz Nr. 33 von 2008 auf dem Gesetzesportal Dubais, das nur den Text von 2007 bereitstellt; das Gesetz von 2008 zitieren wir nach dem Abdruck des Land Department.
• Was nach dem geltenden Text mit einem Mietvertrag geschieht, der nie bei Ejari registriert wurde. Das Gesetz von 2007 schloss Streitigkeiten über einen nicht registrierten Mietvertrag aus; der Wortlaut von 2008 lässt diesen Satz weg, und eine amtliche Regel, die ihn ersetzt, haben wir nicht gefunden.
• Ob ein neuerer Mietindex verändert hat, wie die Durchschnittsmiete vergleichbarer Einheiten bestimmt wird. Eine amtliche Ankündigung dazu konnten wir nicht öffnen, und die amtlichen Seiten nennen weiterhin das Dekret Nr. 43 von 2013.
• Die Verfahrensgebühren des Rental Disputes Center.
• Die eigenen Seiten der Tourismusbehörde zu Holiday Homes, die unsere Anfragen abwiesen; die aktuellen Lizenz- und Genehmigungsgebühren, ein etwaiger Tourism Dirham und etwaige neuere Bedingungen fehlen deshalb hier.
• Ob eine Holiday-Home-Lizenz einer natürlichen Person die Miete der Körperschaftsteuer unterwirft und wie die Umsatzsteuer auf die Vermietung von Holiday Homes anzuwenden ist.
• Regeln von Eigentümergemeinschaften oder Gebäuden zur Ferienvermietung, die über die Pflicht aus den Durchführungsbestimmungen hinausgehen, Lizenznehmern den Betrieb zu ermöglichen.
• Mieten, Renditen und Auslastung, die keine amtliche Seite nennt, die wir gelesen haben.