Immobilienkauf in Abu Dhabi: wer Eigentum erwerben darf, was die Registrierung kostet, wann Sie weiterverkaufen können

Das Eigentum im Emirat beruht auf dem Gesetz Nr. 19 von 2005 über Immobilieneigentum. In seiner ursprünglichen Fassung beschränkte Artikel 3 das Eigentum auf Staatsangehörige der VAE und auf juristische Personen, die vollständig in ihrem Eigentum stehen, wobei Bürger der GCC-Staaten (des Golf-Kooperationsrats) innerhalb der Investitionszonen zugelassen waren, und Artikel 4 gab Nicht-Staatsangehörigen der VAE in diesen Zonen Eigentum an Stockwerken, nicht am Grund und Boden, dazu Nießbrauch von bis zu 99 Jahren und Musataha von bis zu 50 Jahren.

Das Gesetz Nr. 13 von 2019, erlassen am 16. April 2019 und am 30. April 2019 im Amtsblatt veröffentlicht, ersetzte beide Artikel. Der neue Artikel 3 Absatz 2 lautet in unserer Übersetzung: „Natürliche oder juristische Personen, die nicht Staatsangehörige sind, dürfen sämtliche dinglichen Haupt- oder Nebenrechte an den in Investitionsgebieten gelegenen Immobilien besitzen und erwerben und in jeder beliebigen Weise darüber verfügen.“ Außerhalb der Investitionsgebiete bleibt das Eigentum beschränkt auf Staatsangehörige und ihnen Gleichgestellte, auf öffentliche Aktiengesellschaften, an denen der Anteil von Nicht-Staatsangehörigen 49 % nicht übersteigt, und auf jede Person, die in einem Beschluss des Kronprinzen oder des Vorsitzenden des Exekutivrats benannt ist. Der neue Artikel 4 erlaubt dem Inhaber eines Nießbrauchs oder einer Musataha von mehr als zehn Jahren, darüber zu verfügen, eine Hypothek eingeschlossen, ohne die Erlaubnis des Eigentümers.

Das Gesetz von 2019 spricht von „Investitionsgebieten“, ohne sie aufzuzählen. Artikel 1 des Gesetzes von 2005 definiert Investitionszonen als „Zonen, die durch einen Beschluss des Exekutivrats festgelegt werden“, sodass jede Zone auf einem eigenen Beschluss beruht. Das Bundesportal u.ae nennt neun: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef und Masdar City. Diese Liste umfasst nicht jedes Gebiet, das heute an ausländische Käufer verkauft wird: Modon bietet Wadeem Gardens auf Hudayriyat Island Käufern aller Nationalitäten auf Freehold-Basis an. Bevor Sie ein Angebot abgeben, fragen Sie den Entwickler, welcher Beschluss das Grundstück erfasst, und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welcher Rechtstitel eingetragen wird. Ältere Bestände können noch auf einem Nießbrauch oder einer Musataha beruhen, und das ist ein Recht auf Zeit, kein Eigentum am Grund und Boden.

Artikel 6 des Gesetzes von 2005 bestimmt, dass weder ein Eigentumsrecht noch ein daraus hervorgehendes dingliches Recht ohne Registrierung zwischen den Parteien oder auf Dritte übergeht. Für eine off-plan gekaufte Einheit richtet Artikel 27 des Gesetzes Nr. 3 von 2015 das Ersteintragungsregister (Initial Real Estate Register) ein, und der Verkauf einer Off-Plan-Einheit bindet weder die Parteien noch Dritte, bevor er dort eingetragen ist.

Die Registrierung läuft über DARI. Nach Angaben des DARI-Hilfecenters leitet sie nur der Immobilienentwickler ein; der Antrag geht zur Genehmigung an das Department of Municipalities and Transport (die Behörde für Kommunen und Verkehr); die zur Zahlung bestimmte Partei zahlt dann; und für die Einheit wird eine Verkaufsbescheinigung ausgestellt. Die Gebühr beträgt 2 % des gesamten Verkaufspreises, und bei verspäteter Registrierung kommen 10.000 AED hinzu, wobei DARI die Frist mit 21 Tagen ab dem Vertragsdatum ansetzt. Bei einer Villa für 5.000.000 AED sind das 100.000 AED, bei verspäteter Registrierung 110.000 AED. Unser Kaufnebenkostenrechner wendet dieselben 2 % auf Ihren eigenen Preis an.

DARI sagt nicht, ob der Käufer oder der Entwickler zahlt; es spricht nur von der Partei, die die fälligen Gebühren zahlen wird, also entscheidet das Ihr Vertrag. Artikel 16 des Gesetzes von 2015 untersagt dem Entwickler, beim Verkauf Registrierungsgebühren oder andere Gebühren zu erheben, die über Verwaltungsgebühren innerhalb eines vom Department festgesetzten Höchstbetrags hinausgehen.

Al Reem Island und Al Maryah Island sind die Ausnahme. Dort regelt die Registration Authority des ADGM (Abu Dhabi Global Market) die Registrierung von Rechten an Immobilien, nach den ADGM Real Property Regulations. Auf diesen beiden Inseln gelten die oben genannte DARI-Gebühr und die unten beschriebenen Treuhandregeln des Gesetzes Nr. 3 von 2015 also möglicherweise nicht. Fragen Sie den Entwickler, in welchem Register die Einheit eingetragen wird.

Artikel 15 des Gesetzes Nr. 3 von 2015 bestimmt, dass keine Einheit off-plan verkauft werden darf, sofern nicht unter anderem das Projekt die Genehmigung der zuständigen Stellen hat, der Entwickler Rechte am Grundstück hält, der Entwickler ein Projekt-Treuhandkonto eröffnet hat und das Department die Offenlegungserklärung für die Einheit genehmigt hat. Artikel 18 verpflichtet den Entwickler, dieses Konto für das Projekt zu eröffnen, „auf das alle vom Käufer der Immobilieneinheiten gezahlten Beträge“ eingezahlt werden, ein Konto je Projekt, wobei das Geld ausschließlich für den Bau dieses Projekts und die Begleichung seiner Finanzierungszahlungen bestimmt ist.

Derselbe Artikel 15 bestimmt, dass der Käufer nach dem tatsächlichen Fertigstellungsgrad der Arbeiten zahlt, sofern mit dem Entwickler nichts anderes vereinbart ist; bindend für Sie ist also der Zahlungsplan in Ihrem Vertrag.

Das Gesetz Nr. 2 von 2025 ersetzte Artikel 19 über Auszahlungen aus dem Konto. Er verbietet, aus dem Konto den Grundstückspreis oder Maklerprovisionen zu bezahlen, und bestimmt: „Beträge, die auf das Projekt-Treuhandkonto eingezahlt wurden, dürfen nicht ausgezahlt werden, solange der Entwickler nicht mindestens (20 %) der Bauarbeiten fertiggestellt hat“. Eine frühere Auszahlung ist nur zulässig, wenn der Entwickler Bankgarantien in Höhe von mindestens 20 % des Gesamtwerts der Bauarbeiten stellt, nach einem Verfahren, das die Verwaltungsentscheidung Nr. 24 von 2025 festlegt, die wir nicht gelesen haben. Die Artikel 15 und 18 wurden durch dieses Gesetz nicht geändert. Fragen Sie den Entwickler nach den Angaben zum Treuhandkonto Ihres Projekts und zahlen Sie auf dieses Konto ein, an niemanden sonst.

Nach Artikel 29 des Gesetzes von 2015 darf eine im Ersteintragungsregister eingetragene Einheit nach Maßgabe der Durchführungsverordnung zum Verkauf angeboten, mit einer Hypothek belastet oder anderweitig veräußert werden, und Artikel 28 macht den Verkäufer einer Off-Plan-Einheit dafür verantwortlich, die Übertragung registrieren zu lassen. Keiner der beiden Artikel legt einen Mindestbetrag fest, der vor einem Verkauf gezahlt sein muss, und die Durchführungsverordnung, auf die sie verweisen, haben wir nicht gelesen. Die Bedingung, die wir bestätigen konnten, ist die des Entwicklers selbst.

Modon nennt eine für Wadeem Gardens auf Hudayriyat Island: Die Villa „kann vor der Übergabe weiterverkauft werden, sofern mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises bezahlt sind und alle geltenden Projektanforderungen und Richtlinien erfüllt sind.“ Andere Entwickler und andere Projekte können abweichen; lesen Sie deshalb die Weiterverkaufsklausel in Ihrem eigenen Kaufvertrag, bevor Sie sich auf einen frühen Verkauf verlassen.

Der Dienst der ICP (der Bundesbehörde für Identität, Staatsangehörigkeit, Zoll und Hafensicherheit) für die Einreiseerlaubnis zum Aufenthalt als Immobilieninvestor, also die Erlaubnis, die ausgestellt wird, damit der Investor die Verfahren für die Golden Residency abschließen kann, nennt eine Dauer von 10 Jahren und diese Bedingungen: ein Schreiben der für die Immobilienregistrierung zuständigen Behörde, das bestätigt, dass der Investor Immobilien im Wert von mindestens 2.000.000 AED besitzt; „Die Immobilie muss vollständig im Eigentum des Investors stehen“; eine gültige Krankenversicherung in den VAE; und ein Reisepass, der noch mindestens 6 Monate gültig ist. Er führt je 100 AED für die Antrags-, die Ausstellungs- und die Smart-Services-Gebühr dieser Einreiseerlaubnis auf. Diese drei Gebühren gelten nur für die Erlaubnis; eine Gesamtkostenangabe für den Aufenthaltstitel selbst enthält die Seite nicht.

Das Bundesportal u.ae, das die ICP als Quelle nennt, gibt für Immobilieninvestitionen 5 Jahre an. Die beiden amtlichen Seiten widersprechen sich; lassen Sie sich die Dauer deshalb bei der Antragstellung bestätigen. Keine der beiden Seiten sagt, ob eine Off-Plan-Einheit oder eine mit einer Hypothek gekaufte Immobilie zählt; das entscheidet die ICP über den Antrag. Eine Immobilie im Wert von 2.000.000 AED oder mehr erfüllt nur die Wertbedingung; keine der anderen Bedingungen ist damit erledigt.

Die Off-Plan-Übersicht für Abu Dhabi listet die Projekte, die wir im Emirat verfolgen. Die beiden Verkaufsstarts, die wir ausführlich behandeln, sind Aldars Talay-Villen in Marsa Al Saadiyat und Modons Wadeem Gardens, und die Inseln, auf denen sie liegen, haben eigene Gebietsführer: Saadiyat Island und Hudayriyat Island.

Alles Folgende stand entweder auf keiner amtlichen Seite, die wir am 25. September 2026 gelesen haben, oder würde eine Lektüre erfordern, die wir nicht vorgenommen haben; deshalb steht es oben nicht.

• Die Beschlüsse des Exekutivrats, die die Investitionsgebiete Abu Dhabis festlegen; wir haben sie nicht gelesen. Das Gesetz von 2019 verweist auf sie, ohne sie aufzuzählen, und die Liste der neun auf u.ae enthält Hudayriyat Island nicht.
• Die Verwaltungsentscheidung Nr. 24 von 2025, die regelt, wie Treuhandgeld ausgezahlt werden kann, bevor 20 % des Baus fertiggestellt sind, und die Durchführungsverordnung, die festlegt, wie der Fertigstellungsgrad ermittelt wird.
• Die Gebühren für die Registrierung einer fertigen (fertiggestellten) Immobilie, einer Hypothek oder des Wechsels vom Ersteintragungsregister in das Immobilienregister bei der Übergabe. Der DARI-Artikel, den wir gelesen haben, behandelt nur den Off-Plan-Verkauf.
• Wie ein Off-Plan-Weiterverkauf auf DARI registriert wird und was er kostet. Die DARI-Artikel, die wir gelesen haben, behandeln nur den eigenen Verkauf des Entwicklers. Auch die Durchführungsverordnung zum Gesetz von 2015, die regelt, wie eine im Ersteintragungsregister eingetragene Einheit weiterverkauft werden darf, haben wir nicht gelesen.
• Aldars Bedingungen für einen Weiterverkauf vor der Übergabe bei Talay, die auf keiner Seite standen, die wir gelesen haben. Fragen Sie nach der Klausel im Kaufvertrag.
• Ob eine Off-Plan-Immobilie oder eine mit einer Hypothek belastete Immobilie für das Golden Visa infrage kommt; das entscheidet die ICP über den Antrag.
• Servicegebühren, Mieten, Renditen und Preissteigerungen. Keine amtliche Seite, die wir gelesen haben, veröffentlicht sie für diese Projekte, und dieser Leitfaden macht keine Anlageaussage.
• Die eigenen Gebühren und Off-Plan-Regeln des ADGM-Registers für Al Reem Island und Al Maryah Island.
• Erbschaft, Testamente und Steuern in Ihrem Heimatland.