Ingatlanvásárlás Abu Dhabiban: ki lehet tulajdonos, mennyibe kerül a regisztráció, mikor adhatja tovább

Az emírségben a tulajdonjog alapja az ingatlantulajdonról szóló 2005. évi 19. törvény. Eredeti szövegében a 3. cikk a tulajdonjogot az EAE-állampolgárokra és a teljes egészében az ő tulajdonukban álló jogi személyekre korlátozta, a befektetési zónákon belül a GCC-államok állampolgárainak is megengedve azt, a 4. cikk pedig e zónákban a nem EAE-állampolgároknak az emeletek tulajdonjogát adta meg, a földét nem, továbbá legfeljebb 99 évre szóló haszonélvezetet és legfeljebb 50 évre szóló Musatahát.

A 2019. április 16-án kiadott és a Hivatalos Közlönyben 2019. április 30-án kihirdetett 2019. évi 13. törvény mindkét cikket felváltotta. Az új 3. cikk (2) bekezdése így szól (saját fordításunkban): „A nem állampolgár természetes vagy jogi személyek a befektetési övezetekben fekvő ingatlanokon fennálló valamennyi fő- vagy járulékos dologi jogot birtokolhatják és megszerezhetik, és azokkal bármilyen módon rendelkezhetnek.” A befektetési övezeteken kívül a tulajdonjog továbbra is az állampolgárokra és a velük egyenértékűnek tekintettekre korlátozódik, azokra a nyilvános részvénytársaságokra, amelyekben a nem állampolgárok részesedése nem haladja meg a 49%-ot, valamint a koronaherceg vagy a Végrehajtó Tanács elnökének határozatában megnevezett személyekre. Az új 4. cikk lehetővé teszi, hogy a tíz évnél hosszabb haszonélvezet vagy Musataha jogosultja a tulajdonos engedélye nélkül rendelkezzen vele, a jelzáloggal való megterhelést is beleértve.

A 2019-es törvény „befektetési övezeteket” említ, de nem sorolja fel őket. A 2005-ös törvény 1. cikke a befektetési zónákat „a Végrehajtó Tanács határozatával kijelölt zónákként” határozza meg, így minden zóna a saját határozatán alapul. A szövetségi u.ae portál kilencet nevez meg: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef és Masdar City. Ez a lista nem tartalmaz minden olyan területet, ahol ma külföldi vevőknek értékesítenek: a Modon a Hudayriyat-szigeten fekvő Wadeem Gardens projektet freehold, azaz teljes tulajdonjog alapján, minden állampolgárságú vevőnek kínálja. Mielőtt ajánlatot tesz, kérdezze meg a fejlesztőt, melyik határozat vonatkozik a telekre, és kérjen írásos megerősítést arról, milyen jogcímet jegyeznek majd be. A régebbi állomány még mindig állhat haszonélvezeten vagy Musatahán, ami határozott időre szóló jog, nem a föld tulajdonjoga.

A 2005-ös törvény 6. cikke szerint bejegyzés nélkül sem a tulajdonjog, sem az abból eredő bármely dologi jog nem száll át sem a felek között, sem harmadik személyre. Off-plan vásárolt egységnél a 2015. évi 3. törvény 27. cikke hozza létre a kezdeti ingatlan-nyilvántartást (Initial Real Estate Register), és egy off-plan egység adásvétele sem a feleket, sem mást nem köt, amíg oda be nem jegyzik.

A regisztráció a DARI-n zajlik. A DARI súgóközpontja szerint csak az ingatlanfejlesztő indíthatja el; a kérelmet a Department of Municipalities and Transport (Abu Dhabi önkormányzati és közlekedési hatósága) hagyja jóvá; ezután a fizetésre megnevezett fél fizet; végül az egységre adásvételi tanúsítványt állítanak ki. A díj a teljes vételár 2%-a, és késedelmes regisztráció esetén, amelyet a DARI a szerződés dátumától számított 21 napban határoz meg, 10 000 AED hozzáadódik. Egy 5 000 000 AED-es villánál ez 100 000 AED, késedelmes regisztrációnál 110 000 AED. A vásárlási költségkalkulátorunk ugyanezt a 2%-ot alkalmazza az Ön saját árára.

A DARI nem mondja meg, hogy a vevő vagy a fejlesztő fizet; csak arra a félre utal, aki az esedékes díjakat megfizeti, így ezt az Ön szerződése dönti el. A 2015-ös törvény 16. cikke megtiltja a fejlesztőnek, hogy az adásvételért regisztrációs vagy egyéb díjat szedjen, kivéve a Department által megszabott felső határon belüli adminisztrációs díjakat.

Az Al Reem és az Al Maryah sziget a kivétel. Ott az ADGM nyilvántartó hatósága (Registration Authority) irányítja az ingatlanjogok bejegyzését, az ADGM Real Property Regulations alapján. Ezen a két szigeten tehát nem feltétlenül a fenti DARI-díj és az alábbi, a 2015. évi 3. törvény szerinti letéti szabályok érvényesek. Kérdezze meg a fejlesztőt, melyik nyilvántartásba jegyzik be az egységet.

A 2015. évi 3. törvény 15. cikke szerint egység csak akkor értékesíthető off-plan, ha egyebek mellett a projekt rendelkezik az illetékes szervek jóváhagyásával, a fejlesztőnek joga van a telekhez, a fejlesztő megnyitotta a projekt letéti számláját, és a Department jóváhagyta az egységre vonatkozó tájékoztató nyilatkozatot. A 18. cikk előírja a fejlesztőnek, hogy nyissa meg ezt a számlát a projekthez, „ahová az ingatlanegységek vevője által fizetett összes összeget” befizetik, projektenként egy számlát, és a pénzt kizárólag az adott projekt megépítésére és finanszírozási kifizetéseinek rendezésére fordítják.

Ugyanez a 15. cikk kimondja, hogy a vevő a munkák tényleges készültségi foka szerint fizet, hacsak a fejlesztővel másként nem állapodik meg, így Önt a szerződésében szereplő fizetési terv köti.

A 2025. évi 2. törvény felváltotta a 19. cikket, amely a számláról történő kifizetésekről szól. Megtiltja, hogy a számláról a telek árát vagy ingatlanközvetítői jutalékot fizessenek, és kimondja: „A projekt letéti számlájára befizetett összegekből semmi nem folyósítható, amíg a fejlesztő el nem végezte az építési munkák legalább (20%)-át.” Korábbi kifizetés csak akkor megengedett, ha a fejlesztő az építési munkák teljes értékének legalább 20%-át kitevő bankgaranciát nyújt, a 2025. évi 24. közigazgatási határozatban meghatározott mechanizmus szerint, amelyet nem olvastunk. A 15. és a 18. cikket ez a törvény nem módosította. Kérje el a fejlesztőtől a projektje letéti számlájának adatait, és erre a számlára fizessen, ne másnak.

A 2015-ös törvény 29. cikke lehetővé teszi, hogy a kezdeti ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egységet a végrehajtási rendelet szerint eladásra kínálják, jelzáloggal terheljék vagy azzal másként rendelkezzenek, a 28. cikk pedig az off-plan egység eladóját teszi felelőssé az engedményezés bejegyeztetéséért. Egyik cikk sem ír elő minimális összeget, amelyet az eladás előtt ki kell fizetni, és a végrehajtási rendeletet, amelyre utalnak, nem olvastuk. Az a feltétel, amelyet meg tudtunk erősíteni, a fejlesztő saját feltétele.

A Modon egyet a Hudayriyat-szigeten fekvő Wadeem Gardensre ad meg: a villa „az átadás előtt továbbértékesíthető, feltéve, hogy a teljes vételár legalább 20%-át megfizették, és az összes vonatkozó projektkövetelmény és irányelv teljesül.” Más fejlesztők és más projektek eltérhetnek, ezért mielőtt a korai eladásra építene, olvassa el a továbbértékesítési kikötést a saját adásvételi szerződésében.

Az ICP (Szövetségi Személyazonossági, Állampolgársági, Vám- és Kikötőbiztonsági Hatóság) ingatlanbefektetői tartózkodásra szóló beutazási engedélyének szolgáltatása, vagyis annak az engedélynek a kiadása, amellyel a befektető elvégezheti a Golden Residency (arany tartózkodási jogosultság) eljárását, 10 év időtartamot és a következő feltételeket adja meg: az ingatlan-nyilvántartási hivatal levele, amely igazolja, hogy a befektető legalább 2 000 000 AED értékű ingatlan tulajdonosa; „az ingatlannak teljes egészében a befektető tulajdonában kell lennie”; az EAE-n belül érvényes egészségbiztosítás; valamint legalább 6 hónapig érvényes útlevél. A beutazási engedély kérelmezési, kiállítási és smart services díjára egyenként 100 AED-t tüntet fel. Ez a három díj csak az engedélyre vonatkozik; az oldal a tartózkodási jogosultság teljes költségét nem adja meg.

A szövetségi u.ae portál, amely forrásként az ICP-t jelöli meg, ingatlanbefektetésre 5 évet ad meg. A két hivatalos oldal nem egyezik, ezért a kérelem beadásakor erősítse meg az időtartamot. Egyik oldal sem mondja meg, hogy egy off-plan egység vagy jelzáloghitellel vásárolt ingatlan beszámít-e; erről az ICP a kérelem alapján dönt. Egy legalább 2 000 000 AED értékű ingatlan csak az értékfeltételt teljesíti; a többi feltétel egyikét sem rendezi.

Az Abu Dhabi-i off-plan oldal felsorolja az emírségben általunk követett projekteket. A két induló projekt, amelyet részletesen bemutatunk, az Aldar Talay villái a Marsa Al Saadiyatban és a Modon Wadeem Gardens projektje, és a szigeteknek, amelyeken állnak, saját kalauzuk van: Saadiyat-sziget és Hudayriyat-sziget.

Az alábbiak vagy nem szerepeltek egyetlen, 2026. szeptember 25-én olvasott hivatalos oldalon sem, vagy olyan olvasást igényelnének, amelyet nem végeztünk el, ezért fent nem állítjuk őket.

• A Végrehajtó Tanácsnak az Abu Dhabi befektetési övezeteit kijelölő határozatai, amelyeket nem olvastunk. A 2019-es törvény hivatkozik rájuk, de nem sorolja fel őket, és az u.ae kilences listáján nem szerepel a Hudayriyat-sziget.
• A 2025. évi 24. közigazgatási határozat, amely meghatározza, hogyan fizethető ki letéti pénz az építkezés 20%-os készültsége előtt, valamint a végrehajtási rendelet, amely megmondja, hogyan becsülik a készültségi fokot.
• A kész (befejezett) ingatlan, a jelzálog, illetve az átadáskor a kezdeti ingatlan-nyilvántartásból az ingatlan-nyilvántartásba (Real Estate Register) való átvezetés regisztrációs díjai. Az általunk olvasott DARI-cikk csak az off-plan adásvételre vonatkozik.
• Hogyan regisztrálják a DARI-n egy off-plan egység továbbértékesítését, és mibe kerül. Az általunk olvasott DARI-cikkek csak a fejlesztő saját értékesítésére vonatkoznak. A 2015-ös törvény végrehajtási rendeletét sem olvastuk, amely szabályozza, hogyan adható tovább egy kezdeti ingatlan-nyilvántartásban szereplő egység.
• Az Aldar átadás előtti továbbértékesítési feltételei a Talayre, amelyek nem szerepeltek általunk olvasott oldalon. Kérje el a vonatkozó kikötést az adásvételi szerződésből.
• Hogy egy off-plan vagy jelzáloggal terhelt ingatlan jogosít-e Aranyvízumra; erről az ICP a kérelem alapján dönt.
• Közös költségek, bérleti díjak, hozamok és áremelkedés. Egyetlen általunk olvasott hivatalos oldal sem közli őket ezekre a projektekre, és ez az útmutató nem tesz befektetési állítást.
• Az ADGM nyilvántartásának saját díjai és off-plan szabályai az Al Reem és az Al Maryah szigetre.
• Öröklés, végrendelet és adózás az Ön hazájában.