Lagen-Guide
Al Satwa
Jumeirah Garden City und das alte Viertel · Dubai
- 2.258 AED
- Median pro Quadratfuß, 3 Monate
- 1.505
- Eingetragene Verkäufe, 12 Monate
- 28
- Neubauprojekte
- 859 Tsd. AED
- Preise ab
Al Satwa ist eines der erhaltenen, niedrig bebauten Viertel des alten Dubai, eingezwängt zwischen der Sheikh Zayed Road, den Villenstraßen von Jumeirah und dem Viertel um das Trade Centre. Es ist ein dichtes Raster aus zwei- und dreigeschossigen Gebäuden, Schneidereien, Cafeterias und Stoffhändlern, und es hat das Straßenleben, ohne das der größte Teil der neueren Stadt gebaut wurde.
Der Immobilienbestand ist gemischt: ältere Wohnblocks und Villen auf Land im Besitz von Emiratis, ein Bestand kleiner Mehrfamilienhäuser, die an Bewohner mit bescheidenem Einkommen vermietet werden, und das Erneuerungsgebiet Jumeirah Garden City, wo entlang der breiteren Straßen höhere Wohngebäude entstanden sind.
Es passt zu einem Investor, der die Regeln zum Status des Bodens kennt und sich in eine zentrale Lage mit Potenzial für eine Neubebauung einkauft, oder zu einem Bewohner, der fußläufig zum Viertel um das Trade Centre wohnen will, zu einer Miete, die die umliegenden Gebiete nicht bieten. Es passt zu niemandem, der ein neues Gebäude, einen Pool, einen Concierge oder einen garantierten Freehold-Titel will.
Was Immobilien in Al Satwa kosten
Al Satwa verkauft zu 2.258 AED pro Quadratfuß, bei einem Medianpreis von 1,39 Mio. AED. Beides ist der Median der eingetragenen Verkäufe beim Dubai Land Department, Stand 2. September 2026, 217 Verkäufe der letzten drei Monate. Das sind 2,5 Prozent unter den drei Monaten davor. Das Register führt hier 1.505 Verkäufe der letzten zwölf Monate und 2.794 über drei Jahre, verteilt auf 41 Gebäude mit eigener Seite. Ein-Schlafzimmer-Wohnungen sind am häufigsten, mit 677 der 1.505 in den letzten zwölf Monaten eingetragenen Verkäufe.
2.258 AEDpro Quadratfuß
Medianer eingetragener Verkaufspreis in Al Satwa in den letzten drei Monaten, Platz 22 unter den 73 Dubaier Communities, die das Verkaufsregister erfasst, vom teuersten an gezählt. Gemessen an 1.505 Verkäufen, die das Dubai Land Department in den letzten zwölf Monaten eingetragen hat, 2,5 % weniger als im Vorquartal. Tatsächliche Transaktionen, keine Angebotspreise, Stand 2. September 2026. Verkaufspreise in Al Satwa, Gebäude für Gebäude.
| Gebäude mit den meisten Verkäufen | Verkäufe, 12 Monate | Median pro Quadratfuß, 3 Monate | Letzter Verkauf |
|---|---|---|---|
| Linea by Holm | 192 | 2.626 AED | 19. August 2026 |
| Holm One | 178 | 2.239 AED | 6. August 2026 |
| EVERGRIN House 2 | 159 | 2.519 AED | 22. Juli 2026 |
| Enso Jade | 105 | k. A. | 30. April 2026 |
| Villea West | 78 | 2.394 AED | 29. Juli 2026 |
| Rabdan Gardens | 77 | 2.178 AED | 25. August 2026 |
Alle eingetragenen Verkäufe in Al SatwaEine Einheit hier bewerten
Neubauprojekte in Al Satwa
28 Neubauprojekte von 23 Bauträgern, Preise ab 859 Tsd. AED bei einem medianen Einstiegspreis von 1,29 Mio. AED, Übergaben 2025 bis 2028. 2 fertiggestellt, 26 im Bau.
Leben in Al Satwa
Satwa ist das, was im Zentrum Dubais einem fußläufigen alten Viertel am nächsten kommt. Alles spielt sich auf der Straße ab: Schneider, Barbiere, Lebensmittelhändler, Cafeterias und einiges vom besten günstigen Essen der Stadt, alles innerhalb weniger Blocks. Dazu gehören die entsprechenden Realitäten dichter, älterer Bebauung: enge Straßen, knappe und umkämpfte Parkplätze, Lärm und Gebäude, die nach dem Standard eines Vermieters instand gehalten werden und nicht nach dem einer Eigentümergemeinschaft.
Die Lage ist der Ausgleich. Sie sind wenige Minuten vom DIFC, vom World Trade Centre und von Downtown entfernt, mit zwei Stationen der Red Line am Rand zur Sheikh Zayed Road und dem Strand von Jumeirah eine kurze Autofahrt in die andere Richtung. Der Plan für Jumeirah Garden City zeichnet Teile des Viertels seit Jahren neu und tut das weiterhin, sodass manche Straßen neu gebaut werden, während andere unberührt bleiben.
Schulen
- Kindergärten und kleine Privatschulen im Viertel
- Schulen in Jumeirah und Al Safa (in der Nähe, eine kurze Autofahrt)
- Keine große internationale Schule in Al Satwa selbst
Unterwegs
- Metrostation Al Jafiliya an der Red Line (in der Nähe, an der Sheikh Zayed Road)
- Metrostation World Trade Centre an der Red Line (in der Nähe)
- Sheikh Zayed Road am landeinwärts gelegenen Rand des Viertels
- Al Wasl Road und 2nd December Street durch das Viertel
Einkaufen und Essen
- Schneider, Stoffgeschäfte und Händler in den Straßen von Satwa
- Lokale Supermärkte und Cafeterias im ganzen Viertel
- City Walk (in der Nähe, in Al Wasl)
- The Dubai Mall (in der Nähe, in Downtown Dubai)
Freizeit
- Za'abeel Park (in der Nähe)
- Öffentliche Strände von Jumeirah (in der Nähe, eine kurze Autofahrt)
- Die Streetfood- und Cafeteria-Kultur des Viertels selbst
- Veranstaltungen im Dubai World Trade Centre (in der Nähe)
Wer in Al Satwa kauft
Dies ist kein Markt für den typischen internationalen Käufer. Das Land in weiten Teilen von Al Satwa gehört emiratischen Familien und steht ausländischem Freehold-Eigentum nicht offen, daher sind die Käufer, die hier Geschäfte abschließen, überwiegend Staatsangehörige der VAE und der GCC-Staaten, lokale Family Offices und Projektentwickler, die innerhalb der ausgewiesenen Erneuerungsgebiete Grundstücke zusammenlegen. Ausländisches Kapital kommt hauptsächlich über bestimmte Projekte in Jumeirah Garden City herein, die auf Freehold-Basis freigegeben wurden.
Für diejenigen, die kaufen dürfen, sprechen die Lage und das Land, nicht das Gebäude darauf. Das Register wird hier von den neuen Wohnblocks in Jumeirah Garden City dominiert, die häufig den Besitzer wechseln und die Mediane auf dieser Seite bestimmen; die älteren, niedrig bebauten Grundstücke dahinter wechseln selten den Besitzer, zwischen wenigen gut informierten Parteien, und ihr Preis richtet sich nach dem Grundstück, nicht nach diesen Medianen.
Al Satwa: häufige Fragen
Wie hoch ist der Preis pro Quadratfuß in Al Satwa?
Al Satwa verkauft zu 2.258 AED pro Quadratfuß, bei einem Medianpreis von 1,39 Mio. AED. Beides ist der Median der eingetragenen Verkäufe beim Dubai Land Department, Stand 2. September 2026, 217 Verkäufe der letzten drei Monate. Das sind 2,5 Prozent unter den drei Monaten davor. Das Register führt hier 1.505 Verkäufe der letzten zwölf Monate und 2.794 über drei Jahre, verteilt auf 41 Gebäude mit eigener Seite. Ein-Schlafzimmer-Wohnungen sind am häufigsten, mit 677 der 1.505 in den letzten zwölf Monaten eingetragenen Verkäufe.
Was kostet eine typische Einheit in Al Satwa?
Der mediane eingetragene Preis der letzten drei vollständigen Monate liegt bei 1,39 Mio. AED, bei 2.794 eingetragenen Verkäufen in drei Jahren. Stand des Registers: 2. September 2026.
Wie viele Neubauprojekte gibt es in Al Satwa?
Unser Katalog führt in Al Satwa 28 Neubauprojekte von 23 Bauträgern, Preise ab 859 Tsd. AED, Übergaben 2025 bis 2028. Fertiggestellt: 2, im Bau: 26.
Kann ein ausländischer Staatsangehöriger in Al Satwa Immobilien kaufen?
Nur in Teilen des Viertels. Ein Großteil von Al Satwa ist kein ausgewiesenes Freehold-Gebiet, ausländische Staatsangehörige können dort also kein Land besitzen, und Eigentum ist auf Staatsangehörige der VAE und der GCC-Staaten beschränkt. Bestimmte Projekte und Grundstücke, vor allem im Erneuerungsgebiet Jumeirah Garden City, wurden auf Freehold-Basis freigegeben. Gehen Sie nie einfach davon aus: Prüfen Sie den Status des konkreten Grundstücks beim Dubai Land Department, bevor Sie irgendetwas ausgeben.
Was ist der Kompromiss beim Kauf in einem alten Viertel wie diesem?
Sie kaufen eine wirklich zentrale, fußläufige Lage mit echtem Straßenleben und einer Perspektive auf Neubebauung und nehmen dafür ältere Gebäude, Parkplatznot, Lärm und eine Eigentumslage in Kauf, die Grundstück für Grundstück geprüft werden muss. Es gibt keine Resort-Annehmlichkeiten, keinen Concierge und keine glänzende Community-Verwaltung. Es ist eine Investition in Grund und Boden, nicht in ein fertiges Produkt.
Wird Al Satwa neu bebaut?
Teile davon sind es bereits. Der Plan für Jumeirah Garden City hat mehrere Blocks entlang der breiteren Straßen mit höheren Wohngebäuden umgestaltet, und weitere Grundstücke wechseln für Bauvorhaben den Besitzer. Wie weit und wie schnell das geht, entscheiden die Behörden und die Grundeigentümer, betrachten Sie die Neubebauung also als mögliches Plus und nicht als etwas, auf das Sie sich nach einem Zeitplan verlassen können.
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