Покупка недвижимости в Абу-Даби: кто может владеть, сколько стоит регистрация, когда можно перепродать

Собственность в эмирате основана на Законе № 19 от 2005 года о собственности на недвижимость. В первоначальной редакции статья 3 ограничивала право собственности гражданами ОАЭ и полностью принадлежащими им юридическими лицами, разрешая гражданам государств ССАГПЗ владеть в инвестиционных зонах, а статья 4 давала лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, собственность на этажи, но не на землю, в этих зонах, а также узуфрукт сроком до 99 лет и Musataha сроком до 50 лет.

Закон № 13 от 2019 года, изданный 16 апреля 2019 года и опубликованный в Официальном вестнике 30 апреля 2019 года, заменил обе статьи. Новый пункт 2 статьи 3 гласит (в нашем переводе): «Физические или юридические лица, не являющиеся гражданами, могут владеть и приобретать все основные или акцессорные вещные права на недвижимость, расположенную в инвестиционных районах, и распоряжаться ими любым способом». Вне инвестиционных районов право собственности по-прежнему ограничено гражданами и приравненными к ним лицами, публичными акционерными обществами, в которых доля участия неграждан не превышает 49 %, и любым лицом, названным в постановлении наследного принца или председателя Исполнительного совета. Новая статья 4 позволяет обладателю узуфрукта или Musataha сроком более десяти лет распоряжаться этим правом, включая передачу в ипотеку, без разрешения собственника.

Закон 2019 года говорит об «инвестиционных районах», не перечисляя их. Статья 1 закона 2005 года определяет инвестиционные зоны как «зоны, определённые постановлением Исполнительного совета», поэтому каждая зона опирается на собственное постановление. Федеральный портал u.ae называет девять: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. В этот список входят не все районы, где сейчас продают иностранным покупателям: Modon предлагает Wadeem Gardens на острове Худайрият покупателям любого гражданства в полную собственность (freehold). Прежде чем делать предложение, спросите застройщика, каким постановлением охвачен участок, и получите письменное подтверждение того, какое право будет зарегистрировано. Более старые объекты всё ещё могут находиться на праве узуфрукта или Musataha, а это право на срок, а не собственность на землю.

Статья 6 закона 2005 года устанавливает, что ни право собственности, ни какое-либо вытекающее из него вещное право не переходит ни между сторонами, ни к кому-либо ещё без регистрации. Для объекта, купленного офф-план, статья 27 Закона № 3 от 2015 года учреждает Первичный реестр недвижимости (Initial Real Estate Register), и продажа объекта офф-план не связывает ни стороны, ни кого-либо ещё, пока она не внесена в этот реестр.

Регистрация проходит в DARI. Согласно справочному центру DARI, начинает её только застройщик; заявка направляется на утверждение в Department of Municipalities and Transport (Департамент муниципалитетов и транспорта); затем сторона, указанная плательщиком, вносит оплату; и на объект выдаётся свидетельство о продаже. Сбор составляет 2 % от общей цены продажи, а в случае поздней регистрации добавляется 10 000 AED; поздней DARI считает регистрацию по истечении 21 дня с даты договора. Для виллы за 5 000 000 AED это 100 000 AED, или 110 000 AED при поздней регистрации. Наш калькулятор расходов на покупку применяет те же 2 % к вашей собственной цене.

DARI не говорит, кто платит, покупатель или застройщик; он упоминает лишь сторону, которая оплатит причитающиеся сборы, поэтому это решает ваш договор. Статья 16 закона 2015 года запрещает застройщику взимать регистрационные или иные сборы за продажу сверх административных сборов в пределах максимума, установленного Департаментом.

Исключение составляют острова Аль-Рим (Al Reem Island) и Аль-Марья (Al Maryah Island). Регистрацию прав на недвижимость там ведёт Регистрационное управление ADGM (Registration Authority) по Правилам ADGM о недвижимом имуществе (ADGM Real Property Regulations). Поэтому на этих двух островах указанный выше сбор DARI и описанные ниже правила об эскроу по Закону № 3 от 2015 года могут и не применяться. Спросите застройщика, в каком реестре будет записан объект.

Статья 15 Закона № 3 от 2015 года устанавливает, что объект можно продавать офф-план только при соблюдении, среди прочих, таких условий: проект одобрен компетентными органами, застройщик обладает правами на землю, застройщик открыл эскроу-счёт проекта, а Департамент утвердил декларацию о раскрытии информации по объекту. Статья 18 обязывает застройщика открыть для проекта этот счёт, куда вносятся «все суммы, уплаченные покупателем объектов недвижимости», по одному счёту на каждый проект, причём деньги предназначены исключительно для строительства этого проекта и погашения платежей по его финансированию.

Та же статья 15 говорит, что покупатель платит в соответствии с фактическим процентом завершения работ, если иное не согласовано с застройщиком, поэтому вас связывает график платежей в вашем договоре.

Закон № 2 от 2025 года заменил статью 19 о выплатах со счёта. Он запрещает оплачивать со счёта цену земли или комиссии брокеров и гласит: «Никакие суммы, внесённые на эскроу-счёт проекта, не выплачиваются, пока застройщик не завершит не менее (20 %) строительных работ». Более ранняя выплата допускается, только если застройщик предоставит банковские гарантии на сумму не менее 20 % общей стоимости строительных работ, по механизму, установленному Административным решением № 24 от 2025 года, которое мы не читали. Статьи 15 и 18 этим законом не изменены. Попросите у застройщика реквизиты эскроу-счёта вашего проекта и платите на этот счёт, а не кому-либо ещё.

Статья 29 закона 2015 года позволяет выставлять на продажу, передавать в ипотеку или иным образом отчуждать объект, внесённый в Первичный реестр недвижимости, в соответствии с Исполнительным регламентом, а статья 28 возлагает на продавца объекта офф-план обязанность зарегистрировать уступку. Ни одна из этих статей не устанавливает минимальную сумму, которую нужно оплатить до продажи, а Исполнительный регламент, на который они ссылаются, мы не читали. Условие, которое нам удалось подтвердить, установлено самим застройщиком.

Modon приводит такое условие для Wadeem Gardens на острове Худайрият: вилла «может быть перепродана до передачи при условии, что оплачено не менее 20 % общей цены покупки и соблюдены все применимые требования и правила проекта». У других застройщиков и в других проектах условия могут отличаться, поэтому прочитайте пункт о перепродаже в вашем собственном договоре купли-продажи, прежде чем рассчитывать на раннюю продажу.

Услуга ICP по выдаче разрешения на въезд для резидентства инвестора в недвижимость, то есть разрешения, которое выдаётся, чтобы инвестор мог пройти процедуры золотого резидентства (Golden Residency), указывает срок 10 лет и такие условия: письмо департамента регистрации недвижимости, подтверждающее, что инвестор владеет недвижимостью стоимостью не менее 2 000 000 AED; «Недвижимость должна полностью принадлежать инвестору»; действующая медицинская страховка в ОАЭ; паспорт, действительный не менее 6 месяцев. Она указывает по 100 AED за подачу заявления, выдачу и смарт-услуги по этому разрешению на въезд. Эти три сбора относятся только к разрешению; общей стоимости самого резидентства страница не приводит.

Федеральный портал u.ae, который называет своим источником ICP, указывает для инвестиций в недвижимость 5 лет. Две официальные страницы расходятся, поэтому уточните срок при подаче заявления. Ни одна из страниц не говорит, засчитывается ли объект офф-план или недвижимость, купленная в ипотеку; это ICP решает при рассмотрении заявления. Недвижимость стоимостью 2 000 000 AED и более выполняет только условие о стоимости; ни одного из остальных условий она не закрывает.

В каталоге офф-плана Абу-Даби перечислены проекты, которые мы отслеживаем в эмирате. Подробно мы разбираем два запуска: виллы Talay от Aldar в Marsa Al Saadiyat и Wadeem Gardens от Modon, а у островов, на которых они находятся, есть собственные гиды: остров Саадият и остров Худайрият.

Всё перечисленное ниже либо отсутствовало на официальных страницах, которые мы прочитали 25 сентября 2026 года, либо потребовало бы изучения, которого мы не проводили, поэтому выше это не утверждается.

• Постановления Исполнительного совета, определяющие инвестиционные районы Абу-Даби: мы их не читали. Закон 2019 года ссылается на них, не перечисляя, а список u.ae из девяти районов не включает остров Худайрият.
• Административное решение № 24 от 2025 года, которое устанавливает, как деньги с эскроу-счёта могут выплачиваться до завершения 20 % строительства, и Исполнительный регламент, который определяет, как оценивается процент завершения.
• Сборы за регистрацию готовой (завершённой) недвижимости, ипотеки или переноса из Первичного реестра недвижимости в Реестр недвижимости при передаче. Прочитанная нами статья DARI касается только продажи офф-плана.
• Как перепродажа офф-плана регистрируется в DARI и сколько это стоит. Прочитанные нами статьи DARI касаются только продажи самим застройщиком. Не читали мы и Исполнительный регламент закона 2015 года, который определяет, как может быть перепродан объект из Первичного реестра недвижимости.
• Условия Aldar о перепродаже до передачи для Talay: их не было на прочитанных нами страницах. Попросите этот пункт договора купли-продажи.
• Подходит ли для золотой визы объект офф-план или недвижимость в ипотеке: это ICP решает по заявлению.
• Сервисные сборы, арендные ставки, доходность и рост цен. Ни одна прочитанная нами официальная страница не публикует их по этим проектам, и этот гид не делает инвестиционных утверждений.
• Собственные сборы реестра ADGM и его правила для офф-плана на островах Аль-Рим и Аль-Марья.
• Наследование, завещания и налоги в вашей стране.