Дубай или Абу-Даби: что меняется для покупателя, а что нет

Таблица даёт каждое правило одной строкой. Разделы ниже цитируют текст, на котором оно основано, а список источников внизу страницы приводит каждый адрес с датой, когда его прочитали.

В Дубае статья 4 Закона № 7 от 2006 года гласит, что с одобрения Правителя лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, может быть предоставлено «в определённых районах, установленных Правителем» (в нашем переводе) право полной собственности (freehold) без ограничения срока либо право узуфрукта или аренды (leasehold) сроком до 99 лет. Положение № 3 от 2006 года называет эти районы по участкам: их двадцать три, среди них Dubai Marina, Palm Jumairah (так в тексте), Palm Jebel Ali, The World Islands и Emirates Hills с 1 по 3.

Этот список лишь начало карты, а не её конец. Постановление № 14 от 2015 года и Постановление № 8 от 2016 года добавили участки в полной собственности; Постановление № 25 от 2021 года добавило участки только на праве узуфрукта и аренды сроком до 99 лет, а не в полной собственности. 19 января 2025 года Земельный департамент объявил, что частные владельцы на Sheikh Zayed Road, от Trade Centre Roundabout до Water Canal, и в Al Jaddaf могут перевести свою собственность в полную собственность (freehold) для всех национальностей, всего 457 участков. Поэтому вопрос не в том, является ли район «фрихолдом», а в том, является ли им конкретный участок.

В Абу-Даби Закон № 13 от 2019 года изложил в новой редакции статью 3 закона 2005 года о собственности: «Физические или юридические лица, не являющиеся гражданами, могут владеть и приобретать все основные или акцессорные вещные права на недвижимость, расположенную в инвестиционных районах, и распоряжаться ими любым способом». DARI, регистрационная платформа эмирата, говорит покупателям прямо: лица других национальностей «вправе покупать только в инвестиционных районах». Федеральный портал u.ae называет девять из них: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef и Masdar City. Та же страница всё ещё описывает положение 2005 года, только этажи и квартиры, но не землю, которое заменил закон 2019 года; действующим является текст в официальном вестнике. Наш гид по Абу-Даби рассказывает, как определяются инвестиционные районы.

В Дубае одно ведомство выполняет обе функции. Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) описывает свою регистрационную роль как «регистрацию сделок с недвижимостью, выдачу свидетельств о праве собственности и документов о собственности, а также регистрацию продаж офф-плана, ипотек и иных распоряжений недвижимостью», а свою регулирующую роль как лицензирование застройщиков, брокеров, ассоциаций собственников и управляющих компаний и «надзор за эскроу-счетами девелоперских проектов». Агентство по регулированию недвижимости, RERA, создано Законом № 16 от 2007 года, статья 3 которого гласит: «Оно будет находиться в ведении Земельного департамента».

В Абу-Даби работа разделена. Закон № 3 от 2015 года наделяет полномочиями Department of Municipalities and Transport (Департамент муниципалитетов и транспорта), а Административное решение № 26 от 2025 года гласит, что Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC, Центр недвижимости Абу-Даби) «осуществляет все полномочия и обязанности, возложенные на Департамент» по этому закону. Продажи регистрируются в DARI, который был запущен при поддержке Department of Municipalities and Transport.

Два острова столицы находятся вне этой системы. Регистрационное управление ADGM (Registration Authority) ведает «регистрацией всех видов прав на недвижимость, расположенную в юрисдикции ADGM, на островах Аль-Марья и Аль-Рим» по ADGM Real Property Regulations и в рамках правовой системы, основанной на английском общем праве. Если объект, который вы рассматриваете, находится на одном из этих островов, спросите застройщика, в каком реестре он будет записан, потому что сборы и правила для офф-плана из этого гида могут там не применяться.

Дубай указывает один и тот же сбор для продажи офф-плана и для готового объекта. Страница Земельного департамента о регистрации продажи перечисляет «Продавец: 2 % от стоимости продажи» и «Покупатель: 2 % от стоимости продажи», а также 250 AED за свидетельство о праве собственности, сборы knowledge в 10 AED и innovation в 10 AED и сбор офиса регистрационного трасти (trustee office) в 4 000 AED плюс НДС, если стоимость продажи составляет 500 000 AED или больше. Регистрация первичной продажи, то есть услуга Oqood для объекта офф-план, указывает те же 2 % и 2 %. При 10 000 000 AED две доли составляют 400 000 AED. Какая сторона их несёт, решает договор; при покупке офф-плана продавцом является застройщик. Наш гид по сборам DLD разбирает каждую строку.

В Абу-Даби регистрация продажи офф-плана обходится вдвое дешевле. Справочный центр DARI гласит: «Сумма к оплате составит 2 % от общей цены продажи, и в случае поздней регистрации (21 день с даты договора) будет добавлено 10 000 AED». При 10 000 000 AED это 200 000 AED, или 210 000 AED при поздней регистрации. DARI не говорит, какая сторона платит, поэтому и это решает договор.

Для готового жилья в Абу-Даби официальная формулировка старше. Руководство DARI по продаже и покупке, последний раз изменённое 19 декабря 2023 года, говорит, что сбор за сделку может составлять «2 % от оценочной стоимости или цены продажи, в зависимости от того, что выше», и предписывает продавцу вносить в сделку процент, приходящийся на покупателя. В основе лежат тарифы по Постановлению председателя Исполнительного совета № 49 от 2018 года: они устанавливают сбор за продажу не менее 1 % и не более 4 % за каждую сделку, «поровну между продавцом и покупателем, если не согласовано иное». Эти тарифы изменены Постановлением № 127 от 2019 года, которое мы не читали, поэтому уточните ставку в DARI, прежде чем закладывать её в бюджет. Наш калькулятор расходов на покупку рассчитывает покупку в Дубае построчно, а покупку офф-плана в Абу-Даби по ставке DARI в 2 %.

Оба эмирата требуют эскроу-счёт для каждого проекта, но по разным законам. В Дубае это Закон № 8 от 2007 года. Застройщик, желающий продавать объекты офф-план, «должен подать в Департамент заявление об открытии эскроу-счёта» (статья 6). Счёт открывается на имя проекта и «предназначен исключительно для строительства» этого проекта, а на находящиеся на нём деньги не может быть наложен арест в пользу кредиторов застройщика (статья 9). После выдачи сертификата о завершении строительства эскроу-агент удерживает 5 % средств счёта и высвобождает их через один год после регистрации объектов на имена покупателей (статья 14). Если проект проваливается, эскроу-агент обязан после консультации с Департаментом принять меры к тому, чтобы проект был завершён или вкладчикам вернули деньги (статья 15).

В Абу-Даби это Закон № 3 от 2015 года. Ни один объект не может продаваться офф-план, пока застройщик не открыл эскроу-счёт проекта (статья 15), а деньги на нём «предназначены исключительно для целей строительства этого проекта, а также для погашения платежей по его финансированию» (статья 18). Та же статья 15 говорит, что покупатель платит «в соответствии с фактическим процентом завершения строительных работ, если иное не согласовано с застройщиком». Закон № 2 от 2025 года заменил статью 19: «Никакие суммы, внесённые на эскроу-счёт проекта, не выплачиваются, пока застройщик не завершит не менее (20 %) строительных работ», если только застройщик не предоставит банковские гарантии на сумму не менее 20 % стоимости строительства, и со счёта нельзя оплачивать землю или комиссии брокеров.

В любом из эмиратов практическое правило одно: платите только на эскроу-счёт, указанный в вашем договоре. Что задержка или расторжение означают для этих денег в Дубае, рассказывают наши гиды о задержке передачи и о расторжении и возврате денег.

Резидентство федеральное, оформляется через ICP (Федеральное управление по идентификации, гражданству, таможне и безопасности портов), и его порог стоимости недвижимости везде одинаков: письмо департамента регистрации недвижимости, подтверждающее, что инвестор владеет недвижимостью «стоимостью не менее 2 000 000 AED», и «Недвижимость должна полностью принадлежать инвестору». Руководство ICP по золотому резидентству (Golden Residency Guide) добавляет, что недвижимость может быть профинансирована кредитом одобренного местного банка и что объекты офф-план стоимостью не менее 2 000 000 AED засчитываются, если куплены у одобренной местной девелоперской компании.

Затем каждый эмират устанавливает собственные условия. Земельный департамент Дубая принимает недвижимость, стоимость покупки которой составляла 2 млн AED или больше «на момент покупки», а для недвижимости в ипотеке требует письмо банка с указанием «оплаченная сумма 2 млн AED». GDRFA Dubai (Главное управление резидентства и по делам иностранцев Дубая) принимает недвижимость в ипотеке и накладывает на неё обременение, «чтобы обеспечить непрерывность владения в течение всего срока действия золотого резидентства». Ни одна из прочитанных нами страниц Дубая ничего не говорит об объектах офф-план.

Департамент экономического развития Абу-Даби (Abu Dhabi Department of Economic Development) требует недвижимость, купленную с минимальной общей стоимостью 2 000 000 AED «вне ипотеки», и приводит расчёт: «если недвижимость стоит 5 000 000 AED, непогашенная основная сумма ипотеки не может превышать 3 000 000 AED». Для объекта офф-план он требует договор купли-продажи с одобренным застройщиком и подтверждение того, что застройщику уплачено не менее 2 000 000 AED. ICP, Земельный департамент, GDRFA Dubai и департамент Абу-Даби указывают 10 лет; федеральный портал u.ae говорит о 5 годах для инвестиций в недвижимость, поэтому уточните срок при подаче заявления. Наш калькулятор золотой визы сверяет цену с порогом.

Положение Центрального банка об ипотечных кредитах применяется к банкам, финансовым компаниям и другим финансовым учреждениям, выдающим ипотечные кредиты, в каждом эмирате. По статье 3 максимальное отношение кредита к стоимости «по ипотеке на недвижимость, приобретаемую офф-план, составляет 50 % независимо от цели, стоимости или категории покупателя». Для первого жилья иностранца свод правил указывает 80 %, если стоимость меньше 5 млн AED, и 70 %, если больше, и 60 % для второго жилья или инвестиционной недвижимости независимо от её стоимости. Это потолки: «установленные настоящим Положением коэффициенты LTV являются максимально допустимыми», и банк может дать меньше.

Так что эмират не меняет того, сколько вы можете занять; он может изменить то, как заём сказывается на заявлении на золотую визу, что и показывает раздел выше. Как предел сочетается с планом платежей застройщика, рассказывает наш гид об ипотеке на объект офф-план.

Каталог офф-плана Дубая и каталог офф-плана Абу-Даби перечисляют проекты, которые мы отслеживаем в каждом эмирате. О прибрежных адресах, которые покупатели чаще всего сравнивают между собой, рассказывают гиды по районам: Palm Jumeirah, остров Саадият и остров Худайрият; в них сказано, что там есть и что строится. Прежде чем делать предложение в любом из эмиратов, проверьте цену в калькуляторе расходов на покупку.

Всё перечисленное ниже либо отсутствовало на официальных страницах, которые мы прочитали 1 октября 2026 года, либо потребовало бы изучения, которого мы не проводили, поэтому выше это не утверждается.

• Актуальное число районов полной собственности в Дубае. Список 2006 года расширялся участок за участком, и ни одна прочитанная нами официальная страница не даёт сегодняшнего итога.
• Действующий в Абу-Даби сбор за регистрацию продажи готового жилья. Руководство DARI датировано декабрём 2023 года, а Постановление № 127 от 2019 года, изменившее тарифы, мы не читали.
• Как остров Аль-Рим соотносится одновременно с реестром ADGM и с инвестиционными районами, которые перечисляет федеральный портал, а также собственные сборы реестра ADGM.
• Принимает ли Дубай объект офф-план для золотой визы на иных условиях, чем федеральное руководство ICP. Прочитанные нами страницы Земельного департамента и GDRFA Dubai не упоминают офф-план.
• Сборы за регистрацию ипотеки в Абу-Даби. Дубайские приведены в нашем гиде по ипотеке.
• Какой-либо ежегодный сбор с собственника, который сам живёт в своём жилье. То, что мы нашли в обоих эмиратах, связано с арендой.
• Перепродажа до передачи. Ни один из прочитанных нами законов двух эмиратов не устанавливает минимальный платёж, после которого покупатель офф-плана может продать объект; его устанавливают застройщики, а наш гид по перепродаже посвящён Дубаю.
• Цены, арендные ставки, доходность и то, какой рынок будет расти быстрее. Ни одна прочитанная нами официальная страница не публикует их в сопоставимом виде, и этот гид не делает инвестиционных утверждений.
• Наследование, завещания и налоги в вашей стране.