Dubai oder Abu Dhabi: was sich für einen Käufer ändert und was nicht

Die Tabelle fasst jede Regel in einer Zeile. Die Abschnitte darunter zitieren den Text dahinter, und die Quellenliste am Ende der Seite nennt jede Adresse mit dem Datum, an dem sie gelesen wurde.

In Dubai bestimmt Artikel 4 des Gesetzes Nr. 7 von 2006, dass Nicht-Staatsangehörigen der VAE vorbehaltlich der Zustimmung des Herrschers „in bestimmten, vom Herrscher festgelegten Gebieten“ (in unserer Übersetzung) Freehold-Eigentum ohne zeitliche Begrenzung oder ein Nießbrauchs- oder Pachtrecht (Leasehold) für bis zu 99 Jahre eingeräumt werden kann. Die Verordnung Nr. 3 von 2006 benennt diese Gebiete nach Grundstücken: dreiundzwanzig, darunter Dubai Marina, Palm Jumairah (so die Schreibweise des Textes), Palm Jebel Ali, The World Islands und Emirates Hills 1 bis 3.

Diese Liste ist der Anfang der Karte, nicht ihr Ende. Der Beschluss Nr. 14 von 2015 und der Beschluss Nr. 8 von 2016 fügten Freehold-Grundstücke hinzu; der Beschluss Nr. 25 von 2021 fügte Grundstücke nur mit Nießbrauchs- und Pachtrechten von bis zu 99 Jahren hinzu, nicht als Freehold. Am 19. Januar 2025 gab das Land Department bekannt, dass private Eigentümer an der Sheikh Zayed Road, vom Trade Centre Roundabout bis zum Water Canal, und in Al Jaddaf ihr Eigentum in Freehold für alle Nationalitäten umwandeln können, insgesamt 457 Grundstücke. Die Frage lautet also nicht, ob ein Viertel „Freehold“ ist, sondern ob es das konkrete Grundstück ist.

In Abu Dhabi fasste das Gesetz Nr. 13 von 2019 Artikel 3 des Eigentumsgesetzes von 2005 neu: „Natürliche oder juristische Personen, die nicht Staatsangehörige sind, dürfen sämtliche dinglichen Haupt- oder Nebenrechte an den in Investitionsgebieten gelegenen Immobilien besitzen und erwerben und in jeder beliebigen Weise darüber verfügen.“ DARI, die Registrierungsplattform des Emirats, sagt es den Käufern deutlich: Andere Nationalitäten „sind nur in Investitionsgebieten zum Kauf berechtigt.“ Das Bundesportal u.ae nennt neun davon: Yas Island, Saadiyat, Reem, Mariya, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef und Masdar City. Dieselbe Seite beschreibt noch die Rechtslage von 2005, nur Stockwerke und Wohnungen und kein Land, die das Gesetz von 2019 ersetzt hat; maßgeblich ist der Text im Amtsblatt. Unser Leitfaden zu Abu Dhabi erklärt, wie die Investitionsgebiete festgelegt werden.

In Dubai erledigt eine Behörde beide Aufgaben. Das Land Department beschreibt seine Registrierungsaufgabe als „Registrierung von Immobilientransaktionen, Ausstellung von Eigentumsurkunden und Eigentumsnachweisen sowie Registrierung von Off-Plan-Verkäufen, Hypotheken und anderen Verfügungen über Immobilien“ und seine Aufsichtsaufgabe als Zulassung von Entwicklern, Maklern, Eigentümergemeinschaften und Verwaltungsgesellschaften sowie „Aufsicht über Treuhandkonten für Entwicklungsprojekte.“ Die Real Estate Regulatory Agency, RERA (die Immobilienaufsichtsbehörde), wurde durch das Gesetz Nr. 16 von 2007 errichtet, dessen Artikel 3 lautet: „Sie wird dem Land Department angegliedert.“

In Abu Dhabi ist die Arbeit aufgeteilt. Das Gesetz Nr. 3 von 2015 überträgt seine Befugnisse dem Department of Municipalities and Transport (der Behörde für Kommunen und Verkehr), und die Verwaltungsentscheidung Nr. 26 von 2025 bestimmt, dass das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) nach diesem Gesetz „alle dem Department übertragenen Befugnisse und Pflichten ausübt“. Verkäufe werden auf DARI registriert, das mit Unterstützung des Department of Municipalities and Transport eingeführt wurde.

Zwei Inseln der Hauptstadt liegen außerhalb dieses Systems. Die Registration Authority des ADGM regelt „die Registrierung aller Arten von Rechten an Immobilien im Zuständigkeitsbereich des ADGM, auf den Inseln Al Maryah und Al Reem“, nach den ADGM Real Property Regulations und einem Rechtssystem auf der Grundlage des englischen Common Law. Liegt die Einheit, die Sie im Blick haben, auf einer der beiden Inseln, fragen Sie den Entwickler, welches Register sie eintragen wird, denn die Gebühren und die Off-Plan-Regeln in diesem Leitfaden gelten dort möglicherweise nicht.

Dubai nennt für einen Off-Plan-Verkauf und für den Verkauf einer fertigen Immobilie dieselbe Gebühr. Die Seite des Land Department zur Registrierung von Verkäufen führt „Verkäufer: 2 % des Verkaufswerts“ und „Käufer: 2 % des Verkaufswerts“ auf, dazu 250 AED für die Bescheinigung der Eigentumsurkunde, eine Knowledge-Gebühr von 10 AED und eine Innovation-Gebühr von 10 AED sowie eine Gebühr des Trustee-Büros von 4.000 AED zuzüglich Umsatzsteuer, wenn der Verkaufswert 500.000 AED oder mehr beträgt. Die Registrierung des Erstverkaufs, der Oqood-Dienst für eine Off-Plan-Einheit, nennt dieselben 2 % und 2 %. Bei 10.000.000 AED ergeben die beiden Anteile zusammen 400.000 AED. Welche Partei sie trägt, bestimmt der Vertrag; bei einem Off-Plan-Kauf ist der Entwickler der Verkäufer. Unser Leitfaden zu den DLD-Gebühren geht jede Position durch.

In Abu Dhabi kostet die Registrierung eines Off-Plan-Verkaufs halb so viel. Das DARI-Hilfecenter schreibt: „Der fällige Betrag beträgt 2 % des gesamten Verkaufspreises, und bei verspäteter Registrierung (21 Tage ab dem Datum des Vertrags) werden 10.000 AED hinzugefügt.“ Bei 10.000.000 AED sind das 200.000 AED, bei verspäteter Registrierung 210.000 AED. DARI sagt nicht, welche Partei zahlt, also entscheidet auch das der Vertrag.

Für eine fertige Immobilie in Abu Dhabi ist der amtliche Wortlaut älter. Der DARI-Leitfaden zum Verkaufen und Kaufen, zuletzt geändert am 19. Dezember 2023, sagt, die Transaktionsgebühr könne „2 % des Schätzwerts oder des Verkaufspreises, je nachdem, welcher höher ist“ betragen, und lässt den Verkäufer den Prozentsatz des Käufers in der Transaktion eintragen. Die zugrunde liegende Gebührenordnung, der Beschluss des Vorsitzenden des Exekutivrats Nr. 49 von 2018, legt die Verkaufsgebühr für jede Transaktion auf nicht weniger als 1 % und nicht mehr als 4 % fest, „zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.“ Diese Gebührenordnung wurde durch den Beschluss Nr. 127 von 2019 geändert, den wir nicht gelesen haben; prüfen Sie den Satz deshalb auf DARI, bevor Sie Ihr Budget planen. Unser Kaufnebenkostenrechner berechnet einen Kauf in Dubai Position für Position und einen Off-Plan-Kauf in Abu Dhabi mit den 2 % von DARI.

Beide Emirate verlangen für jedes Projekt ein Treuhandkonto, nach unterschiedlichen Gesetzen. In Dubai ist es das Gesetz Nr. 8 von 2007. Ein Entwickler, der Einheiten off-plan verkaufen will, „muss beim Department einen Antrag auf Eröffnung eines Treuhandkontos stellen“ (Artikel 6). Das Konto wird auf den Namen des Projekts eröffnet und ist „ausschließlich dem Bau“ des Projekts gewidmet, und das Geld darauf darf nicht zugunsten der Gläubiger des Entwicklers gepfändet werden (Artikel 9). Sobald die Fertigstellungsbescheinigung ausgestellt ist, behält der Treuhänder 5 % des Kontos ein und gibt sie ein Jahr, nachdem die Einheiten auf die Namen der Käufer eingetragen wurden, frei (Artikel 14). Scheitert das Projekt, muss der Treuhänder nach Rücksprache mit dem Department darauf hinwirken, dass es fertiggestellt wird oder die Einzahler ihr Geld zurückerhalten (Artikel 15).

In Abu Dhabi ist es das Gesetz Nr. 3 von 2015. Keine Einheit darf off-plan verkauft werden, solange der Entwickler kein Projekt-Treuhandkonto eröffnet hat (Artikel 15), und das Geld darauf ist „ausschließlich für den Bau dieses Projekts sowie für die Begleichung seiner Finanzierungszahlungen bestimmt“ (Artikel 18). Derselbe Artikel 15 bestimmt, dass der Käufer „nach dem tatsächlichen Fertigstellungsgrad der Bauarbeiten zahlt, sofern mit dem Entwickler nichts anderes vereinbart ist.“ Das Gesetz Nr. 2 von 2025 ersetzte Artikel 19: „Beträge, die auf das Projekt-Treuhandkonto eingezahlt wurden, dürfen nicht ausgezahlt werden, solange der Entwickler nicht mindestens (20 %) der Bauarbeiten fertiggestellt hat“, es sei denn, der Entwickler stellt Bankgarantien in Höhe von mindestens 20 % des Bauwerts, und aus dem Konto dürfen weder das Grundstück noch Maklerprovisionen bezahlt werden.

In beiden Emiraten gilt praktisch dieselbe Regel: Zahlen Sie nur auf das Treuhandkonto ein, das in Ihrem Vertrag genannt ist. Was eine Verzögerung oder ein Rücktritt in Dubai für dieses Geld bedeutet, steht in unseren Leitfäden zur verspäteten Übergabe und zu Rücktritt und Erstattung.

Der Aufenthaltstitel ist bundesrechtlich, ausgestellt über die ICP (die Bundesbehörde für Identität, Staatsangehörigkeit, Zoll und Hafensicherheit), und seine Immobilienschwelle ist überall dieselbe: ein Schreiben der für die Immobilienregistrierung zuständigen Behörde, das bestätigt, dass der Investor Immobilien „im Wert von mindestens 2.000.000 AED“ besitzt, und „Die Immobilie muss vollständig im Eigentum des Investors stehen.“ Der Golden Residency Guide der ICP fügt hinzu, dass die Immobilie über ein Darlehen einer zugelassenen lokalen Bank finanziert sein darf und dass Off-Plan-Einheiten im Wert von mindestens 2.000.000 AED zählen, wenn sie von einem zugelassenen lokalen Immobilienunternehmen gekauft wurden.

Jedes Emirat nennt dann eigene Bedingungen. Das Dubai Land Department akzeptiert eine Immobilie, deren Kaufwert „zum Zeitpunkt des Kaufs“ 2 Millionen AED oder mehr betrug, und verlangt bei einer belasteten Immobilie ein Bankschreiben über einen „gezahlten Betrag von 2 Millionen AED“. Das GDRFA Dubai (die Behörde für Aufenthalt und Ausländerangelegenheiten in Dubai) akzeptiert eine mit einer Hypothek belastete Immobilie und lässt eine Belastung auf ihr eintragen, „um den Fortbestand des Eigentums während der gesamten Gültigkeit der Golden Residency sicherzustellen“. Keine der beiden Dubaier Seiten, die wir gelesen haben, sagt etwas über Off-Plan-Einheiten.

Das Department of Economic Development von Abu Dhabi (die Wirtschaftsbehörde des Emirats) verlangt eine Immobilie mit einem Gesamtwert von mindestens 2.000.000 AED „außerhalb einer Hypothek“ und rechnet es vor: „Ist eine Immobilie 5.000.000 AED wert, darf die ausstehende Hypothekenforderung 3.000.000 AED nicht übersteigen.“ Für eine Off-Plan-Einheit verlangt es einen Kaufvertrag mit einem zugelassenen Entwickler und den Nachweis, dass mindestens 2.000.000 AED an den Entwickler gezahlt wurden. Die ICP, das Land Department, das GDRFA Dubai und die Behörde in Abu Dhabi nennen alle 10 Jahre; das Bundesportal u.ae nennt 5 Jahre für Immobilieninvestitionen, lassen Sie sich die Laufzeit deshalb bei der Antragstellung bestätigen. Unser Golden-Visa-Rechner prüft einen Preis gegen die Schwelle.

Die Regulations Regarding Mortgage Loans der Zentralbank (ihre Vorschriften über Hypothekendarlehen) gelten für Banken, Finanzierungsgesellschaften und andere Finanzinstitute, die Hypothekendarlehen vergeben, in jedem Emirat. Nach Artikel 3 beträgt die maximale Beleihungsquote „für Hypotheken auf off plan gekaufte Immobilien 50 %, unabhängig von Zweck, Wert oder Kategorie des Käufers.“ Für das erste Eigenheim eines Ausländers nennt das Regelwerk 80 %, wenn der Wert unter 5 Millionen AED liegt, und 70 %, wenn er darüber liegt, sowie 60 % für ein Zweitheim oder eine Anlageimmobilie, unabhängig von ihrem Wert. Das sind Obergrenzen: „die in diesen Vorschriften festgelegten Beleihungsquoten sind die zulässigen Höchstwerte“, und eine Bank kann weniger leihen.

Das Emirat ändert also nicht, wie viel Sie leihen können; es kann ändern, was das Darlehen für einen Antrag auf das Golden Visa bedeutet, wie der Abschnitt oben zeigt. Wie die Obergrenze mit dem Zahlungsplan eines Entwicklers zusammenspielt, steht in unserem Leitfaden zur Hypothek auf eine Off-Plan-Immobilie.

Die Off-Plan-Übersicht für Dubai und die Off-Plan-Übersicht für Abu Dhabi listen die Projekte, die wir in jedem Emirat verfolgen. Für die Adressen am Wasser, die Käufer am häufigsten gegeneinander abwägen, sagen die Gebietsführer zu Palm Jumeirah, Saadiyat Island und Hudayriyat Island, was dort steht und was gebaut wird. Bevor Sie auf einer der beiden Seiten ein Angebot abgeben, rechnen Sie den Preis mit dem Kaufnebenkostenrechner durch.

Alles Folgende stand entweder auf keiner amtlichen Seite, die wir am 1. Oktober 2026 gelesen haben, oder würde eine Lektüre erfordern, die wir nicht vorgenommen haben; deshalb steht es oben nicht.

• Eine aktuelle Zahl der Freehold-Gebiete in Dubai. Die Liste von 2006 wurde Grundstück für Grundstück erweitert, und keine amtliche Seite, die wir gelesen haben, nennt die heutige Gesamtzahl.
• Die aktuelle Gebühr in Abu Dhabi für die Registrierung des Verkaufs einer fertigen Immobilie. Der Leitfaden von DARI stammt vom Dezember 2023, und den Beschluss Nr. 127 von 2019, der die Gebührenordnung geändert hat, haben wir nicht gelesen.
• Wie sich Al Reem Island zwischen dem ADGM-Register und den Investitionsgebieten einordnet, die das Bundesportal aufführt, und die eigenen Gebühren des ADGM-Registers.
• Ob Dubai eine Off-Plan-Einheit für das Golden Visa zu anderen Bedingungen akzeptiert als der bundesweite Leitfaden der ICP. Die Seiten des Land Department und des GDRFA Dubai, die wir gelesen haben, erwähnen Off-Plan nicht.
• Die Gebühren für die Registrierung einer Hypothek in Abu Dhabi. Die für Dubai stehen in unserem Hypothekenleitfaden.
• Eine jährliche Gebühr für einen Eigentümer, der selbst in der Immobilie wohnt. Was wir in beiden Emiraten gefunden haben, ist an Mietverhältnisse geknüpft.
• Der Weiterverkauf vor der Übergabe. Kein Gesetz der beiden Emirate, das wir gelesen haben, legt eine Mindestzahlung fest, bevor ein Off-Plan-Käufer verkaufen darf; die Entwickler legen sie fest, und unser Leitfaden zum Weiterverkauf behandelt Dubai.
• Preise, Mieten, Renditen und welcher Markt schneller steigen wird. Keine amtliche Seite, die wir gelesen haben, veröffentlicht sie auf vergleichbarer Grundlage, und dieser Leitfaden macht keine Anlageaussage.
• Erbschaft, Testamente und Steuern in Ihrem Heimatland.