Сдача вашей недвижимости в Дубае в аренду: договор, арендная плата, уведомление, краткосрочная аренда и налоги

Аренда в Дубае регулируется Законом № 26 от 2007 года с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 года. Эти изменения важнее, чем можно судить по их объёму: они заменили одиннадцать статей закона 2007 года, в том числе о регистрации, продлении, основаниях для прекращения договора аренды и уведомлении об этом. Портал законодательства Дубая (Dubai Legislation Portal) по-прежнему предоставляет только текст 2007 года, поэтому заменённые статьи ниже цитируются по Руководству Земельного департамента по аренде (Tenancy Guide), которое воспроизводит закон 2008 года полностью.

Две нормы текста 2007 года задают рамку для всего остального (здесь и далее цитаты приводятся в нашем переводе). Действительный договор аренды «не может быть расторгнут в одностороннем порядке в течение срока его действия ни арендодателем, ни арендатором» (статья 7). Он переживает смену собственника: «Переход права собственности на недвижимость к новому собственнику не затрагивает права арендатора продолжать занимать недвижимость на основании договора аренды, заключённого с прежним собственником, при условии что такой договор аренды заключён на определённый срок» (статья 28). Не прекращается он и со смертью: «Договор аренды не прекращается в случае смерти арендодателя или арендатора» (статья 27). Покупатель объекта, сданного по срочному договору аренды, получает его вместе с арендатором.

Статья 4 в редакции 2008 года гласит: «Все договоры аренды недвижимости, на которые распространяется действие настоящего закона, и любые изменения таких договоров подлежат регистрации в RERA». Руководство по аренде описывает Ejari как «онлайн-программу, разработанную RERA для учёта договоров аренды всех видов недвижимости в эмирате Дубай», и называет регистрацию через неё обязательной.

Страница Земельного департамента Register / Renew Tenancy Contract (регистрация и продление договора аренды) указывает стоимость. Через приложение Dubai REST или сайт регистрация договора стоит 100 AED, к этому добавляются сбор за знания и инновационный сбор по 10 AED каждый и сбор сервисного партнёра 55 AED плюс 2,75 AED НДС: всего 177,75 AED. В центре трасти по услугам в сфере недвижимости (real estate services trustee centre) сбор сервисного партнёра составляет 95 AED плюс НДС, и страница указывает общую сумму 220 AED. В центре заявителем должен быть арендатор или представитель по официальной доверенности, а со стороны арендодателя собственник или такой же представитель; для регистрации через приложение и арендатор, и арендодатель должны быть физическими лицами. Для регистрации через систему Земельного департамента страница требует, чтобы компания имела лицензию на один из видов деятельности по управлению недвижимостью, а физическое лицо было собственником недвижимости и само ею управляло.

При продлении любая сторона может предложить новые условия или новую арендную плату, «как в сторону повышения, так и в сторону понижения», и «если арендодатель и арендатор не достигнут соглашения, орган по разрешению споров (Tribunal) может определить справедливую арендную плату» (статья 13 в новой редакции); исключительной компетенцией в арендных спорах теперь обладает Центр по разрешению арендных споров (Rental Disputes Center), о котором ниже. Тот, кто хочет изменений, должен заявить о них вовремя: «эта сторона обязана уведомить об этом другую сторону не менее чем за девяносто (90) дней до даты истечения договора аренды», если стороны не договорились об ином (статья 14 в новой редакции).

Насколько может вырасти арендная плата, устанавливает Указ № 43 от 2013 года, который распространяется на каждого арендодателя в эмирате, включая DIFC и другие свободные зоны. Предел зависит от того, насколько текущая арендная плата ниже «средней арендной стоимости аналогичных объектов», которую статья 3 привязывает к индексу арендной платы, утверждённому RERA. Земельный департамент публикует этот индекс как онлайн-калькулятор индекса аренды, а Руководство по аренде говорит, что индекс «служит ориентиром в случае спора между арендодателями и арендаторами при определении размера повышения арендной платы».

В течение срока аренды пункт 1 статьи 25 в новой редакции допускает выселение «только в следующих случаях», и первый из них: арендатор не внёс арендную плату в течение тридцати дней после требования об оплате. По окончании срока пункт 2 статьи 25 в новой редакции позволяет арендодателю требовать выселения «только в любом из следующих случаев»: чтобы снести и перестроить недвижимость или возвести новые постройки, которые не позволят арендатору ею пользоваться, при наличии разрешений; если она нуждается в восстановлении или капитальном ремонте, которые невозможно провести, пока в ней находится арендатор, что подтверждает отчёт муниципалитета Дубая (Dubai Municipality); если собственник хочет использовать её сам или для родственника первой степени и докажет, что у него нет другой подходящей недвижимости; и «если собственник недвижимости желает продать сданную в аренду недвижимость».

Срок уведомления долгий, а порядок строгий: «арендодатель обязан уведомить арендатора о причинах выселения за двенадцать (12) месяцев до даты, назначенной для выселения, при условии что такое уведомление направляется через нотариуса или заказным письмом». Собственник, который забирает недвижимость для собственного пользования, не может сдать её другому лицу «до истечения не менее двух (2) лет с даты вступления арендодателя во владение недвижимостью в случае жилой недвижимости», а другую недвижимость в течение трёх лет, если орган по разрешению споров не установит более короткий срок (статья 26 в новой редакции). Если вы покупаете для сдачи в аренду и, возможно, захотите продать объект свободным от арендатора, эти двенадцать месяцев нужно закладывать в план с первого договора аренды.

Если договор не предусматривает иного, в течение срока аренды арендодатель отвечает за работы по обслуживанию и за устранение любого дефекта или повреждения, которые могут помешать арендатору использовать недвижимость по назначению (статья 16), а арендатор обязан «содержать недвижимость так, как обычный человек содержал бы своё собственное имущество» (статья 19). Если договор аренды не предусматривает иного, государственные сборы за пользование недвижимостью платит арендатор (статья 22). Статья 20 позволяет арендодателю взять гарантийный депозит для покрытия расходов на обслуживание по окончании аренды, который возвращается полностью или в оставшейся части; размер закон не устанавливает.

Споры рассматривает Центр по разрешению арендных споров (Rental Disputes Center), созданный Указом № 26 от 2013 года; сам центр указывает, что он «обладает исключительной компетенцией разрешать все арендные споры, возникающие между арендодателями и арендаторами недвижимости, расположенной в эмирате, в том числе в свободных зонах», и пропускает каждый иск через свой отдел примирения, прежде чем его рассмотрит комиссия первой инстанции.

Краткосрочная аренда регулируется отдельно. Указ № 41 от 2013 года гласит: «Ни одно физическое или юридическое лицо не может осуществлять эту деятельность в эмирате без лицензии DTCM»; так указ называет туристическое ведомство Дубая, Department of Tourism and Commerce Marketing, а действие указа распространяется на DIFC и другие свободные зоны. Лицензиатом может быть физическое лицо или компания, поэтому собственник может сам получить лицензию или сдавать жильё через оператора, у которого она есть. Лицензия выдаётся на один год с возможностью продления, а по запросу ведомство может выдать её на срок до четырёх лет.

Затем на каждый объект нужно разрешение по исполнительному регламенту указа, Административному постановлению № 1 от 2020 года. Объект должен находиться в районе, где эта деятельность разрешена; это может быть квартира в здании, отведённом под жильё для отдыха, квартира в жилом здании, дом или вилла в жилом комплексе или отдельная вилла. Заявитель должен доказать право распоряжаться объектом, а «договор купли-продажи объекта недвижимости не должен содержать прямого положения, исключающего использование объекта недвижимости в качестве жилья для отдыха (Holiday Home)». Разрешение действует один год с возможностью продления, а сбор за него взимается при одобрении. Статья 17 обязывает застройщиков, собственников объектов в совместной собственности и управляющие компании обеспечивать лицензиатам возможность работать в рамках их лицензий и разрешений.

По сути, на владельца ложатся обязанности гостиницы, только в миниатюре. Указ требует страховки для гостей, подключения к электронной программе для гостиничных и туристических объектов (e-Programme for Hotel and Tourism Establishments), информационной доски в каждом объекте, электричества и воды без дополнительной платы и сдачи объектов «целиком, а не частями в виде отдельных комнат или спальных мест». Исполнительный регламент добавляет договор аренды с каждым гостем, предельную вместимость, указанную в разрешении, круглосуточно доступные контактные номера, учёт гостей с хранением записей не менее трёх лет и номер разрешения в каждом объявлении. Наш гид по брендированным резиденциям рассказывает о зданиях, где договоры вместо этого привязывают владельцев к программе аренды.

Государственный портал говорит об этом одной фразой: «ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц». Корпоративный налог распространяется на физическое лицо, только если оно ведёт бизнес с оборотом более 1 000 000 AED за календарный год, а Постановление Кабинета министров № 49 от 2023 года полностью выводит аренду из-под этого критерия: доход от инвестиций в недвижимость не является бизнесом «независимо от размера оборота, полученного от такой деятельности», а лицо, не ведущее бизнеса, «не обязано регистрироваться для целей корпоративного налога». Определение содержит условие. Инвестиции в недвижимость охватывают продажу, сдачу в аренду, субаренду и наём земли или недвижимости в ОАЭ, «которые не осуществляются и не должны осуществляться на основании лицензии лицензирующего органа». Федеральная налоговая служба (Federal Tax Authority) относит доход от инвестиций в недвижимость к источникам дохода, которые не являются бизнесом. Считается ли сдача по лицензии на жильё для отдыха сдачей на основании лицензии в этом смысле, не отвечает ни один прочитанный нами официальный текст.

НДС зависит от того, как используется здание. Статья 46 Декрета-закона об НДС освобождает от налога «поставку жилых зданий путём продажи или аренды», за исключением поставок, которые его статья 45 облагает по нулевой ставке, а Исполнительный регламент исключает из понятия жилого здания любое здание, используемое как гостиница, и «гостиничные апартаменты, сервисные апартаменты и тому подобное». Если вы живёте за рубежом, ваша страна может облагать арендную плату налогом: наш гид для Великобритании и другие гиды по странам объясняют, как именно.

Калькулятор доходности аренды по арендной плате и цене рассчитывает доходность за вычетом расходов, описанных выше, а калькулятор «аренда или покупка» рассматривает вопрос с другой стороны. Если вы ещё выбираете недвижимость, каталог новостроек Дубая перечисляет проекты, которые мы отслеживаем, а для объекта, купленного офф-план, наш чек-лист осмотра на дефекты и приёмки описывает день передачи, до того как въедет арендатор.

Всё перечисленное ниже либо отсутствовало на официальных страницах, которые мы смогли прочитать 2 октября 2026 года, либо потребовало бы изучения, которого мы не проводили, поэтому выше мы об этом ничего не утверждаем.

• Закон № 33 от 2008 года на Портале законодательства Дубая, который предоставляет только текст 2007 года; закон 2008 года мы цитируем по тексту, воспроизведённому Земельным департаментом.
• Что по действующему тексту происходит с договором аренды, который так и не был зарегистрирован в Ejari. Закон 2007 года не допускал рассмотрения споров по незарегистрированному договору; в редакции 2008 года этой фразы нет, а официального правила, которое бы её заменило, мы не нашли.
• Изменил ли более новый индекс аренды порядок определения средней арендной платы для аналогичных объектов. Официальное сообщение о таком индексе мы открыть не смогли, а официальные страницы по-прежнему называют Указ № 43 от 2013 года.
• Сборы за подачу иска в Центр по разрешению арендных споров.
• Собственные страницы туристического ведомства о жилье для отдыха, которые отклонили наши запросы, поэтому действующих сборов за лицензию и разрешение, возможного туристического дирхама (Tourism Dirham) и возможных новых условий здесь нет.
• Включает ли лицензия на жильё для отдыха, выданная физическому лицу, арендную плату в сферу корпоративного налога и как НДС применяется к сдаче жилья для отдыха.
• Правила ассоциаций собственников или зданий о краткосрочной аренде сверх установленной регламентом обязанности обеспечивать лицензиатам возможность работать.
• Арендные ставки, доходность и заполняемость, которые не указаны ни на одной прочитанной нами официальной странице.